中新经纬 8 月 31 日电 ( 薛宇飞 ) 31 日上午，万科企业股份有限公司 ( 下称万科 ) 举行 2022 年中期业绩推介会，万科集团董事会主席郁亮，万科集团总裁、首席执行官祝九胜等高管出席会议。郁亮认为，房地产市场仍是 10 万亿元级的市场，常做常新，现在要做的是稳预期，重建市场信心。
10 万亿级市场
国家统计局数据显示，今年 1-6 月份，全国商品房销售面积 68923 万平方米，同比下降 22.2%；商品房销售额 66072 亿元，同比下降 28.9%。
8 月 30 日晚，万科公布 2022 年半年度报告，上半年万科实现销售面积 1290.7 万平方米，销售金额 2152.9 亿元，同比分别下降 41.1% 和 39.3%。根据中指研究院数据，万科上半年的销售额排在行业第二位。另据万科公告披露，今年 1-7 月，公司累计实现合同销售面积 1507.2 万平方米，合同销售金额 2489.8 亿元。
郁亮认为，从短期看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢、温和的过程。房地产市场仍是 10 万亿元级的市场，房子有一个自然更替的过程，常做常新。按照自然更新速度，每年要淘汰大概 10-11 亿平方米的房子，其中，一二线城市有 3 亿平方米，但从万科目前的开工数据看，连正常的更替速度都达不到，市场收缩过了头，这也证明，未来会继续自动修复。
" 我相信大家追求美好居住生活的力量，这种刚需是存在的，市场蛮大。目前稳地价、稳房价、稳预期的三大调控目标中，稳地价、稳房价基本实现了，现在就是要稳预期，重建市场信心。" 郁亮还说，" 万科今年的业绩止跌企稳、稳中有升，我们是有信心的。"
对于万科上半年的销售情况，祝九胜称，公司现在仍保持在行业第一阵营，相信下半年的销售业绩会比上半年更好。一方面是因为市场处于回升状态，另一方面是与公司自身的经营安排有关系，下半年会采取更积极的行动。
2022 年半年度显示，万科实现营业收入 2069.2 亿元，同比增长 23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润 122.23 亿元，同比增长 10.64%；毛利率 ( 税前 ) 为 20.5%，较上年同期下降 2.5 个百分点。
祝九胜表示，短期看，万科首先要确保公司的经营安全，毛利率肯定承受着相当的压力。长期看，行业毛利率要回到社会平均水平，" 没有哪个行业必然比哪个行业好，房地产行业的毛利率最终会回归到社会平均水平。不过即使这样，仍会有深刻洞察客户需求、经营效率能够提升的企业，能获得高于行业平均水平的回报率。"
财务数据方面，截至 2022 年上半年末，万科剔除预收款的资产负债率为 68.4%、净负债率为 35.5%、现金短债比为 1.5 倍，维持 " 绿档 " 达标。截至报告期末，公司持有货币资金 1410.7 亿元，较 2021 年末环比减少 5.5%；有息负债规模 2802.3 亿元，较 2021 年末环比增加 5.4%，其中，短期借款和一年内到期有息负债 626.4 亿元，占比 22.4%，较 2021 年末下降 9 个百分点；存量融资的综合融资成本为 4.08%，较上年末进一步降低。
" 我们不是卖猪仔 "
2022 年 4 月 1 日，万科旗下的物业服务公司万物云向港交所提交招股书，截至目前，尚未通过聆讯。据万科 2022 年半年报，万科持万物云及其子公司的股权比例为 62.8893%，根据与其他股东签署的一致行动承诺，万科持有对万物云及其子公司 71.43% 的表决权。
据万物云招股书，2021 年公司实现营业收入约 237.04 亿元，毛利约 40.2 亿元，净利润约为 17.14 亿元。2019 年 -2021 年，万物云的毛利率分别约为 17.7%、18.5%、17.0%。据万科 2022 年半年报，今年上半年万物云实现营业收入 143.5 亿元 ( 含向万科集团提供服务的收入 ) ，同比增长 38.2%。
截至今年上半年，万物云社区空间居住消费服务 ( 万科物业 ) 方面，布局全国逾 120 多个大中城市 ( 含香港 ) ，签约管理的物业数目达到 4096 个，在管物业数目达到 3035 个；商企物业服务 ( 万物梁行 ) ，服务 1929 栋写字楼 / 产业园；城市空间综合服务 ( 万物云城 ) 进入 25 个城市，统筹管理 59 个街区项目。
要注意的是，目前港股物业公司的估值已经有所降低，外界也常有声音认为，万物云错过了最佳的上市时机。对此，郁亮说：" 我们不是卖猪仔，在好的价钱时候卖掉，而是希望上市后能获得更大的发展空间，所以，短期市场的估值我们是不在意的。"
业绩会上，万科集团董事会秘书朱旭表示，万物云上市时机是很多投资者关注的，毕竟 2021 年物业股的估值远远高于现在。但对于万科而言，推进业务分拆，不是以资本市场窗口为考虑因素，而是考虑到万物云不是一个传统的、单纯的物业服务公司，是以城市服务商为定位的，只有它发展成熟后，才能启动上市。万物云无论是在什么时间上市，都是一个新的起点，而不是终点。公司不追求在行业估值顶点上市，希望股东们能在万物云的后期发展中分享到业务增长带来的红利。 ( 更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn ) ( 中新经纬 APP ) ( 文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。 )
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责任编辑：罗琨
作者：陈俊明
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