上周五（8月12日）公布了超乎市场预期的“大缩水”社融、信贷数据后，新的一周中国央行再次超出市场预料，调降中期借贷便利（MLF）利率和7天逆回购利率各10个基点（BP），稳房贷的意图明显，市场预计5天后公布的五年期贷款市场报价利率（LPR）将跟随下调。
8月15日，中国央行公开市场业务操作室公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，当日开展4000亿元MLF操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75%和2.0%，较上次的2.85%和2.10%各下调了10BP。
这是时隔七个月首次“降息”，恰逢7月金融、经济数据全面低于预期之时，特别是房地产继续不振，而相较于其他类型的贷款利率，房贷利率偏高，市场普遍认为房贷利率有下调的空间。
一、7月中国社会融资和贷款数据双降幅8月12日公布的7月社会融资规模和信贷数据如预期羸弱，但是降幅却双双远超预期，其中居民端缩表明显，特别是以住房按揭贷款为主的居民中长期贷款较往年同期少增较多，成为信贷主要拖累项之一。
此外，商品房销售数据再次回落，既与居民中长资贷款数据互为印证，也意味着地产企业现金流将更加紧张，投资能力和意愿亦有下滑。
另一方面，房贷利率仍然较高，居民提前还贷增加。根据央行2022年第二季度货币政策执行报告，6月新发放企业贷款加权平均利率为4.16%，而新发放按揭贷款利率为4.62%，前者为史上最低，后者也较去年底下行了100BP，但两者仍然存在42BP的差值，意味着居民融资成本仍然显著高于企业。
我们认为，在这种情况下，居民的行为和企业的行为有一些分化。居民不仅不借钱买房，反而开始提前还房贷。这表明，居民的债务成本在一定程度上已经超过了其承受能力，房贷利率有必要做一定的调整。
因此，市场普遍认为按揭贷款利率的锚——五年期LPR——下调的必要性在加大。
此行目的，一方面调降LPR能推动地产需求端回复；另一方面，LPR下调有助于降低居民存量贷款负担，缓解新旧信贷利率不同引发的“提前还贷”压力。同时，由于此前受限于“房住不炒”政策的长期约束，2019年LPR形成机制改革后较长一段时间内，1年期LPR的调降幅度整体是大于5年期的，因此5年期品种本身也有下调的空间。
二、中国国内商业银行“资产荒”
尽管市场对调降5年期LPR有较一致的预期，但是考虑到目前银行间市场资金充裕，大部分分析人士并未预计到央行会直接下调MLF利率。
上一次5年期LPR下调，也是史上首次单独下调这个品种，就未有MLF利率调整，而是通过降准、存款利率定价改革等方式降低银行成本的间接方式。但是当前银行面临“资产荒”，盈利能力不强。我们测算，当下除了中国国有大行，其他各类商业银行并不具备充足的让利空间，因此通过压缩利润进而进一步调降LPR利率的概率相对较低。
因此，此次调降MLF利率和同时调降7天逆回购利率，信号作用更强，对5年期LPR的压降也更直接。
三、央行目的回笼资金2000亿元
尽管市场都预计到有必要通过压降5年期LPR来降低房贷利率，但是之所以很少预测到会通过MLF利率调降，是因为近期市场流动性非常宽松。8月以来，银行机构间隔夜回购利率DR001一直维持在1%的超低水平，非银机构的隔夜回购利率R001每日成交量超过6万亿元；政策利率7天逆回购和市场利率DR007、MLF利率和同期限国股银行大额可转让存单（NCD）利率已经数月维持倒挂的态势。7月信贷数据显示，当月非银贷款新增1476亿元，在其他贷款分项中表现亮眼。这些情况意味着，目前市场流动性非常宽松，市场资金利率处于历史地位，且目前银行间市场资金有一定程度的堆积。
央行一直对市场“资金空转、脱实向虚”保持警惕。因此，与之前数次“降息”不同的是，此次MLF和7天逆回购都是缩量降息。8月15日有20亿元公开市场操作到期，8月16日有6000亿MLF到期，而此次只操作20亿元7天逆回购和4000亿元MLF，实则回笼资金2000亿元。
我们可以看出，其实这次央行是做了一个政策组合，缩量续作MLF，引导市场利率向政策利率靠拢，以避免资金空转；同时降低政策利率，引导LPR下降，刺激实体经济有效需求。
