" 五一 " 假期正式结束，相关统计数据也正式出炉。根据北京市文旅局 5 月 4 日发布数据，今年 " 五一 " 假期，北京乡村民宿出租率在 60%~70%。另外，北京市旅游行业协会民宿分会 5 月 5 日提供的数据显示，北京地区乡村民宿 " 五一 " 期间接待总人数同比下滑 65.04%。
这一数据远不及去年同期，与近期突至的疫情不无关联。
其实自 2020 年疫情以来，北京乡村民宿凭借其独立性和私密性实现了快速 " 出圈 "，接连在 " 十一 "、春节、清明等多个假日量价齐升。动辄上万元一间的小院，也照样是抢手的香饽饽，和疫情下遭受打击的旅游业形成鲜明反差。今年原本也有望延续这一趋势——在北京此轮疫情发生前一周，京郊民宿还是一房难求的。
庞大的出游需求下，新入局的 " 近郊民宿 " 玩家闻风而动，至今已成倍增加。《每日经济新闻》调查发现，在此轮新玩家中，原住村民开店的比例不断减少，更多的 " 老板 " 是来自旅游、地产等行业的投资人。
然而，投资百万元的单个小院需三到五年才能回本。对这些投资者来说，未来疫情形势好转，跨省游乃至出境游重启，被 " 困 " 在北京的中高端消费客群很可能会 " 撒手而去 "。届时，一批奔着 " 赚快钱 " 而来的民宿主，或不得不随之退出市场。
从火爆预定到疫情突袭，京郊民宿 " 五一 " 未 " 满房 "
5 月 3 日是京郊民宿 " 五一 " 假期的最后一个有效入住日，当天下午 5 点，李慧还在热火朝天地准备接待她小长假的最后一波客人。
李慧经营着北京生态涵养区内的 9 家民宿，其中 1 家仍在建设中。特殊的时期，每一个按时入住的顾客对她来说都是惊喜。毕竟在李慧所在的民宿群内，只接到零星顾客的大有人在，更不必说 4 月 30 日被按下暂停键的房山区民宿主们。
对京郊民宿主们来说，4 月至 5 月初的日子如同在坐过山车。
4 月 10 日起，京郊民宿提前预订的人数开始显著增长，途家 4 月 22 日数据显示，平台上北京地区民宿每日预订中半数以上都是 " 五一 " 订单，预订量同比 2021 年同期增长一倍。其中京郊民宿预订量占 " 五一 " 期间全市民宿预订总量的 90% 以上。
李慧告诉《每日经济新闻》记者，今年的 " 五一 " 订单来得比往年还要快一周。清明节后，她开始陆续接到预定信息；不到半个月，她运营的小院就纷纷喜提 " 满房 "。
类似的民宿主还有很多；一家两代人管理的单体民宿、30 几个小院的连锁品牌，大部分民宿均在长假前十几天就已显示售罄，一房难求。
" 在北京本轮疫情前，业内对今年‘五一’乡村民宿都非常看好，谁也没料到疫情会这么突然。单体民宿还好些，体量越大，房间数越多的民宿品牌入住率相对更低。" 北京市旅游行业协会民宿分会秘书长白金星在 5 月 4 日晚的电话采访中向《每日经济新闻》记者表示。
北京出现确诊病例后，退订消息开始涌进京郊民宿主的手机。4 月 29 日，小猪民宿通过微信向记者提供的统计数据显示，疫情影响下，原本一房难求的京郊民宿市场受挫，各区乡村民宿均出现不同程度的退订情况。当记者追问退订比例时获悉，" 大概在 20% 左右 "。
起初顾客还在观望，随着疫情形势和管控措施的不断变化，退订比例越来越大。4 月 29 日，李慧的民宿订单退订率还在六分之一，5 月 3 日时，退订率已经到了一半，其中被保住或延期的订单基本为零。
另一位与李慧同处于一个区县的民宿主陈刚，在 5 月 3 日的电话采访中也表示，自己的原本满房的约 30 座京郊小院 " 五一 " 期间入住率为 60%。
为保住订单，李慧只好降价出售，以 5 折甚至更低的价格进行促销。原本 6500 元 / 晚 ~7000 元 / 晚的院子，2000 元 / 晚 ~4000 元 / 晚就可出售。即便如此，截至 5 月 3 日，李慧的入住率也只到 80%，和此前百分百的预订率仍有差距——这个 " 五一 "，京郊民宿没能如愿满房。
多类 " 玩家 " 涌入蓝海，入局新人还没回本
拉长时间线，今年的 " 五一 " 数据其实是个 " 意外 "。毕竟，就算不看疫情前的预定，单是看此前清明及春节等假期的订单，就足以展示民宿的火爆程度。
根据北京市文旅局数据，2022 年春节假期期间，乡村民宿客房平均入住率达 76.88%，乡村民宿接待总人数 9.43 万人次，同比增长 52.91%；同年清明假期，乡村民宿接待总人数 6.33 万人次，同比增长 39.38%，全市乡村民宿客房平均入住率 72.72%。
途家 1 月份的数据也显示，2022 年春节期间独栋整院民宿预订火爆，订单量比 2021 年春节上涨约 56%，春节客单价超过万元，比去年略有上浮。同月，位于怀柔区渤海镇六渡河村的琉筑一撇阳光民宿主理人张晓荣还通过途家平台介绍，这两年民宿的生意反而变好，一到周末，基本是一房难求。
在业内人士看来，北京乡村民宿的快速发展其实重叠了政策支持和疫情两个因素。2019 年，北京发布《关于促进乡村民宿发展的指导意见》，提出推出一批乡村精品民宿，打造一批乡村民宿特色乡镇。但 2019 年底疫情 " 黑天鹅 " 突至，打乱消费者出行计划的同时，也带火了本地游和近郊游，北京乡村民宿迎来发展机遇期。
据白金星介绍，目前京郊民宿构成分两类，一是在本地村民自有房屋的基础上进行一定升级改造，形成的京郊民宿，多为满足游客住宿需求而生。
60 岁的艾阿姨和 58 岁的王叔叔打理的民宿，就是典型的代表。4 月 21 日上午，两人一边换床单，一边向记者介绍起了一家人做民宿的经历。据艾阿姨介绍，4 年前家人看中了游客在周边景区游玩后产生的住宿需求，萌生了运营民宿的想法。至今已累计投入了 70 万 ~80 万元，现在每年利润约在 30 万 ~40 万元左右，今年已经开始赚钱。
第二类是推崇慢节奏生活，致力于将乡村民宿打造成独立旅游目的地的精品民宿。
不过，随着京郊民宿的快速发展，一些景区类民宿也在提质升级的过程中达到了精品民宿的认定标准，二者之间存在一定的交叉部分。
投资主体方面，京郊民宿的投资主体有两种，一是本地村民投资，二是由个体、企业为主导的投资。
至于疫情以来新玩家的构成情况，接近京郊某生态涵养区文旅局的相关人士、业内知情人士均向《每日经济新闻》记者透露，近期由本地居民主导投资的精品民宿项目占比逐渐减少，大部分以社会资本为主，有来自旅游的二次就业者，也有来自地产、电商、大型国企及外地民宿项目的投资者。投资过程中，连锁化和集群化的现象也日益明显，如将单个村或镇改造为民宿片区等。
疫情以来，看好乡村民宿市场的玩家纷纷入场。以延庆区为例，根据当地文旅局统计数据，2019 年区内精品民宿数量为 76 家 270 个院落；2020 年为 120 家 376 个院落。到了 2021 年，已经增至 220 家 500 个院落，供给已然实现了翻倍。
而且根据业内人士介绍，未达精品标准的乡村民宿增速还要高于精品民宿，算上这部分增量，京郊民宿的数量增长已经过快，是否入局还需冷静衡量。
4 月 20 日，《每日经济新闻》实地走访了位于京郊的某特色民俗村。走访过程中记者发现，该村多个街道内均有正在施工或修整的院落，指示牌上起了名字待建的民宿也有不少。
李慧就表示，自己原本从事旅行社业务，疫情以来工作基本停滞，便将目光转向了爆火的民宿市场。近两年，李慧身边不少朋友也受市场红利 " 刺激 " 陆续进入这个行业，市场供给快速攀升。
与此同时，艾阿姨也表示，近年来村里新开民宿数量快速增加，" 看到有人赚了钱，村民也动了心思，几年前还没几家干这个（民宿），现在村内别墅大部分都是民宿了。其中也有和我们一样自己投资建设的；市里上班没时间，干脆租给别人收租的也不少 "。
值得一提的是，在调查过程中记者发现，无房运营者与村民的合同期通常在 10 年 ~20 年，而乡村民宿回本周期约在 3 年 ~5 年，单体小院前期投资已接近重资产，而这些新入局者至今还未能实现盈利。
李慧向《每日经济新闻》记者算了一笔账：一个面积在 300 平方米左右，拥有 7 间 ~9 间房的小院，包括房租成本、装修改造费用，算下来单个小院的投资平均在 100 万元左右。运营民宿的一年多以来，自己与投资人还未回本。
野蛮生长终将趋于理性，京郊民宿未来难逃 " 阵痛 "
北京乡村民宿发展至今已有七八年。在借 " 东风 " 飞速发展的同时，" 成长的烦恼 " 也开始显现。
首当其冲的就是疫情后的（客）流量隐忧。
在与记者的对话中，李慧坦言，京郊农家院和民宿就是因为疫情才火起来，自己和合伙人也清楚，将来疫情结束，对民宿流量肯定会有影响。很多潜在客户均有定期跨省甚至出境游的习惯，后疫情时代这部分客群的流失会很明显。此外，即便京郊度假的消费习惯养成，这些被 " 困 " 在京内多时的亲子游客和本地游消费者也会更倾向长距离出游，从而影响民宿流量。
至于如何应对，李慧目前的想法是借区位优势对冲客流压力。" 我们投资的民宿均位于景区周边，因此即便北京本地游客外流，外地游客也会进入形成流量置换。不过外地游客对包院的需求会相对下降，届时可能会考虑将小院拆开按房间单独销售。"
除了客流压力，疫情结束后可能带来的行业洗牌也是业内争论的焦点之一。
在陈刚看来，京郊民宿要从野蛮生长变为趋于理性，阵痛和行业震荡是无可避免的，疫情终结或许就是一个契机。这之中最先被市场过滤的，很可能就是这批想 " 赚快钱 "，产品打磨及客户黏性优势不明显，易受流量变化冲击的新入局玩家。白金星也提出，供给逐渐饱和的情况下，未来各项监管会加速执行，原本不想做民宿，只是投机的商家或慢慢退出市场，留下的人也需在精细化上做文章。
其中，依靠景区发展的乡村民宿还需提质，除了硬件娱乐设施的补充，布草等基础配套也需升级，提高游客入住舒适度和满意率。而没有景区引流的乡村民宿，未来要摆脱周末经济，需将民宿本身打造成一个能留客的目的地产品，将自己做 " 活 "，以民宿为中心向村内辐射，与当地农民的经济发展连接在一起，提升行业的可持续发展性。
值得一提的是，采访过程中陈刚还指出，疫情后若有商家因资金或市场压力退出，会导致村民房子闲置，而可用作民宿的房子租金被炒到高位后，再降下来也会影响乡村经济的发展。
在此背景下，投资人与村民的对接方式也是未来探讨的方向。如陈刚等投资者就更愿意与村集体合作，由村集体作为 " 中间人 " 来连接村民与资方，省去团队考察民房及谈判的过程。村集体也需作为审核的 " 最后一道门槛 "，考察资方的投资意愿及可持续性。
不过，也有村民对此表示担忧，认为与协商的市场价相比，村集体给出的承租价格吸引力还是较低。
（应采访对象要求，文中李慧、陈刚为化名）
每日经济新闻
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