自住房率先出售，坚信泡沫规模罕见
哈里·登特（Harry Dent）是HSDent公司的创始人，也是《一生一次的抛售》一书的作者。1993年，他凭借《大繁荣在前》一书崭露头角，对九十年代的长期牛市做出了较为准确的预判。如今他的看法已截然不同：他认为，自2009年3月以来的这轮上涨是罕见的大规模长周期泡沫，美股、美国房产、黄金与白银同步被推高，在他看来，眼下相对稳妥的去处只剩长期美国国债。
登特说："我正在出售自己的主要住所，因为那套房子受到的冲击最为明显。我的度假屋几年前就已经卖掉了。"今年3月，他曾表示，若到夏末仍未出现崩盘，就会重新审视自己的预测。如今复盘之后，他的结论没有改变。他认为市场"仍在缓慢攀升，但上涨动能正在减弱，眼下看来依旧像是一个阶段性顶部"。他补充道："我知道这听起来有些极端，但我想告诉你，现在是需要你认真守护自身资产的时候。"
图：美国房价中长期走势示意图
卖房思路与众不同，先处置净值最高的房产
登特对房产的建议让不少人感到意外。他表示，讲座结束后常有听众询问，是否应该卖掉仍在还贷的度假屋。他的回答却是：应先卖掉已经还清贷款的那一套。他说："无论它是不是度假屋，你都应该先出售净值最高的房子，因为在那里面的损失可能最大。"
他的推理是：一旦高杠杆房产价格暴跌，银行将承担大部分亏损，借款人甚至可以选择弃房。不过这种做法并非没有代价，弃房会损害个人信用记录，在部分州，放贷机构还可以继续追讨剩余欠款。房地产市场其实已经释放出一些预警信号：9月成屋待售签约量环比下降7.3%，创下美国全国地产经纪商协会自2001年开始统计以来的最低水平，而彭博调查的经济学家此前预计的跌幅仅为0.5%。Redfin数据显示，9月有14.5%的购房交易中途告吹，为疫情暴发以来的最高水平。
不过，房价目前尚未出现明显松动，现房价格同比仍上涨1.3%。高盛估计，超过95%的按揭房主所享利率低于当前市场水平，这使他们几乎没有卖房的动力。登特认为，这种僵持局面难以长久维持。房地美统计的30年期固定房贷平均利率，10月中旬已升至7.40%，一年前仅为6.27%。他说："7.5%的利率理应已经让楼市做出反应，我相信它会的。"他更担心的是调整的持续时间，并判断"未来20年、30年、40年甚至50年内，房地产都难以再回到这些价格水平"。
他把原因归结于人口结构，这也是他长期研究的重点。年轻一代的人口规模不足以吸纳婴儿潮一代在未来二十年间陆续释放的全部房产。登特说："婴儿潮一代的老去，正在压垮房地产市场。"他预计，大型郊区住宅将率先受到冲击。
自身零持有黄金，认为金价同样存在泡沫
最让人惊讶的或许是他个人的投资安排。被问及是否持有黄金时，登特只回答了三个字："没有黄金。"他解释说，黄金同样被卷入了泡沫之中。哥伦比亚广播公司新闻援引的数据显示，10月20日现货金价在每盎司4150美元附近波动，较1月底约5596美元的历史高点回落约26%。登特预计金价还会大幅下挫，并表示："黄金现在算不上避风港，记住我的话。它涨得太多，至少还需要回调60%至70%。"在他看来，金价将回落至2015年至2016年的低位区间。
与他的判断相反，某亚洲大国央行的官方数据显示，该行9月增持约74万盎司黄金，是近三年来单月增持规模最大的一次，登特对此并不认同。不过，他的预测对黄金持有者也并非全是坏消息。他认为，黄金真正的上升期要等到崩盘之后，届时将由印度的需求推动。他说："市场崩盘之后，黄金将迎来它历史上规模最大的一轮上涨。"他把这一行情的时间窗口定在2028年或2029年，最晚或将延续至2070年。
看空美股，计划借助三倍反向产品做空
登特预计，股市的第一轮下跌来得会很快，幅度也会很深，目标直指2022年末疫情后的低点。他估算，届时标普500指数可能下跌约54%，纳斯达克指数下跌约66%，整体跌幅或达到80%至90%，与1929年至1932年的大跌相仿。已有部分大资金开始撤离：英国《金融时报》报道称，截至10月16日当周，纳斯达克100指数下跌5.5%，为2025年4月以来表现最差的一周；彭博社援引高盛数据显示，截至10月15日的五个交易日内，对冲基金削减科技股持仓的速度为2016年以来最快。登特说："聪明的资金已经在撤了。"
当然，也有许多投资者不认为这是泡沫。统计数据显示，标普500成分公司已连续七个季度实现两位数的利润增长。对此，登特借用"巴菲特指标"，即股市总市值与经济规模之比加以反驳。他测算该指标约为238%，并称这一水平历史罕见，属于历史上最不利的买入时机之一。他的做空思路仅针对第一轮下跌，计划使用一只每日反向跟踪纳斯达克100三倍走势的基金。他说："我会买入SQQQ，因为它是三倍做空的产品。如果能把握住这一波，我可以借此实现退休。"需要提醒的是，此类基金专为短线交易设计，由于每日重置，即便市场下跌，长期持有也可能出现亏损，这一风险在发行方ProShares的说明中已有明确提示。
稳健选择之一，关注长期美债
对于其他投资者，登特的建议是转向安全性较高的债券。他更看好长期美国国债，称其收益率约在5%至5.5%之间，理由是政府具备印钞偿债的能力。他说："这类债券基本不存在违约风险，正因如此，它们才具备避险属性。"他预计，经济低迷时期长期利率将明显下行，债券价格随之走高，并预测持有20年期以上国债的热门基金TLT可能上涨"超过100%"。
在随后相当长的一段时间里，他看到的仍是价格下行的图景，并判断"未来10至12年，通缩将是主要趋势"。他并不认为美联储能够扭转这一局面。美联储9月已经加息，并将于10月28日作出下一次利率决议。登特说："他们并没有意识到这个泡沫有多敏感。"一旦泡沫破裂，他计划重新布局人工智能与印度市场，相关时间窗口定在2029年至2065年。
结语
登特的防守逻辑，归根结底是一笔概率账："如果我判断错了，你可能只是少赚5%、10%甚至20%；但如果我判断对了，你就能避开50%至80%的金融资产损失，房产、股票，一切都在其中。"
