中国基金报记者 文夕
" 房地产市场依然是个 10 万亿级市场，" 万科（000002）董事会主席郁亮在业绩会上表示。
8 月 31 日，在万科中期业绩会上，郁亮对市场规模抱以信心，但同时又为万科自身企业规模披上克制的 " 外套 "。他直言，短期看市场已经筑底，但恢复将会缓慢而温和，当下行业最主要问题是需 " 生火取暖 "。
另一方面，前一日晚间万科交出了一份超市场预期的成绩单。万科中报显示，营收和归母净利润均录得双位数的同比增长，毛利率依然保持在 20% 以上。二级市场上，其股价亦有所反映，万科今日高开 2.58%，一度涨逾 5%。
曾提出地产行业进入 " 白银时代 " 说法的郁亮，在 2018 年喊出 " 活下去 " 的口号，一度被很多人认为是危言耸听，但是后来市场得到印证，" 活下去 " 成为房企真实写照。如今房地产市场虽然利好频出，但是市场信心并未明显扭转，这位龙头房企掌门人 31 日在中期业绩会上又带来了新的预判。
郁亮直言，国内住房的刚需仍旧很强，房地产市场依然是个 10 万亿级市场。他解释称，现有住房按照自然更新速度，每年需要淘汰大概约 10-11 亿平方米，其中一、二线城市要淘汰 3 亿平方米左右。而按照当前新开工情况，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，" 这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。"
面对 10 万亿市场，万科自身反而对规模显得相当克制。" 万科没做行业老大的时候，经常被问及能否再回行业老大，但万科在规模跟债务方面一直比较克制，" 郁亮在会上提及。在他看来，当下行业最主要问题是找到 " 生火取暖 " 的办法，如果不能 " 生火取暖 "，在冬天里生存会受影响。
郁亮称，正是万科在规模和债务方面一直比较克制，因此在经营层面有一定安全边际。他表示，去年以来，万科应对工作做得较早，销售回款效率保持在较高水平。" 尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，万科经营性现金流仍然实现了净流入，比去年同期表现更好。"
业绩有企稳回升之势
事实上，这家龙头房企给出的上半年成绩单，的确高于市场预期。在 8 月 30 日晚间，万科披露中报显示，上半年实现营收 2069.16 亿元，同比增长 23.82%；归母净利润 122.23 亿元，同比增长 10.64%。在行业深度调整阶段，营收与归母净利润实现两位数增长，已属不易。
另外，万科上半年实现经营性现金流净流入 82.88 亿元，高于去年同期的 67.82 亿元。在债务方面，万科截至年中有息负债金额为 2802.3 亿元，较年初增加 142.6 亿元，占总资产的比例为 14.9%。其中短期借款和一年内到期的有息负债合计 626.4 亿元，占比为 22.4%，该比例基本与去年年底持平。
郁亮坦言，在当前的外部环境下，万科也有压力，也有部分经营指标表现不尽如人意。事实上，郁亮早在年初就曾定下 " 企稳回升 " 的目标。相较于去年全年归母净利润近乎腰斩的表现看，万科今年中期业绩曲线已有企稳之势。
万物云上市不追求估值顶点
事实上，万科在房地产寒冬中 " 生火取暖 " 的工具不少。其中之一便是近期计划在香港 IPO 的万物云。据了解，今年 7 月，关于分拆万物云境外上市的申请已获得中国证监会核准，万物云将获准发行不超过 1.8 亿股境外上市外资股。
在业绩会上，郁亮直言拆分万物云上市 " 不是卖猪仔 "，并非 " 叫个好价钱就把它卖掉 "。他表示，对于万物云上市，市场估值并不是万科最在意的因素，而是希望通过万物云上市获得更大发展空间，这才是万科最关心的。
董秘朱旭也表示，万物云不是一个传统的物业管理公司，而是以一家城市服务商为定位启动上市。" 上市对于万物云而言，只一个新的起点，而不是一个终点，我们并不追求在行业估值的顶点去上市，我们希望万物云能获得市场理性的估值，让参与万物云 IPO 的股东在后期万物云的发展中共同分享市场价值增长。"
今年上半年，万物云实现营收 143.5 亿元，同比增长 38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入 80.8 亿元，占比 56.3%，同比增长 34.8%；商企和城市空间综合服务收入 51.1 亿元，占比 35.6%，同比增长 39.7%；AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入 11.6 亿元，占比 8.1%，同比增长 59.0%。
编辑：乔伊
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