就在刚刚央行公布了最新的 LPR 报价。
1 年期 LPR 价格由 3.7% 下调至 3.65%，
5 年期及以上 LPR 价格由 4.45% 下调 15 个基点至 4.3%。
不过今天我可不是来炫耀神预测的。
而是带了一兜子关于房贷利率的干货要来输出下，
这些都是我辛苦从银行打听来的内部消息，
友情提醒：接下来的内容极干，大部分涉及实操，学会了可以省一大笔钱，请一定要耐着性子看完。
老粉都知道，在干地产之前我在银行混了 10 几年，
所以关于房贷利率这点事，我门儿清。
有很多人比较急，问我为什么 LPR 调整了，但是自己的房贷利率没有立刻下降。
在我的常年科普下，现在大家非常关心每个月的 LPR 变动，
但是我们的房贷利率只跟 5 年期及以上的 LPR 价格挂钩，
如果仅仅是 1 年期的 LPR 价格变动是不会影响我们的房贷利率的，
而且房贷利率一般都是在每年的 1 月 1 日调整，
只有每年 12 月的 LPR 价格才真正决定了我们第二年的房贷利率高低。
所以吧，大家也别太焦虑了，
房贷利率这事有点像拆盲盒，
谁都不知道每年 12 月能拆出个大惊喜还是大惊吓。
还有人问我，前两年贷款是真贵，
最近利率降的很快，我的利率还能调整，降低点还贷压力吗。
我的老 Baby，当然可以了！
我们的房贷利率是由两部分构成的，
一部分是 LPR 价格，另一部分则是商业银行加点。
上面说了 LPR 完全就是拆盲盒，
但是这个商业加点你是可以去找银行商量的。
当然这一块每家银行的要求都不一样，
特别是在疫情当下，银行还是很愿意配合减轻贷款人的负担，
所以大家还是赶紧联系自己银行贷款的客户经理，
了解下具体的调整要求吧。
不过很多上海的粉丝表示并不关心，
那是因为在过去几年上海的房贷利率变动并不大，
但是很多其他城市就不一样了，
很多城市房贷利率下降很大，现在贷款可以节省一大笔利息。
比如南京，在去年调控最严格的时候首套房的利率最高突破了 6.25%，
但是最近最低房贷利率直接降到了 4.25%。
如果按 100 万，贷 30 年计算，
现在贷款就比一年前省了将近 45 万的利息，
什么！买房还能送辆奔驰！
外地的朋友们，你们就偷着乐吧！
利率下降我还敢赌！
不过上海的小伙伴们不要灰心，
我对今年房贷利率继续下降贼有信心！
其中原因不言自明，
大环境摆在这里，
实体经济的复苏仍需要宽松的信贷环境。
房地产还在 ICU，
完全看不出要进场蹦迪的迹象。
7 月商品房销售面积和销售额同比分别为 -28.9% 和 -28.2%，分别较 6 月下滑 10.6 和 7.4 个百分点。
投资同比增长 -12.3%，较 6 月下降 2.9 个百分点。
1-7 月房地产投资累计同比增长 -6.4%，较 1-6 月下滑 1.0 个百分点。
以前是需要发力就提夜壶，
这次是提了夜壶，没尿了。
还贷潮来袭，社融大幅下滑，
以前叫我勇者，现在请叫我孤泳者。
7 月存量社融规模 334.9 万亿元，同比增长 10.7%，较上月回落 0.1 个百分点。
新增社会融资规模 7561 亿元，较上年同期少增 3191 亿元，创近六年新低。
金融机构口径信贷余额同比增速为 11%，较前值低 0.2 个百分点。
对于企业来说，
投资的边际收益在缩窄，风险在加大，
能够守成已经不易，这个时候让大家再去贷款赌不确定性真的很难。
地产的预期仍未恢复，
刚需人群观望情绪加重，
进一步造成改善人群的置换链条被切断，
有钱人也不敢瞎买房了，只能盯着个别顶豪一哄而上。
所以大家手里有钱，
如果买不到最好的产品，宁愿先还一部分房贷。
环境好的时候，大家都有奔头，
大胆的企业家和投资人都是贷款市场的勇者，
现在大家有了钱都想着降低杠杆，减少风险，
谁也不敢在这样的环境下继续裸泳了。
我也想消费，但是动不动就把我关在家，
你让我如何去爱。
7 月社会消费品零售总额同比 2.7%，较上月回落 0.4 百分点。
扣除价格因素，社会消费品零售总额同比实际 -0.77%。
拖累较大的仍然是餐饮业。
7 月商品零售同比 3.2%，较上月回落 0.7 个百分点，餐饮收入同比 -1.5%
但是消费的回暖是需要持续稳定的环境作为前提，
比如餐饮业，
老板要通过一段时间的观察，计算人流量，
才好安排供货，计算服务人员和厨师的数量，
才敢在好的地段长期租住门店。
但是疫情一来，
但凡你再想出门吃饭，老板准备的菜品再好，
也是白搭。
所以不是消费真的弱了，
而是疫情反复，
每个人都觉得累了，谁还有心思来吃吃喝喝玩玩乐乐。
房贷利率也许会比 LPR 下行的更快！
所以 LPR 到底是降还是升，大家只要盯住每个月的统计数据就行了，
如果各项数据能持续一个季度好于预期，
这个时候才会打开基础利率上升的周期，
在此之前皆为序曲，
而且 5 年期及以上的 LPR 价格和 1 年期 LPR 的价格降幅会逐步靠拢，
因为短期融资成本的降低只能刺激消费，
而长期融资成本的减低才能真正拉动投资和生产。
从上面的分析中大家不难发现，
以前被称为 " 永动机 " 的房地产，
最近几年的表现确实差强人意，
二季度甚至直接成了拖累经济增长的主要原因。
究其根本还是大家对房地产的预期在降低，
未来的收益少了，却还要负担沉重的房贷，
而且面对未来的不确定性，
人们对于房贷的承受能力也在降低。
所以房贷利率必须，也必然要走出独立的行情，
在 LPR 的基础上继续下行！
在今年 5 月的时候人行和银保监会共同发文，
对于首套房利率最低可以下调 20 个基点，
这就为将来进一步调整房贷利率打下了政策基础。
在 LPR 推出之前一直执行的是人民银行公布的基准利率，
所以房贷利率在下行周期中都会通过打折的方式来让利购房者，
刺激购房需求。
但是在 LPR 价格下，无法通过打折让利，
所以只能通过下调商业银行基点变相进行打折。
按照之前 5 年期 LPR 价格 4.45% 计算，下调 20 个基点仅相当于打了 96 折。
但是在上一轮周期中，经历过的朋友可能知道，
有些地方甚至还有 7 折的房贷利率优惠，
所以相比 7 折，现在的下调程度还远没有达到历史的低位，仍有下调的空间。
根据贝壳研究院统计数据显示，2022 年 7 月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。
7 月主流利率平均值首套 4.35%，二套 5.07%，环比分别回落 7BP 和 2BP。
较去年最高点分别回落 139BP 和 93BP，再创 2019 年以来新低。
一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅 38BP 和 30BP。
依然保持在 3.5 成，
而大部分一二线城市的首套房首付比例已经回落至 3 成，
很多城市首套房的首付比例甚至降到了 2 成。
上海的小伙伴们，未来可期！
因为潇洒不是摆烂，是我自信的状态！
这里再给大家输出基点干货，
学会这几招，即使明天不上班也能吃得起饭！
一般过完三季度以后，所有银行豆浆迎来年度的大考，
很多前三季度完不成的指标，
都要在四季度放手一搏，
为了冲刺目标，这个时候一些银行就会放出比较好的贷款政策，
比如贷款利率的优惠，和放款速度的提升，
或者之前要附加一些条件才能放款，
这个时候只要你贷款，
一切都好谈，
大家一定要紧抓这个薅羊毛的好时机！
当然，我觉得这样的时机对于置换买房的人群是最好的。
因为置换买房是要卖一套，然后再去买第二套，
这个时候如果回款和首付没法及时衔接是很麻烦的，
比如你看中一套房子，下了定金，也约定好了首付时间，
这个时候你迟迟收不到上套房子的房款，
很容易造成无法及时付款而违约，
但是你去找买家也没用，
买家直接把责任推给银行，
我也想早点付款，但是银行贷款下不来我也没办法。
所以现在房贷的审批和放款周期都在缩短，
回款和首付几乎可以无缝衔接，
对当下想要置换买房的小伙伴来说可能是最近几年最好的出手时机了。
不过很多人买第二套并不愿意同时卖掉手上的房子，
比如很多家长为了给孩子上学可能会选择一套比较小的 xq 房用来落户，
但是手里的房子并不会立刻卖掉，而是要继续用来居住，
或者有些置换的家庭，不希望在等待新房的空档期出去租房子住，
这都造成市场上有很多人都有买二套房的需求。
不过现在很多城市都在放开限购和限贷，
特别是在限贷方面，对二套房直接降低首付和融资成本，
这就解决了很多置换人群的后顾之忧，
所以无论如何，从买房的成本来看，都是最好的时机了。
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