2021 房价涨了 40% 之后，这儿的房子还能买吗？

全球房价

2021 年，房价能上涨 30% 的，显然，不是中国。

今天要说的，是澳洲。

而在 2021 年房价大幅上涨的，全球放眼望去，远不止澳洲。

莱坊数据，2020-2022，全球房价平均上涨了 19%，注意，是全球平均，但在这个 19% 之后，中国是下跌的。

而在这个 19% 的数据里面。

新西兰，全国平均房价上涨了 45%。

加拿大，全国平均房价上涨了 50.6%。

美国，全国平均房价上涨了 35%。

澳洲，全国平均房价上涨了 35%。

其它的韩国、德国、英国、新加坡等等，一水的上涨。

在此，请先体会一下，关于投资这件事。

分散、长期、核心六字原则中的分散，是多么的重要。

澳洲房价

之前的时候，我们总是吐槽说新西兰只有 480 万人、澳洲大利亚只有 2500 万人、加拿大只有 3400 万人、新加坡只有 576 万人。

在这场疫情之下，全球边境都是不畅通的，每个国家的房地产市场几乎没有外来客户，但仅凭本国购买力，房价就蹭蹭的上涨了这么多。

所以，请再次体会，房价到底是什么决定的？房价的本质到底是什么？

是的，房价只是一个数字，可以是货币现象，也可以是通胀现象，也可以是避险现象，也可以是成本转嫁现象。

反正，房价肯定不是单单由购买力、房价收入比、租售比等这些冷冰冰的数字决定的。

2021，这些国家的经济、购买力、收入增加了吗？显然没有。

随便放了一张图，体现的是 2021 年 4 月 7 日 -2022 年 4 月 7 日，澳洲各个城市的房价涨幅。

布里斯班是上涨了 30.2%，而在 2020-2021 年 4 月 7 日，以及 2022 年 4 月 7 日至今，布里斯班房价也还是上涨的。

累计起来，2020-2022，布里斯班的房价上涨幅度超过了 40%！

说暴涨，一点都不为过。

如上图所示，更重要的是，这个城市的空置率非常的低，几乎是满租状态。

一是不会空租，二是房价上涨完租金涨。

房价上涨 40% 之后，租金上涨幅度是 25% 左右。

如图所示，周租金一个是上涨 100 澳币，一个是上涨 210 澳币。

房价上涨 40%+ 租金上涨 25%+ 满租不空置 = 澳洲置业 2020-2022 的表现。

加息了！

光看数据，很开心，问题是。

美国加息啊，澳洲也在加息啊，已经大幅上涨过了啊，还能买吗？

好问题。

这是一个理念问题 + 金融学问题的双重好问题。

先来说金融学问题。

澳联储加息到 1.85% 的时候，居民贷款利率还是不超过 3%，变化不大。

美联储加息到 1.85% 的时候，居民贷款利率已经干到了 6%，影响很大。

为什么？

加息不加息，影响不重要，重要的是，居民的房贷利率变化了多少？大不大？这才是结果。

为什么同样是加息，美国、澳洲的结果大不同？

是的，传导机制不同，央行作用不同，加息底层逻辑也不同。

但，影响肯定还是有的，这个不可否定。

但，影响真的没有想像中大，澳洲不是美国。

现金利率、存款利率、出借利率、隔夜利率、逆回购利率等，这是一个专业的金融学话题。

对于加息，我来简单说一下未来二三年的推演。

欧美加息，目的是为了抵抗大通胀，要让通胀回到 2% 左右的水平。

而本轮欧美通胀的根源是能源价格上涨，而能源价格上涨又是源于石油价格上涨。

石油价格上涨又是源于疫情、俄乌冲突的影响。

所以，

疫情 + 冲突 + 供应链 > 油价上涨 > 欧美大通胀 > 加息。

但疫情 2023 年肯定是要掀开新的一页了。

俄乌冲突打了半年了，世界开始适应这一形势，OPEC 也在增产，如果冲突一旦停止，供应还有可能过胜。

所以，我们预判。

2022 年，欧美加息。

2023 年，欧美加或不加息。

2024 年，欧美开始降息。

两个原因。

一、加息导致经济衰退，现在的问题是通胀，未来的问题是衰退。

二、石油价格回落，通胀回落，赶紧降息刺激经济。

理念先行

另外，理念问题。

买澳洲房产，买的到底是什么？

我的观点一直很明确。

1、持有周期计划低于 10 年的，就别去澳洲折腾了。

2、打算去澳洲暴击的，就别去澳洲折腾了。

3、置业澳洲，对冲策略和资产配置、资产传承第一，赚钱第二。

4、置业澳洲，是使用分散策略对冲未来的不确定性，让家庭更有安全感，用稳定的租金、货币、政治、经济环境来对冲世界的不确定性。

5、置业澳洲，是用购买行为倒逼自己去践行资产配置的分散、核心、长期法则，逼着自己实现这一目标，这是常识，但需要去除噪音之后去践行。

对于布里斯班房价来说。

因为疫情，因为建筑成本大幅上涨，导致两个大问题。

一、很多开发商、建筑商倒闭了。

二、很多项目停工或没有开工。

所以，一方面价格在上涨，一方面市场上的供应在减少。

从而进一步恶化了市场。

还有，布里斯班在 2020-2022 年这一轮上涨周期中表现最好，缘于两个原因。

一、2032 年奥运会在布里斯班举行。

二、布里斯班的人口净流入全澳第一。

而这一趋势，现在还在强化。

一、离 2032 年越来越近了，基建、宣传一波接一波。

二、人口涌入越来越多、越来越快，人口净增长加速正循环。

如图，让数据说话。

澳洲版的逃离北上深。

从悉尼流出的人口，大多来到了昆州（首府是布里斯班），共有 44705 人。

为何？

气候更好、房价更低、收入无差别、2032 奥运会。

而这，也是为什么布里斯班在 2020-2022 房价表现最好的原因，其实，也是一个常识而已。

SO。。。

所以，

2022 年买入澳洲，不如 2021 年。

2021 年买入澳洲，不如 2020 年。

2020 年买入澳洲，不如 2019 年。

错过了就是错过了，无法再回到过去。

着眼未来。

2022 可能和 2023 差不多，但，晚干不如早干，鬼知道 2023 会发生什么事情，对冲配置越早越好。

但放到未来 5 年的周期，可以确定的是。

2022 年买入澳洲，优于 2024、2025、2026 年。

因为，边境放开，移民开始涌入。

因为，奥运会临近，人口开始涌入，投资开始追捧。

因为，目前市场上没有什么供应，而需求非常旺盛。

所以，如果条件允许，如果认同，家庭资产分散、对冲配置这件事，越早越好，早配置，早放心。

幸福感源于安全感，安全感源于完成了基于长期、分散、核心的资产配置。