你敢信？最近城投债被抢疯了。
比如苏北盐城。
5 月 25 日，江苏大丰海港控股有限公司发行 "22 大丰海港 CP002"，计划发行总额 5 亿。其发行结果是 5 亿债券居然引来 303.5 亿资金的申购，有效认购倍数 59.7 倍。
而仅仅在 2 个月前，该公司发行的同期限的 "22 大丰海港 CP001" 票面利率为 6%，发行规模也是 5 亿，但仅有 5.2 亿资金认购。
镇江最近发债也都成功了。不仅成功了，还很抢手。
镇江一个城投平台发行五个亿的债，结果有 147 亿的资金抢着买，认购倍数达到 29 倍多。
这些可都是业内有名的高债务之地。独山县，一年的财政收入不到十个亿，结果存量债务居然有 400 多亿。像这样的地方发债居然一窝蜂的哄抢？
还有贵州的贵安新区，50 亿的 "22 贵安 01" 也被疯抢。一个区域平台，居然发现 50 亿？
信用不通畅和资产荒。
老百姓看热闹，会喊，我们要更宽松的货币政策。
但其实，央行早已 " 大放水 " 了。
回看过去三个月央行的所作所为，你会感叹央行为放水真的是太努力了。
降息降准、利润上缴，能释放的流动性和货币都释放了。
下面之所以感觉都没钱，是因为这些钱现在都卡在商业银行手里，放不出去。
为什么？没有人愿意贷款了。（原因我们就不说了，涉及敏感词）
现在只有开发商想贷款，但是银行就是不想给。
总之，房企躺平了。
然后是老百姓也躺平了，不消费、不贷款了，也不想买房了。
市场主体（企业、个体工商户等），也不想加杠杆扩张了，都想着当下怎么勒紧裤腰带过苦日子了。
这样一来，央行再努力放水，也是拳头打棉花，软绵绵。
更关键是商业银行也扛不住在了，资金淤积在银行间，隔夜 1.4% 已经快两个月了，钱要是再没好的去处可怎么办呢？
所以现在还能指望谁，大把大把的把钱从银行借出来，花出去？
只有地方政府了。
地方政府指望谁，城投平台！
你以为哪些机构不知道这些城投发的债是一坨翔吗？
没办法，没有更好投资标的，资产太荒了。它们再臭，至少地方政府的信用保底。
好，以上不是本文的重点。
重点是你要看到，翔都开始抢了，搅动这翻天覆地变化的力量已经开始发力了。
在 5 · 25 稳经济电视电话会议上，明确要求立刻马上执行 "6 个方面 33 项措施 " 的一揽子稳经济计划。
有多立刻马上呢？
会议召开的第二天，也就是 5 月 26 日，国务院已经开始陆续派出 12 个督察组，监督加快政策落地。
在会议之后的三天之内，也就是 28 号，几乎所有的督察组全部到位。
而伴随着这个计划实施的还有 12 万亿。很多人好奇，这个 12 万亿是咋来的？
这些资金就是今年计划用来推动投资拉动经济的资金。
对于这 12 万亿发放的基本要求就是2022 年全部投入。
如果给我们每个人发钱的话，相当于咱们每一个人可以发一万块钱。
所以，不容质疑的是这个资金量只要放出来，那就是一场大洪水。
参照当年 4 万亿对楼市的影响，如果这 12 万亿都流入房地产的话，房价在现在的基础上翻三倍，大概率没啥问题的。
当然这是稳经济大放水，怎么可能都流入房地产呢？
都会留到哪里呢？从一揽子稳经济政策内容看，主要发力方向有三个：一个松地产，一个刺激消费，一个大基建。
所以房地产作为经济的支柱产业究竟会流入多少呢？至少三分之一。
所以现在根本不用讨论这一轮救市房价会不会大涨，而应该讨论会大涨多少。
这在中国的经济刺激发展史上，一定是从来没有过的。
哪怕是曾经赫赫有名的 "08 年 4 万亿 "，还有历历在目的 "15 年 3 万亿棚改 + 大基建 "，都远达不到 2022 年的规模。
所以今年也必定是载入史册的一年。
不会大水漫灌？
或许短期内不会，但这么大的资金量最终必然是大水漫灌的局面。
其直接结果是：tonghuo 必然膨胀，房价必然上涨。
这么大的资金量，房价能涨多少，还真不好说，因为说出来太吓人。
能涨多少，就看流入多少资金了。总之，不会少于三分之一。你心里要有这个数。
这么大的资金量下，物价必然上涨，涨多少，也不知道。或许比房价涨幅更吓人吧。
这两点必然是我们近三年会切身感受到的。
对于我们个人，没必要害怕，更没必要抱怨。还是那句话，老百姓就干老百姓能干的事。
4 月 29 日，政治局会议已经定调，支持刚需和改善买房，首房首贷利率 4.25 了。
这是国家喊你去买房。
二线、强二线都降低了外地人买房的条件，苏州、东莞半年社保就能买了，
这是好城市喊你去买房。
能选好的，谁会选择差的。
所以当下选城市，有且仅有一个基本原则：
长三、珠三，核心二线城市，（别问为啥没一线，一线大部分人买不了，买不起）其中——
长三核心二线城市主要是，杭州、苏州、南京、宁波；
珠三核心二线城市主要是，东莞、佛山。
再结合近期政策面的宽松度，目前最值得关注的城市是苏州、东莞、佛山、南京。
以东莞为例。
东莞是本轮行情最先启动的城市，在 2021 年已经开始回调，相比高点有 10-20% 的回调幅度。
已经是价格底了。
现在是政策面的全面放松，也已经走过政策底了。
另外，东莞 1-4 月的二手房成交量仅有 2898 套，已经连续 7 个月二手房月均成交低于 2000 套，也已经是市场底了。
有几个数据可以帮助你更好的理解，为什么是东莞？
最重要的一定是先看供需——
东莞已经连续 3 年新建商品住宅的库存连续三年下降，库存低于 3 万套左右。
所以东莞和深圳一样，都面临尖锐的供需矛盾。
不仅如此，东莞人口千万 , 存量商品房只有是 25 万套 ,商品房拥有率全国最低，比深圳还低。
所以好位置、好品质、好开发商的商品房是极度稀缺。
另外，东莞的土拍供应极少。
以 2022 年东莞首批集中供地为例，仅仅出让 8 宗地块， 这些地块分布在道滘、长安、塘厦、大岭山、常平、横沥等 6 个镇街，主城一块也没有。
因此，我们 2 月在东莞调研的第一感受是，在售项目太少了。
这也是我们会一直盯着东莞市场的原因。在售项目这么少，这一定是不可持续的。
政策可以短暂压制市场，一旦政策面不断放松，一房难求会很快再现的。
这也是 5 月东莞限购放松之后，看房人暴增的原因。
第二要看的一定是产业——
东莞处在深圳和广州之间，天然的地缘优势承接外溢产业，和深圳是前店后厂的关系，是一体化程度很高的两个城市。
除了华为这种万亿级别的公司，东莞还有大大小小的生产制造产业。世界工厂的名号不是虚的。
另外，东莞还有大量的研发产业，有大量的国家级高新实验室。
第三要看的是人口——
从人口增量看，东莞过去 10 年人口增长 224。仅去年东莞新增人口 5 万 +，超过深圳的 4.8 万人。目前东莞人口 1000+。
另外东莞人口结果年轻，65 岁以上只有 3%，仅次于深圳。
第四看要看城市购买力——
东莞有钱人多。在胡润富豪排行榜中，东莞就有 17 人上榜。
东莞房价天花板高，2021 年 1000 万 + 房源销售全国第九。
总结：供应少，库存底，产业扎实，有钱人多，购买力强，人口结构年轻，有活力，限购放松，对外地买家友好，学历 +6 个月社保，实际操作可能更简单。
因此，从买房投资的角度看，东莞一定是当下值得重点关注的城市之一。
在东莞怎么选呢？
东莞再好，坑多也是众所周知。
东莞镇多，各有各的购买逻辑，外地人趟不起镇级房产这趟浑水。
滨海湾新区长安和虎门确实有价值，但奈何找不到能买的项目，4 万 + 的价格真的是太贵了。
东莞主城四区能买，可小开发太多。
松山湖板块产业确实牛，可几乎没住宅项目可买，二手房又少又贵。
这就是东莞的房地产市场。了解不全面的真的是一脑门子懵。
为了更全面的调研东莞市场，仅今年，自 2 月开始，米宅已经先后在东莞调研了三波了。
可以说，我们是盯着东莞调控政策慢慢放松，然后以最快的速度锁了三个当下在东莞最值购买的项目。
这三个项目距离松山湖的最近的不到 1.5 公里，最远的直线距离也不超过 3 公里。绝对是距离松山湖板块最近、最有价值项目。
此次推荐的东莞项目适合三类朋友：
1、有计划在粤港澳大湾区置业的，当下的东莞可以作为一个选择。
2、如果本身就有在东莞买房的计划，不要再等了，政策底、市场底、价格底都已经过去了，一定要抓住政策面刚刚放开的短暂时机。
3、有购买实力的买家。如果你经历过两三次中国房地产的周期波动，就会知道中国楼市没什么秘密。想在里面赚钱，就要看懂政策意图，政策决定了钱的流向，钱就是水，水到哪里哪里就水涨船高。
长三、珠三作为未来十年、二十年承载中国绝大多数大战略的世界级湾区，像东莞这样的湾区核心城市，任何人，只要有条件能买的，都可能长线持有和买入，一定不会错的。
你一定要相信，今年一定有城市是买了就会涨，而有的城市或者局部地区，大概率今年是没戏的。
你也一定要相信，去年还不断打补丁政策防止外地人去买房城市，比如东莞，外地人现在只要 6 个月社保就可以买房了，实际可能更简单，这种机会可不是长久的。
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