左手抢房，右手抛售！

调利率，松限购，降首付比例 ……

在一连串利好的狂轰滥炸后，楼市已经逐步触及 " 政策底 "。接下来 " 救市篮 " 里的武器，可能翻来翻去，只剩下两个：

1、一二线彻底放开限购

2、执行大规模棚改货币化

从南京被强制叫停 " 解限购 " 可以看出来，" 房住不炒 " 尚存一丝气息，一二线城市如果没有出现大规模库存问题，很难全域放开限购。

楼市核武器，" 棚改货币化 "，至今没有丝毫启动的迹象。

因为大家都明白，这种强行塞钱给老百姓买房的做法，可以把楼市瞬间送上天，但爆炸后，辐射非常严重：

房价再来一波暴力拉升，居民口袋被彻底掏空，拆迁户变暴发户，打破社会公平性，固化阶级鸿沟。

" 政策底 " 之后，就是当下我们正在不断触及的 " 情绪底 "。

这个阶段是最难熬的，目前市场情绪分化，非常严重。

一部分人认为房价会涨，想尽办法上车，另一部分认为房价已经丧失动能，尤其经历过大跌的投资客，已经开启抛盘模式。

情绪化市场，很难量化，只能根据成交数据做判断，看预期走向哪一边。

经过去年楼市 " 硬着陆 "，整体购房者对楼市恐慌心理一定大于看多效应，但可以确定的是：

大家从楼市里赚钱的想法，依然疯狂。

抢房

前几天，一个叫做海德园的楼盘震惊深圳楼市。

12.6 万 / 平米的房价，239 套房迎来 2348 组客户登记。

最终 1175 组客户突出重围，通过终审，按照这个比例，基本是 5 户家庭抢一套房子，这在冰封了 1 年多的深圳，并不多见。

为什么动辄千万起步的房子，会迎来哄抢？

限价倒挂。

海德园虽然房价高至 12.6 万 / 平米的房价，但周边的二手房普遍在 18 万元以上每平米，隔壁的万科臻山府二手房源的实际报价，更是在 20 万元 / 平方米以上。

以海德园一套 161 平方米的 4 房为例，如果以 12.6 万元 / 平方米均价买入后，以周边二手房价格 18 万元 / 平方米出售，就可净赚 869 万元；

如果以最大户型 251 平方米计算，价差则为 1355.4 万元。

一套房子，稳赚千万利润。

再怎么佛系的人，面对如此大的套利空间，也无法做到坐怀不乱、无动于衷。

有人说，这是有钱人的游戏，对于普通人，也只能吃瓜看戏干瞪眼。

别着急，我们把视角转移到成都。

最近，成都一个叫做新鸿基悦城的项目，启动三期登记，引爆当地楼市。

360 套房，报名人数破 10 万人。

没看错，是 10 万，登记当天官网直接被挤瘫痪了，此举也创造了新的历史记录。

没办法，新鸿基悦城三期推出的房源，毛坯均价在每平米 1 万左右，最低可以达到 9800 元 / 平米。

而现在整个天府新区二手房的均价在 2.3 万元 / 平方米，而新鸿基自己的二手房也跑到了 2.7 万 / 平米左右。

如果不小心中抢到一套 100 平米的房，意味着稳赚 100 多万，这比任何赌博性质的游戏都刺激得多。

事实证明，现在的一二线城市的购买力还是有的，只是大家都在观望，等待倒挂力度比较高的新盘入场，去抢新房。

居住需求其次，赚钱效应为主，这个思路从未变过。

不公平竞争

限价，表面上是为了控制房价，给刚需创造福利，但本质上加剧了市场的不公平性竞争，让买房变成了完全靠运气的抽奖游戏。

而在整个市场结构上，也放大了二手房整体库存规模。

一些购房者，宁可一直等新房，也不愿意踏入二手房市场半步，还有一些业主为了抽奖，把手上的二手房想办法处理掉，然后腾出房票继续抢新房。

比如最典型的 " 摇都 " 杭州，已经出现危险信号，前几天出台政策，特别针对二手房市场进行自救，强调：

在本市限购范围内购买二手住房，落户本市未满 5 年的户籍家庭无社保缴纳要求。

杭州二手房库存，非常夸张，目前二手房挂牌量已经高达 23 万套，住宅挂牌逼近 17 万套。

这一数字是杭州有史以来最高，也是全国范围内的最高值。

同在长三角城市群的南京，也因近几年新房限价政策，囤积了庞大的二手房库存，已经达到 11.8 万套的量级。

压力太大，前段时间想着偷偷放开二手房限购，结果被高层强制叫停。南京不死心，刚刚又传出要施行解限购新政：

外地人在南京买房，家庭户，近一年累计 6 个月社保，就可以买 2 套房，仅限二手；南京户单身，四区工作，可买 2 套二手；南京家庭户，符合条件可以买 3 套二手房。

为了稳住二手房市场，也是蛮拼的。

没办法，对于新房，政府还可以发布 " 限跌令 "，防止开发商大规模抛盘，但对于二手房市场，总不能控制老百姓打折卖房。

一旦二手房投资客开始抛盘，带来的风险，要远比新房市场更猛烈。

这将成为接下来高库存二线城市最害怕的事情。

除了杭州和南京，重庆、天津、成都、沈阳、武汉、苏州、西安、广州、哈尔滨等都在 10 万量级之上。

比如重庆二手房库存达到 16 万套以上，但重庆人口高达 3212.43 万人，比杭州足足高出 2000 万 …… 这样平均下来，重庆的二手房库存其实是适中的。

根据人口、经济、二手房库存的综合对比值计算：

杭州、天津、沈阳、南京、哈尔滨、大连、郑州、青岛、昆明、呼和浩特等城市二手房库存出现了一定的风险，需要大家提高警戒。

二手房流动性弱，对于炒房客比较多的城市，很容易出现抛盘砸盘的现象。尤其杭州，今年下半年一定会陆续出现大量笋盘，二手房打折会成为一种现象，到时候有资格的可以去捡漏。

然而很多城市，并未意识到 " 二手房高库存风险 "，还在纷纷放开限售。

这段时间，唐山、哈尔滨、银川、德州、六安、宜昌等城市直接取消限售政策；苏州、常州、东莞、泰州等城市缩短了限售年限；青岛、南京、海口、济南则将房屋转售年限，从取证起改为网签起。

限售放松，市场又会涌进大量的供应，继续推高库存。

比如南京、徐州 5 月二手房新增挂牌量日均环比增长 50% 左右；济南 5 月 23 日限售放宽后，近几天二手房新增挂牌量明显增加。

当下市场信心尚未恢复，接盘能力有限，放松限售会导致很多城市学着杭州开始抛售房产。

所以我认为，上面提到的这些高库存城市，今年要么买倒挂新房，要么就等到年底，看二手房动态。

不可能性

如果有人跟你说 " 这个城市在抢房，赶紧上车 "，这时候千万不要头脑一热，就乖乖听话上车接盘。

而是要分析，这些人抢的，是什么房。

如果是 " 倒挂盘 "，基本反映不出楼市行情，抽奖赌博游戏不等于市场购买力。

如果不是，大家都在抢常规商品房，这时候就在证明楼市行情在反弹，这时候上车，就是在抄底抢跑。

在三四线城市沦为房地产投资 " 沼泽地 " 之后，部分一二线也走进了 " 雷区 "，这来源于居民的购买力与城市发展之间的 " 资源错配 "。

国有国运，城有城运。

在四大一线成为龙头后，这些年都是二线城市在疯狂角逐，拼命 " 冲顶 "。

大家都在拼命扩张版图，招商引资，抢夺人才，但事实上，都无法逃脱「二八定律」，甚至会出现截然不同的画面。

比如成都，已经成为 2000 万人口大城，而哈尔滨人口跌破千万。

优质的城市，会逐渐消化城市扩展带来的高库存，而基本面较差的城市，高库存成了城市衰退的定时炸弹。

现阶段，政策在放松，利好不断涌来，所有人都鼓吹让大家上车，但作为一个天天浮沉在楼市的研究者来说，子木更多的责任是给大家做风险提示。