本文来源：时代财经 作者：林心林
2022 年深圳第一个打新的 " 网红盘 " 终于出现了。
5 月 26 日，深圳福田安托山片区项目海德园 A 区，在意向登记一周后终于公布了入围结果。据悉，海德园 A 区此次推出 239 套住宅、均价 12.6 万元 / 平方米，共有 2348 人登记、1820 人提交资料。
经过审核，最终入围的最低积分为 53.5 分，入围并完成意向保证金冻结的客户 686 批。换言之，686 批次客户将通过摇号争夺 239 套住宅，中签率约为 34.83%。
作为深圳著名的网红盘，去年海德园首次入市时就备受关注。2021 年 11 月，捂盘近两年的海德园面世，首开盘 B 区 181 套房源引来热抢，最低入围积分为 62.2 分，为去年新盘登记入围积分最高的楼盘之一。最终，海德园 B 区开盘仅 5 小时便宣告售罄，开发商一天收金约 33.67 亿元。
而按照目前 A 区接近三倍的认筹数来看，海德园大概率将锁定 2022 年深圳首个日光豪宅盘。
开发商花式拒客，手握 900 万现金也被拒
早在 5 月初，海德园 A 区开盘的消息便活跃在深圳各大买房群。
紧挨香蜜湖豪宅圈的优越位置、" 红岭实验小学 + 深高南学区 " 双学位教育配套，以及与周边二手房近 7 万元的倒挂价差，让不少打新者为之疯狂。因为限价要求，海德园两次的推售均价都在 12.6 万元 / 平方米，而周围大部分楼盘的二手房成交价则在 20 万元 / 平方米左右。
以海德园 A 区一套 251 平方米的户型计算，业主以周边二手房价格 20 万元 / 平方米左右出售的话，可净赚约 1355 万元。
因此，即便第一次开盘至今，神秘的海德园从未设置售楼处、销售员，也没有开放过样板房，但这并不影响买房者的热情。
" 万人瞩目的项目，没有 VR 户型展示，也没有一张清晰户型图，都可以被抢光。" 福田中介张鹏平时在香蜜湖、华侨城、安托山几个临近的豪宅板块带客户，自 5 月开盘消息曝光之后，海德园工地外围每天都有不少买房者在徘徊、观察楼层朝向，而他自己前后也已带了几组老客户过来实地考察。
张鹏笑称，海德园并不需要任何中介带客，他也只是帮忙维系客户关系，赚几个红包钱。" 开盘前，我有几个客户已经在摩拳擦掌了，忙着准备银行流水、资产和社保等证明资料。"
" 这是我第一次打新，就入围了！"5 月 25 日中午，周欣收到了海德园入围通知和意向登记保证金冻结的提示。与其他入围买家相比，周欣的积分仅 58 分，并不算高，若放在去年底的话，会被拦在入围门槛外。
但周欣决定赌一把，" 今年的户型面积比去年大了很多，要求的总价高，应该积分要求会低一些。"
据悉，此次海德园 A 区所推房源最小户型为 143 平方米，总价起步价 1800 万元，相比去年推的最低 121 平方米，上车门槛高了将近 277 万元。此外，之前市场最期待的 89 平方米 " 小户型 " 并没有出现，这也拦住了许多预算有限的买家。
不过，仍有超两千名有资金实力的买家参与打新登记。而从最后公布的入围积分 53.5 分来看，比去年低了将近 10 分。
时代财经了解到，不少买家在网上晒出了自己资料被拒的各种理由，譬如首付款来源资产证明不足、担保人流水无交易对手方、资产证明体现不了为本人持有等等，反映出资料的审核更为严苛。
" 开发商根本不愁客，楼盘这么抢手，所以变着法子拒绝一些客户，去年不少网红盘就是这么花式拒客的。" 张鹏向时代财经说道。
从审核数据也可以看出，此次有 1820 人提交资料，通过审核的仅有 1175 人，意味着光是资料已筛选了约 600 组，通过率在七成以下。即便是通过审核的买家，也不少面临资料不断被打回的情况。
周欣告诉时代财经，自己花了一星期把资料准备周全，但因为提供股票资金的证明截图不通过，资料还是被打回了一次。
" 深圳新房打新竞争真的太激烈了，第一次打新就遇到这么严格的审查，被打回了七次。" 相比之下，彭颖打新过程更坎坷一些，因为不动产查询证明、银行流水等问题反复修改。
彭颖还透露，其他楼盘打新一般只需要证明首付能力即可，而海德园 A 区则需要摸查买房者的总资产。" 开发商倾向可以全款买房的客户，像我这种手中现金 900 万的还瞧不上。"
最终，积分为 50.5 的彭颖并没有入围。她表示，接下来会继续等待今年推出的新房。
新盘打新潮不再，二手房出现止跌回温
海德园是 2022 年深圳第一个启动积分的楼盘，也是今年以来认筹数最高的楼盘。
" 海德园这次开盘如此火热，反映了深圳市场的需求还是比较旺盛的，尤其是价差大、交通便利、学位优质，受捧其实是必然。" 深职院房地产研究所所长邓志旺说道。
不过，在邓志旺看来，海德园是一个非典型、稀缺的个案，其销售情况对于深圳市场并不具有太强的代表性。
据时代财经了解，就在近日同样有一个均价 "10 万 +" 的豪宅盘招商仕林臻邸入市，被市场视为是海德园的竞品。
5 月 24 日，招商仕林臻邸登记人名册公示，此次推盘不需要积分要求，共有 251 批客户参与 187 套住宅摇号，中签率达 74.5%。5 月 26 日，项目正式开盘选房，线上线下共销售 178 套房源，剩余 9 套房源，去化率为 95%。
与海德园相比，招商仕林臻的打新难度显然小了许多。
此外，去年 12 月开盘的华润置地润玺二期还在近期发布了一张与抖音巨量引擎合作卖房 3000 万的成交喜报，这意味着昔日 " 万人摇 " 网红盘历时半年仍没有售罄，这一幕放在前两年似乎很难想象。
" 目前新房市场还是比较平稳，没有像过去那么火热，很多项目并不需要积分、摇号。" 邓志旺认为，目前限购、限贷、限售政策，包括去年二手房官方指导价政策对于房价增值预期、倒挂价差的影响等都导致买家购房意愿下降。
另据深圳中原研究中心显示，4 月份，深圳新房住宅成交 2851 套，环比下滑 0.28%；成交面积为 29.3 万平，环比下滑 4.52%；国家统计局发布的 4 月全国房价数据显示，深圳新房销售价格环比下跌 0.1%，同比上涨 3.9%。
不过，二手房方面则逐渐出现回温，4 月深圳二手房销售价格环比上涨 0.5%，自 2021 年 5 月开始连跌 11 个月后出现止跌反升。成交量也出现上升，深圳中原数据显示，4 月深圳全市二手住宅过户套数为 1860 套，环比上升 66.5%。
5 月至今，张鹏就已成交了三套二手房，这是去年下半年以来他开单最多的一个月。而张鹏周围的中介门店也逐渐活跃起来，有一家规模较大的门店当月已成交了 20 多单。
中介王亮则告诉时代财经，最近二手房确实成交开始增多，但是基本上是业主让价才促成的。" 与指导价相差太远的房子肯定卖不动，我这几个月卖的几套都是接近指导价成交的，上调幅度大概只在 20 万左右。"
邓志旺则认为，目前二手房市场距离正常成交水平仍有一定距离。" 很多地方都出了楼市新政，但深圳本地并没有出现任何政策上的松动，所以大家可能还是处在一个观望的氛围。"
（除了邓志旺，文中受访者均为化名）
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