重磅利好！央行超预期“降息”！后续还有大招？

作 者丨杨志锦 张敏 刘雪莹 江佩霞 冯展鹏

编 辑丨包芳鸣 张伟贤 黎雨桐

设 计丨张佳俊

图 源丨视觉中国

由于 4 月下旬降准落地且银行存款利率改革显著降低了银行资金成本，市场对 5 月的 LPR 报价尤为关注。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022 年 5 月 20 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.7%，5 年期以上 LPR 为 4.45%。相比上月，1 年期 LPR 保持不变，但 5 年期以上 LPR 下降 15BP。

值得注意的是，这是 LPR 报价改革以来首次出现一年期不变而 5 年期以上 LPR 下降的情况。5 年期以上 LPR 是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准，其单边下调主要是为了稳定房地产市场。

按照央行、银保监会 5 月 15 日的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，意味着当前首套按揭贷款利率的下限为 4.25%。存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。

此次五年期以上 LPR 下调有望带动存量、增量房贷下调 15BP。以 100 万贷款本金、20 年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供约 82 元，需偿还的利息总额减少约 2 万元。

民生银行首席研究员温彬表示，当前全球通胀高位波动，主要经济体货币政策加快收紧，国际形势更趋复杂多变。我国货币政策以我为主，本月 LPR 结构性降息，5 年期以上 LPR 创历史最大降幅，体现了货币政策进一步加大力度支持稳增长的意图，对降低实体经济融资成本，提振国内投资、消费需求，将发挥积极作用。

5 年期以上 LPR 为何单边下调？

2019 年 8 月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的 LPR 由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月 20 日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利 MLF 利率）加点的方式形成报价。

其中 MLF 利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR 等于 MLF+ 点差。

从历次 LPR 调整看，如果 MLF 利率下调，那么 LPR 必下调，但 1 年期 LPR 调整幅度明显大于 5 年期以上 LPR。在 MLF 利率不变时，LPR 有过两次下调，但仅仅是一年期 LPR 下调、5 年期以上 LPR 维持不变。因此，1 年期 LPR 的降幅远高于 5 年期以上 LPR。

数据显示，4 月 20 日 1 年期 LPR 为 3.7%，相比 2019 年 8 月下降 55BP；5 年期以上 LPR 为 4.6%，相比 2019 年 8 月下降 25BP。最新报价则是，1 年期 LPR 保持不变，但 5 年期以上 LPR 下降 15BP。

而 5 月 16 日，央行公告称，当日进行 1000 亿元 MLF 操作（含对 5 月 17 日 MLF 到期的续做）和 100 亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为 2.85%、2.1%，均持平于上次。

MLF 利率未变为何 LPR 却下调？原因在于银行资金成本显著改善。其中，4 月 25 日降准落地，共计释放长期资金约 5300 亿元，降低金融机构资金成本每年约 65 亿元。更重要的是存款成本降低。

央行《一季度货币政策执行报告》（下称 " 报告 "）披露，2022 年 4 月人民银行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以 10 年期国债收益率为代表的债券市场利率和以 1 年期 LPR 为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。

报告还提出，新机制建立后，工农中建交邮储等国有银行和大部分股份制银行均已于 4 月下旬下调了其 1 年期以上期限定期存款和大额存单利率，部分地方法人机构也相应做出下调。根据最新调研数据，4 月最后一周（4 月 25 日 -5 月 1 日），全国金融机构新发生存款加权平均利率为 2.37%，较前一周下降 10 个基点。

值得注意的是，这是 LPR 报价改革以来首次出现一年期不变而 5 年期以上 LPR 下降的情况，且 5 年期以上 LPR 降幅最大的一次，此前最大降幅为 2020 年 3 月，降幅为 10BP。

"4 月份金融数据显示当前有效贷款需求不足，结构也不理想，特别是居民和企业部门中长期贷款下降明显，反映当前市场主体融资意愿偏弱，不利于稳增长。" 温彬表示，" 此次 LPR 报价首次只下调 5 年期以上品种，这种结构性降息对于稳定信贷总量、提振中长期信贷需求将产生积极作用。"

光大银行金融市场部分析师周茂华表示，本次主要调降 5 年期以上 LPR，且幅度超预期，主要是两方面原因：一是近几个月实体经济中长期贷款需求偏弱，此举有助于引导金融机构降低中长期贷款利率成本，提振实体经济融资需求；二是近几个月国内房地产复苏不理想，5 年期以上 LPR 利率下降有助于降低按揭贷款成本提振刚需住房需求，促进房地产平稳运行。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，这主要源于当前企业贷款利率已处于改革开放四十年多年以来的最低点，而居民房贷利率仍然处于较高水平；更为重要的是，年初以来尽管房地产金融环境在持续回暖，但受疫情及行业本身运行规律等因素影响，楼市下滑势头仍在延续，其对宏观经济的拖累效应正在加大。当前楼市低迷，房贷需求较弱，市场平衡正在向贷款方倾斜，促使报价行下调 5 年期以上 LPR。

房贷利率继续下调

经过持续推进，LPR 改革取得了重要成效：LPR 已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将 LPR 作为基准定价，即 " 贷款利率 =LPR+ 点差 "。其中，5 年期以上 LPR 作为住房抵押贷款的定价基准。

今年 4 月 14 日，时任央行金融市场司司长的邹澜（本周调任货币政策司司长）在发布会上介绍，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

以利率下限为例，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的 LPR（最近已调整），二套房贷利率不得低于相应期限 LPR 加 60 个基点，这是全国都要遵守的下限政策；

人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；

银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。

"3 月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在 20 个到 60 个基点不等。" 邹澜称。

此次五年期 LPR 下调有望带动房贷利率下降。

增量房贷方面，央行、银保监会 5 月 15 日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即首套、二套房最低贷款利率为 LPR-20BP、LPR+60BP。此次 LPR 调整后，首套房贷款利率最低可至 4.25%，二套房则是 5.05%。

存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随 LPR 报价而变，重定价周期最短为 1 年。对于重定价日在 5 月下旬的个人而言，马上就可享受 " 福利 "，房贷利率有望下调 15BP。但一般重定假日在 1 月 1 日，意味着大多数个人明年才能享受此次 5 年期 LPR 下调的 " 福利 "。

总体而言，此次五年期以上 LPR 下调有望带动存量、增量房贷下调 15BP。以 100 万贷款本金、20 年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供约 82 元，需偿还的利息总额减少约 2 万元。

温彬表示，对于存量住房贷款而言，LPR 的下降会通过贷款的重定价，降低房贷成本，不仅有利于稳定房地产市场预期，促进房地产销售，同时负债成本减少也有助于促进居民消费需求增长。

"5 年期以上 LPR 利率调降，一方面意味着支持刚需住房需求金融政策力度有所加大；另一方面，存量按揭房贷成本也下调，有助于减轻存量购房者按揭还款负担，提振消费需求。" 周茂华称。

王青表示，历史规律显示，为助力楼市企稳回暖，需要房贷利率出现较大幅度下调，而 2008 年以来的三轮房地产下行周期中，居民房贷利率最小下调幅度为 142 个基点。这意味着未来仍可能通过 MLF 利率下调直接带动 5 年期 LPR 报价进一步下行。

安信证券固收团队的一份研报称，虽然近期央行银保监下调了首套利率下限，但预计全国层面政策仍有继续放松空间，继续下调首套利率，二套利率也可适当下调。当前首套房最低利率仍高于 2008 年的 4.1%-4.2%，也明显高于 2015 年底的 3.4%-3.5%。

前述研报还表示，为充分解决居民 " 不能买 "、" 不敢买 " 和 " 不想买 " 三大问题，后续在全国层面可以继续下调首套利率、对 " 因城施策 " 制定基本规范和阶段性限制土地供给，地方层面需要更多城市更大尺度放松 " 四限 "、加大购房补贴、降低落户门槛。

图 / 图虫

修复市场信心

若结合其他政策来看，此次调整的受益范围还将惠及一些改善性购房者。近期，不少城市在稳楼市政策中，取消了 " 认房又认贷 " 的条款。按照这一规定，很多改善性需求也将有望享受到首套房贷的利率优惠。

事实上，在此之前，由于经济增速放缓等原因，降息的预期已经十分强烈。分析人士指出，" 靴子 " 落地之后，不仅对经济有提振作用，对楼市的影响也将逐渐显现。

中原地产首席分析师张大伟指出，除了实际影响之外，此次下调 5 年期 LPR 的心理影响也不容忽视。一方面，购房门槛 " 两连降 "，有助于激发购房者的入市热情；另一方面，今年已有超过 100 个城市出台各类稳楼市政策，并逐渐在量变的累积中，不断提振供需双方的信心。

根据国家统计局的数据，今年 1-4 月，全国商品房销售面积 39768 万平方米，同比下降 20.9%；商品房销售额 37789 亿元，下降 29.5%。同期，房地产开发投资增速出现有统计以来的首次负增长。

贝壳研究院指出，购房门槛的两次调整，将对合理购房需求起到一定的支撑，未来会进一步带动房地产市场交易增长，加快市场修复。而稳楼市将在稳增长中发挥更积极更重要的作用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，此次政策对于房企申请低成本的开发贷款等也有积极作用，有助于房企中长期融资成本和经营成本的降低。

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本期编辑 黎雨桐 实习生 林曦莹