高盛指出，房贷锁定效应减少了房源供应，高利率又压低了购房需求，美国楼市的调整压力仍将持续，首次置业群体受到的冲击尤为明显。
美国住房可负担性问题持续累积，抵押贷款利率长期稳定在7%以上，购房成本明显攀升。
高盛经济学家罗尼·沃克在客户报告中警告，到2027年，住房购买力的矛盾将更加突出，年轻买家面临的困难尤为显著。自今年2月以来，美国房贷利率累计上涨近150个基点，购房预算空间不断被压缩。
低息贷款“冻结”房源：存量房贷让换房者犹豫
2020至2021年利率处于低位，大量美国家庭趁机办理按揭再融资，由此形成了业内熟知的房贷锁定效应。目前约六成房主的房贷利率低于当前市场水平，其中65%的房主利率比现行市场利率至少低2个百分点。
房主一旦卖掉现有住房再购置新房，就得放弃原有的低息贷款，转而承担成本更高的新按揭，换房的经济负担明显加重，挂牌出售的意愿随之减弱，市场上可流通的房源持续稀少。
沃克指出：“2020年和2021年，大批借款人集中锁定低利率；如今房贷利率居高不下，换房要付出沉重的财务代价；
购房者若想换住宅，就必须先还清原有低息贷款，再以高利率重新申请按揭。”
高盛测算，2027年美国成屋销量预计仅为390万套，略低于2026年的预期，较2019年疫情前的正常水平下滑26%。
一线市场降温：刚需房承压，高端房产较为稳健
纳什维尔房产经纪人杰克·肯尼迪的一线观察印证了这一降温趋势：看房人流减少，按揭申请同步回落，当地房产交易活跃度明显下降。
一套定价比区域成交均价低近10万美元的房源挂牌后，前来咨询的客户寥寥无几，而两个月前同类房源的关注度明显更高。
肯尼迪表示，他认为高盛的判断有较大可能成为现实。
房价仍处于历史高位区间，融资成本上升削弱了购买力，加之就业前景存在不确定性，买家对长期大额负债更加谨慎。
市场呈现结构性分化：面向普通家庭的刚需房源压力更为明显，高端房产表现则相对稳健。
肯尼迪同时提醒，楼市降温可能向其他领域传导，节后至明年年初，资本市场或将面临新的考验。
楼市大概率温和整理，系统性崩盘可能性较小
房产机构负责人乔纳森·卡尔科内认为，买卖双方观望僵持的局面或将延续至2027年，房价整体大概率横盘或小幅回落，出现深度崩盘的可能性不大。随着成交走弱，议价空间将进一步扩大，有出售意愿的业主需要调整报价，使之贴合市场预期。
卡尔科内分析，房屋净值偏低、定价偏高的老旧房源更易降价，定价脱离市场的新增房源去化周期则会拉长。
房屋净值充足的家庭抵御市场调整的能力更强，现金流稳定的房主更倾向于翻新改造现有住房，而不愿换房并放弃低息贷款。
对于现金流稳定、计划长期持有至少三年的自住买家，当前入场并改造房屋具备一定可行性；持有低利率房贷的家庭，优先改造住房比置换更划算。
购房意愿走弱，住房市场结构性矛盾更加突出
供给端的约束并非唯一原因，需求端的购房信心同样在减弱。
沃克分析，人口结构与收入修复原本有望支撑住房需求，但近期购房意愿调查指标明显下滑；移民流入放缓，也会减慢新增家庭的形成速度，抑制长期住房需求。
皮尤研究中心的调研数据显示，九成40岁以下的受访者认为，如今在美国买房的难度高于父辈那一代。
2019至2024年，剔除通胀因素后，房屋中位价上涨了30%，而40岁以下户主家庭经通胀调整后的收入仅增长9%，房价与收入之间的差距持续拉大。
肯尼迪提到，住房成本不断攀升，使年轻人首次置业的门槛水涨船高，不少年轻人即便储蓄良好、征信记录完善，购房计划也难以落地。
小结：利率僵局之下，流动性低迷与结构性分化风险并存
高利率环境形成了一种特殊的循环约束：存量低息房贷限制房源供应，新的高利率又抑制购房需求，成交规模持续萎缩，房价难以迅速出清，购买力也持续受到挤压。
市场冲击存在明显的结构性差异，首次置业群体承受的压力相对更大。
综合多家机构观点，房贷锁定效应拉长了利率政策的传导周期，压力首先体现在成交萎缩上，而非价格的快速暴跌。
若高利率持续较长时间，美国住房市场的结构性分化将进一步加深，拖累内需表现，这属于海外宏观领域需要持续跟踪的尾部风险。
