自 3 月份美联储开启加息周期以来，香港金管局跟随上调基准利率，市场预计香港银行或将上调最优贷款利率（BLR），推升房地产按揭利率，进一步增加香港房地产市场和房价压力。
香港住房问题沉疴已久，最近两届香港特首也在接力聚焦，力求尽快解决这一问题。就在 7 月 30 日，香港新任特首李家超曾表示，香港政府已成立两个工作组，针对处理公营房屋和整体土地房屋供应问题。
香港二手楼跌跌不休
8 月 26 日，反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）相比一周前跌 0.59%，报 174.62 点，连跌六周创近两年半新低。该指数每周五公布，基于在中原集团的买卖合约成交价编制，反映香港地产市场价格变动。
中原地产研究部对此表示，中原城市领先指数 CCL 报 174.62 点，创 128 周新低（2020 年 3 月低见 174.03 点）。最近一周 CCL 跌破 175 点，短期目标下试 170 点，重返 2019 年初时的水平。CCL 连跌 6 周，是 2019 年 10 月以来首见，楼价跌势未止。
自 3 月份美联储开启加息周期以来，香港金管局跟随上调基准利率，引发一系列连锁反应：5 月份以来，港元汇率频频触及弱方兑换保证；金管局银行体系总结余由 2022 年初近 3600 亿港币降至不足 1250 亿港币，1 个月香港银行拆借利率（Hibor）由 0.25% 升至 1.85%……
在 Hibor 上行背景下，香港中原地产价格指数自 2022 年 3 月以来开始下滑，7 月中小型住房价格指数同比下滑 5.1%，刷新疫情以来最大跌幅。
预期银行加息楼市承压
与此同时，分析人士则在担心，香港或许即将上调最优贷款利率（BLR，指针对最优质商业或居民的贷款利率），进而推升按揭贷款成本，增加香港房地产市场压力。据中金公司研究部数据，上轮加息周期银行于 2018 年 9 月上调 BLR12.5 个百分点后，香港地产价格于 2019 年 2 月累计下调约 8.4%。
" 若未来进一步上调 BLR，可能加大住房按揭贷款的付息压力。" 中金公司研究部策略分析师刘刚表示，未来上调 BLR，可能会边际增加银行成本、推升房地产按揭利率。但由于最优贷款利率上调滞后于已经走高的资金利率，因此对港股整体的金融条件的增量影响有限。
" 房地产及楼宇业权是香港经济的重要支柱，在 2021 年香港实际 GDP 中占比达到 19.6%。历史上，每次银行加息都会造成香港房价同比由正转负，即便 2018 年只加息一次。" 他预计，本次如果香港银行贷款利率相比上次更大幅度攀升，对香港经济的负面冲击或将更明显。
值得注意的是，香港财政司司长陈茂波 7 月 24 日曾表示，过去几个月本港楼价虽有轻微回调，但仍大致保持平稳。虽然本港私人住宅物业过半数已没有按揭贷款，但当香港随美国进入加息周期，供楼人士的按揭还款负担难免增加，市民在置业或作其他投资决定时，还是以审慎策略为上。
港府发力针对房屋难题
香港住房问题沉疴已久，最近两届香港特首也在接力聚焦，力求尽快解决这一问题。
6 月 9 日，香港时任特首林郑月娥曾表示，该届政府大胆尝试兴建过渡性房屋，此项目现已成为房屋阶梯的重要部分。当局承诺兴建 2.5 万个单位，目前已觅得足够土地兴建逾 2.1 万个单位。她说，该届政府的公营房屋供应量较上届政府五年任期的供应量多 40%，相信未来十年此数必会大幅上升，期待下届政府在过渡性房屋工作方面再加把劲。
到了 7 月 30 日，香港新任特首李家超也公开表示，香港政府明白社会关注房屋问题，因此成立两个工作组，针对处理公营房屋和整体土地房屋供应问题，希望尽快交出成绩。不论公屋或一般土地房屋供应，政府都期望做到提速、提效、提量。当局会探讨各项土地来源的可能性，但现阶段主力从现有土地来源中尽量增加供应量，其中主要考虑绿化地带的土地。
顺便一提的是，陈茂波 8 月 25 日在香港房托基金协会成立典礼上表示，截至今年 7 月，本港房托基金市场的市值逾 2100 亿港元，规模较 2005 年增长近五倍。恒生房地产基金指数股息累计指数较 2008 年推出时上升近七倍，表现远胜同期恒生指数总股息累计指数的升幅，足见房托基金的价值和发展潜力。
为推动房托基金市场的发展，香港政府多管齐下推出支持政策。例如，香港证监会于 2020 年底修订了《房地产投资信托基金守则》，放宽房托基金的投资限制；强积金管理局于同年亦放宽强积金计划投资房托基金的限制，以扩阔房托基金投资者的基础；香港政府去年推出了为期三年的资助计划，以进一步提高在香港设立房托基金的吸引力。
责编：桂衍民
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