经济越差，房价越高？

某天凌晨，我收到一位老粉的微信留言。

大体内容是这样的：

" 最近的还贷压力很大，公司经营不景气，对于未来的预期实在看不明朗。所以一直矛盾，未来 5 年内是不是还会有危机爆发？房价撑得住吗？现在感觉是山雨欲来啊 "。

的确，最近形势真的不好，搞得大家人心惶惶。

看到这样的问题渐渐多了起来，而各种自媒体也在散播焦虑，我觉得有必要给大家说清楚房价和经济之间的关系，也给大家坚定信心。

大家说的经济差，指的是经济增长的增速在放缓，GDP 增速从过去的两位数下降到现在 6% 都要力保。

这种增速放缓，非常容易被一些别有用心的人偷换概念，写成经济基本面本身就差。

其实我们的经济增速还是很快的啊，全球第二 , 增长慢一些，怎么就算是差了呢。

就好比一个孩子长大，在发育期的他，之前每年长 10 公分。随着年龄变大，长得慢了，每年长 5 公分。

现在这个孩子已经是 1 米 8 的大个子了，非要说他长得慢，长得不够好，这就犯了短视的问题。

我猜可能有人说，理论没错，但是现在还夹带一点你懂我也懂的特殊因素，相当于无形中给经济增长埋下了 " 隐雷 "。

没错，最近唱衰的声音鼓噪一时，能拿到台面上来讲的逻辑就是把短期困境说成永久，把局部的影响说成是整体的态势。

你看，前段时间新的国民经济运行数据发布，其实各项主要指标背后，都是受口罩因素冲击带来的拐点变化。

这让我想起了，这和前段时间唱衰上海的论调，简直如出一辙。

只有身在上海才会知道，恢复如常后，不仅基本面没变，前进的步伐反而还在加快。

包括最近，IMF 和世行也发布了对主要经济体的分析预测。

考虑到战争冲突对世界经济的影响，IMF 对 2022 年世界经济增长率的最新预测是 3.6%，相对 1 月份下调了 0.8 个百分点。

对于 2022 年中国 GDP 增长的预测结果是 4.4%，相比 2022 年 1 月的预测结果下调了 0.4 个百分点，世行对中国 GDP 增长率的基准预测是 5.0%

这个结果差吗？看起来还不及我们的预期目标。

实际上并不差，IMF 对 2022、2023 年美国经济增长的预测，是 3.7% 和 2.3%。

中国经济在当下全球风雨飘摇、危机四伏的大国经济里，依旧属于稳健的 " 尖子生 "。

考第一仍需努力，但滑落一定不至于。

我分析这些经济情况，不是因为我是经济评论家，也无意五毛党。

我只是重仓楼市，我需要理解真实的经济世界，大家以后也要用务实态度看待经济，不要人云亦云。

这里多说几句中国经济增长的本质。

中国经济增长如此利好，并不是说明我们的治理水平有多高，科技进步的内生动力有多强。我们现在的增长快，只不过是把改革开放之前丢失的，应有的经济增长补回来。

我们现在的增长更多的是吃老本，也就是大家常说的人口红利和制度红利。这些原本早就应该在几十年前兑现的经济增长，在 40 年前因为种种原因失去了。

不过运气还好，这些红利终于集中在改革开发后爆发，特别是 2000 年以后加速。

虽然最近几年红利效应已经在渐渐消失，但是好在红利够厚，还够我们吃个一、二十年不是问题。

如果大家平时看财经新闻的话，应该经常可以看到稳健二字。这应该是近十年财经新闻中最高频的词汇了。

不管是经济过热抑或是静淡，稳健的口径一直是不变的。

你若是熟悉这么些年来的经济规律，就会明白，稳健针对的不是内容本身，它更多的是对经济目标的设定，一种调节经济的方法论。

峰回路转，现在又到了稳健发力的时候了。

从这个意义上来说，我对今年经济更加乐观，也对楼市有信心。

大家应该都听过楼市的三段论：短期看金融（政策），中期看土地，长期看人口。

其实背后指向的，都是做大规模。

经济学家看重经济分析，侧重数据分析，为大家解读观察到的经济现象。

而对买房实操人士来说，研究经济学，知道那些经济数字，是作为判断房价涨跌的工具。

首先要明白的是，经济增速是决定长期房价的。

因为高速的经济增长，决定了人民生活水平，决定了房价购买力，决定了房价长期涨幅。这是没毛病，符合常识的。

刚刚说了，如果不是特殊原因，我们的经济增速保 6 是没问题的。如果我们国家的经济增速，哪天放缓到 1%、2%，那我也不看好房价了，当然这个情况几无可能。

最好的例子就是日本。历史上，日本也是一个房产投资盛行的国度，80 年代，房价涨得很凶，翻倍也就是一、二年的事。

后面日本宏观政策不力，经济上进入了失去的二十年（到现在快要变成失去的三十年了），经济增速常年徘徊在每年 1% 左右。

与此同时，日本房价也就没有大涨过。

这里要注意的是我们说的是长期房价，是指房价长时间里慢慢地回归到经济基本面，这个时间一般没那么快，可以拉的很长，短则几年，长则十年左右。

所以如果有人说经济不影响房价，这是耍流氓，经济影响长期房价的。

但是如果拿着经济决定长期房价这个事情，来预测短期房价，也是耍流氓。

最近我们会明显发现，房价短期涨跌，和经济增长的增速变化，其实有着极其紧密的关系。

因为经济增速的变化，带来的最大改变就是楼市政策！

2022 年大家应该发现了，如今地方政府出台什么楼市放松大招都不稀奇了，例如南京无底线抢人，温州二成首付等等。

之前我就曾写过文章，决定短期房价涨跌的关键就是政策。

如果采取了极其严格的限购、限贷政策，像一线城市一轮行情，需要积蓄很多年，如果政策再锁紧，吃到的涨幅红利可能还要吐回去。

因为房子已经不是由钱决定的，是由钱 + 房票 + 贷票决定了，它不是一个市场机制了。

反过来，如果调控本身就很严格，突然放松限购，甚至限贷，那就很容易迎来机会。

这也能理解，为什么都在做宽松政策，但唯独上一轮调控最久的苏州，恢复的最快。

中国楼市已是一个彻底的政策市。

因为楼市是政策驱动，那决定政策松紧的关键因素，就值得我们关注。

那就是经济增速的变化。

实话说，很多时候我们都鄙夷 " 夜壶 " 这个说法，但经济低迷时期，房地产依旧是效果来得快又好的驱动力。

经济下行，就有动力放松楼市调控刺激楼市。

就像前面提到的 " 夜壶论 "，经济不好的时候，拿出来救急。经济好了，不急了就放回去。

其实平时的多数时间，大家无需关注太多股市、楼市那些炸裂标题的新闻。真不如踏踏实实关注几个宏观经济指标。

给大家分享一些我长期关注的指标。

如果你要看经济，看这几个指标就可以了。如果这些指标出现以下情形，那就意味着离新的一轮刺激不远了：

GDP：增速 6% 以下

PMI：连续 3 到 6 个月处于 50 荣枯线以下

固定资产投资：增速低于 GDP 增速 2 个百分点

社会零售消费品总额：增速 7% 以下

M2：增速突然加快，高于 12%

看当前的经济环境和政策力度，我对后面的楼市还是很乐观的。

起码，一二线是一定能撑得住的。

我们不是经济学家，我们是买房人，我们的注意力始终放在那些能够指导实战的经济分析上来，而不是无病呻吟的宏观评论。

最后总结下几点我对未来的预期：

第一，经济还会有刺激，楼市政策可期，会有局部机会，但不建议过度看高。

第二，一二线房价总体偏高，三四线消化艰难。未来依然长线看好一二线。

第三，看重自住品质的朋友，可以重点关注今年大城市的新房机会，二手还要紧盯政策的松动，笋盘难寻但并非全无机会。

无论看多也好，看空也罢，客观遵循周期的变化，寻找属于自己的机遇。