提前打个 " 预防针 "，接下来出台任何救市政策，你都不要吃惊。
不知道你有没有留意，几乎所有政策都在顺应一个大趋势：
向改善置换靠拢！
已经有房的家庭，鼓励你卖掉手里的小房子，去改善置换！
随便举几个例子——
苏州放松了限售，让有房子的人可以更快买房。
无锡降低二手房交易成本，住房转让增值税免征年限由 5 年改为 2 年，利好改善置换。
佛山满 5 年的二手房，不再计入限购，给那些手里房子超过 5 年的人腾出一个首套房名额。
长沙出租后的房子不再计入家庭总套数，只要租出去就有购房名额，增加改善置换需求。
……
多孩家庭，给你房票和优惠，鼓励你去买房换房！
比如最近的杭州，对三孩家庭做了定向放松，限购增加一套，还能优先摇号。
南京对二孩及以上家庭放松限购，可买第三套房。
东莞对二孩三孩家庭放宽购房，增加一个名额。
无锡的二孩及以上家庭，可在限购区域再购买一套房。
还有苏州，二孩及以上家庭想换房，现有房屋可即时出售，不受限售条件制约。
……
以上这些，都是对改善置换需求的释放，未来还会更多！
这是一个全新的 " 换房 " 时代，老房换新房、小房换大房、非学区房换学区房。
房地产发展了 20 多年，曾经的那批主力买房人群，已经从刚需转化成改善。
他们依然拥有比较强的购买力，依然是现在的买房主力！
而且，改善置换的动力非常坚决！
三四线城市的需求最迫切！
为什么？
两个字，库存。
三四线面临的库存压力实在太大了，需要更多人消化。
统计局数据，3 月末，全国商品房待售面积达到 2019 年以来次新高水平！
其中，三四线已经高达 26 个月，同比翻番，风险巨大！
大家知道哪些三四线小城的库存去化周期超过 30 个月吗？
直接说答案：
惠州、金华、泉州、汕头、中山等沿海三四线。
还有防城港、烟台、北海、宝鸡、淄博等内陆三四线。
三四线本身的人口吸附能力就弱，人口流失严重，只能从本地已经买房的人群着手发力！
不然，去库存更难！
有机构整理了各地公布的七普数据，全国直辖市以外的 27 个省份，330 多个地级行政区，近 10 年，有 149 市人口在减少，几乎都是三四线城市！
黑龙江常住人口跟六普数据相比，减少 646.39 万，全省 13 个地市人口全部下降。
山西2020 年全省常住人口 3491.56 万，10 年减少 79.65 万。
安徽、湖北、湖南等中部省份人口下降面也很大。
资源枯竭，经济、财政、人口都在收缩。
更关键的是，棚改货币化安置比例也在不断收缩，购买力早已透支！
过去 5 年，全国近 3/4 的棚改都在三四线，这也就意味着三四线的发展背后有超过 70% 的棚改资金支持。
但是经过五六年的消化，棚改无论是体量还是频次都大幅减少。
面对这样的情况，三四线只能自救。
而三四线并没有严格意义上的刚需，只有改善。
所以必须出台更多利好改善的政策，从有钱人手里掏钱！
至于强二线城市，改善置换需求都在自发觉醒！
接下来，越来越多的城市会出现下面两个规律。
第一，城市内房价梯度进一步拉大，贵的越来越贵，便宜的越来越便宜！
第二，市场分化加剧，高热度的都是房价较贵的区域，房价便宜的区域越来越冷！
这是 4 个典型二线城市的二手房价地图，成都、武汉、重庆和济南。
成都的主力发展方向是南，高房价、高热度的区域也都集中在南边。
特别是天府新区，集中了整个城市一大半的万人摇网红盘。
武汉大力发展东部的光谷，热度最高的自然也是光谷。
除了传统的市中心武昌汉口滨江，就数光谷房价最高。特别是光谷新中心，房价甚至有赶超老中心关山板块的势头。
还有重庆，大力发展江北，并继续向北。
房价高点除了渝中，就是高热度、高房价的江北。
以及济南，跟郑州类似，发展重点也偏东。
房价高点除了中心位置的济南老城和城南，就是东边的奥体 CBD，房价已经不低。
还有苏州，最近这段时间，尤其是园区和吴江这些优质区域，新房、二手房成交量涨幅明显！
郑州的优质板块里，500 万起步的高价盘，10 分钟清盘，劲销 20 亿！
跟现在低迷的整体楼市形成巨大反差。
必须承认，高价改善盘的领涨能力，是普通住宅无法企及的！
所以，特别是强二线买房，一定要找准城市的主力发展方向，优质板块和价值楼盘！
就算没有很明确的发展方向，也要找与老城接壤可以融合发展的区域，或者有真正产业落地的区域。
以上规律适用于哪些城市？
北不过北京，西不过西安，西南不过昆明，这个圈内的所有省会和长三角、珠三角核心城市！
买房永远跟着政策走，现阶段的政策，就是鼓励改善去置换！
差城市换到好城市，差区域换到好区域，差地段换到好地段，差小区换到好小区，公寓商铺写字楼换成优质住宅！
对于改善置换，有几个很重要的点想跟大家分享。
买房置换，一定要站在现有资产结构上去考虑，千万不要乱买！
如果你已经有了第一套房解决自住，并且房贷压力不是很大，那么可以考虑第二套。
第二套房一定要兼顾自住属性，同时注意两个关键性问题。
一是现金流的问题，能不能快速变现。
二是在无法变现的周期里，最好要有持续的租金收入。
这里面是有一套逻辑的，比如说——
选择的区域刚需比较多，那么就要优先考虑 89㎡左右的小三房这类刚需产品；
选择的区域属于改善外溢，那么就优先考虑 120㎡左右的刚改类产品；
选择的城市对孩子教育的要求比较高，那么就要把学区的因素前置；
……
如果这个时候，你手里还有预算，差不多可以考虑资产配置的问题了。
可以继续买在同一个城市，也可以考虑去更好的城市配置资产。
建议聚焦优质都市圈和城市群：
珠三角：深圳、广州、东莞、佛山、珠海；
长三角：上海、杭州、南京、苏州、合肥、无锡、宁波、绍兴；
北（京津冀）：北京；
西南（成渝）：成都、重庆；
中部（长江中游）：武汉；
中部（关中平原）：西安。
以上这些城市，如果出现买房窗口期，一定珍惜！
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