房地产真的过剩了吗？

造了那么多房子，以后给谁住？

01

房子比人多

前两天远方青木公众号发了篇文章，提到个现象很有意思：

2021 年，全年卖出了 17.9 亿平米的商品房。

假定按每套房 100 平米算，那就是 1790 万套房。

销售量对比前几年已经有所放缓，2018 年中国住宅销售量的峰值之后，连续 3 年维持在 17.9 亿平米左右。

按每套房 3 个人算，那就是可以满足 5100 万人的居住需求，

但是 2021 年，中国出生人口只有 1062 万人，同一年中国却卖掉了 1700 万套房。

从真实世界的数字来看，中国已经进入了市场上的房子比人要多，供给比需求要多，房地产进入严重过剩的阶段。

除了楼市销售量与人口出生数字的对比之外，在住房的成交方面似乎也能佐证这个说法。

进入 4 月份，各地 " 小阳春 " 普遍失约，房地产投资、销售和房价以及房企到位资金 4 月同比下滑趋势越来越厉害。

4 月份，全国商品房累计销售额和销售面积继续保持下降态势，且降幅较 1-3 月均扩大。

而整个 1 — 4 月份，商品房销售面积 39768 万平方米，同比下降 20.9%；其中，住宅销售面积下降 25.4%。商品房销售额 37789 亿元，下降 29.5%；其中，住宅销售额下降 32.2%。

数字上看今年的楼市开年以来，就没好过。这还是在各大城市纷纷出台刺激楼市之后的结果。具体到一、二线城市的实际情况，可能要更糟。

2022 年 1 季度，北京全市房地产开发企业房屋新开工面积为 250.7 万平方米，同比下降 33%。其中，住宅新开工面积为 119.4 万平方米，同比下降 38.2%。

上海的楼市就不用说了，静态管理这么多天，成交数据已经看不得了。

一线城市中唯一坚挺的只有深圳，4 月份，深圳新房住宅成交 2851 套，环比下滑 0.28%；成交面积为 29.3 万平，环比下滑 4.52%。

楼市，股票这些东西，都是 " 量在价先 "，没有量，意味着没有流动性，说得简单点，就是房子卖不出去了。

02

楼市真的过剩了吗？

站在任何一座城市里，举目望去，到处都是高楼大厦、矗立的房子密密麻麻。房子众多不仅在城市体现出来，在农村也同样如此。

中国到底有多少房子，谁也说不清，因为除商品房外，还有农民自建房、大量私人盖的小产权房以及集体盖的产权房等形式。

哪怕是统计局和住建部，到目前为止也没有给出个确切的数据。我们只有从部分已知数据找到蛛丝马迹。由此判断，中国的房地产是否真的到了过剩阶段。

首先，从住房总量来看，我们的人均住房面积已经达到发达国家的水平。

2021 年 8 月 31 日，国新办召开 " 努力实现全体人民住有所居 " 发布会，住房和城乡建设部部长王蒙徽提到：

"2019 年，城镇居民人均住房建筑面积达到 39.8 平方米，农村居民人均住房建筑面积达到 48.9 平方米。"

按城镇人口 90 平米一套房，乡村人口 100 平米一套房来计算，2019 年我国共有住房大约 6.5 亿套，其中城镇 3.9 亿套，乡村 2.6 亿套。

2020-2021 年我国商品房住宅销售面积合计为 31.14 亿平方米，按 90 平米一套计算，增加 3500 万套。

即使不考虑商品房以外新增加的房子，加上 2019 年的住房总量，2021 年末，我国住房总量就达到 6.8 亿套，人均住房面积 45.4 平方米，即使按城镇人口统计也达到 43.3 平米。

跟欧美国家，还有部分地广人稀的国家比没有意义，观念不同，地理条件不同。所以，日韩这两个与中国文化相近的发达国家的数据最有参考和比较价值。

2021 年，日本人均住房面积 39 平米左右，韩国人均住房面积 34 平米左右。可以得出结论，中国的人均住房面积已经达到发达国家的水平。

其次，从住房增量情况来看，我们目前处于楼市产能溢出阶段。

2021 年全国房地产数据显示：当前住宅施工总面积为 69.03 亿㎡。

按人均 40 平米面积推算，现有施工中的住宅全部竣工后，可以满足提供 1.72 亿人口。

这是什么概念？相当于目前总人口的 12%。等这些房屋建好并且住满人后，我们的城镇化率将达到 77% 左右的水平。

2021 年末，中国常住人口城镇化率为 64.72%。城镇化越到后面进展越慢，2010 到现在我们花了 12 年的时间才提升了 13% 左右的城镇化率。

我们有可能仅花几年的时间，从 64.72% 的基础上，提高到 77% 吗？

再者，从住房空置情况来看，目前国内有相当一部分房子，根本就没人住。

很久之前爆出过一个数据，在 660 个城市的调查显示，有高达 6540 万套住宅的智能电表已经连续 6 个月读数为零——根据每套房 3 口人进行计算，这批空置房可供 2 亿人居住。

由于争议太大，国家电网否认了，此后，就再也没有权威数据出来。但是民间和官方两个层面上，类似的研究却不少。

任泽平在其发表的《城市存量房产报告》中就直言，所有的城市存量房产加起来，超过 3.11 亿套，任泽平测算指出：

城市户均房产保有量达到 1.1 套。

言外之意是房产过剩了。

央行在《金融界》发表的 " 城镇家庭资产负债报告 " 中指出：

城市的家庭资产平均值为 318 万元，户均房产保有量的达到 96%，还有 40% 以上的家庭拥有二套房。

这也就意味着，其实现阶段城市家庭，根本就不缺房子。

03

为什么房价还这么高？

按照经济学的常识：价格由供求关系所影响。供过于求，价格下跌。供不应求，价格上涨。

既然中国这么多年来，盖了超过市场消费需求的房子，为什么房地产价格还一路上涨呢？

说起楼市的过剩问题，一直都是玄学问题。

你说房子过剩，各种新城区都是鬼城，结果发展得非常好，房价往往比老城区还要高。

你说房子不过剩，但现在的确感受很差，新房供应多、人口结构也差、经济也不好。

那问题到底出在哪？

窃以为分为两个方面：

一是供给层面的错配，造成结构性的供过于求局面。

中国确实存在楼比人多，住房过剩的问题。但这种过剩更多的是结构性的错配。有些地方房子紧张，有些地方遍地是楼，卖也卖不出。

比如三四线城市新房过剩，是郊区是过剩了，还是市区过剩了？假如市区过剩了，学区有没有过剩？

不同环境下，情况完全不一样。

这几十年，随着社会经济的发展，中国也经历了一次波澜壮阔的人口流动和人口城镇化。

农村人口往城里跑，三四线城市往一二线城市跑，中西部地区往东部地区跑，这是整体的流动趋势。

农村的人进城后在农村的房子就逐渐变成无效保有，再买套商品房也不过分吧？

新北京人、新上海人、新广州人，条件好了在市区买套商品房也是常有的事吧？

居民住房保有率都达到 90% 了，但多买一套房给小孩备着也不少见吧？

还有一大票的改善性住房，原本条件不好只能买郊区的，现在可以搬市中心了，或者地铁口周围的房子；还有小孩要读书，原来的房子不卖掉，再买套离学校近的。

人口流动、改善性居住，无一例外都制造了大量需求，而这些需求往往是超过了供给情况的，加上市场调节不一定那么灵敏，所以给房地产快速上涨提供了源动力。

二是楼市的销售层面，各方力量唱了出大戏，造成了楼市火热的景象。

这之中的机理要分析清楚一言两语也讲不明白，讲两个现象或许大家就明白了。

这几年楼市最秀的一波操作叫 " 涨价去库存 "。

先印大量的钱，再给拆迁户发，把他们房子拆了，让他们没有房子住，引导他们去买房子。

但是一拆一造之间有个时间差，这边房子没造好，供给还给释放出来，市场上已经有了大把需求，而且是刚刚拿了巨额拆迁款的需求。

他们拿着几千万没地方住，又有足够的购买力，趁机把原来卖 2000 的房子涨价。

本来涨价没人买，不过他们拆迁户买的起又没房住必须买，就把成交价在不断的往上拉。

房价涨得快，必然带动很多人疯狂炒房，加上一大堆 " 刚需 " 上车，这才把房价拉起来。

也就是我们看到 15-16 年，那两年全国房价鸡犬升天，最少都涨一倍。

等到 17 年开始，棚改这波行情消化得差不多了，北京这些一线城市的楼市流动性开始吃紧。开发商他们也耍出了各种花招。

先是营造买房是刚需，人人都要有套新房的观念，越晚买越亏。

再是强调房地产的金融属性，把投资楼市当做稳赚不赔的投资。

另外就是请一帮演技足以上 " 奥斯卡 " 的群演，也就是房托，营造售楼部一派火热的景象，似乎晚一步就没机会了，大搞 " 饥饿营销 "。

楼市比较淡的 2018 年，各大楼盘都在广泛招聘 " 房托 "，只需人到楼盘现场随便看看，包接包送，还有吃的，一天能挣百元。

别以为房托事不关己，当你走入售楼处，房托就在潜移默化地影响你的潜意识，进而会影响你的决策。为什么很多人，交了定金就后悔，除了顾问的说辞 " 逼定 "，还有房托们的气氛烘托到位。

很多楼盘开完盘媒体就报道 " 千人抢房 " 类似的新闻，真正能有千人抢房的楼盘才多少个？大多都是托。

所以，楼市能涨成这样，那是八方合力共同造就的结果。

然而，都说有人的地方就有江湖，人口增加，住房需求就不会减少，房价也就能一直上涨。但万一人口都开始减少了呢？这时候，房价其实就失去了长期的强支撑。

也就是广为流传的那句：" 短期看金融，中期看土地，长期看人口 "。

多到数不清、超过人口需求的房子，就是未来引爆泡沫的炸药。那现在还想要买房子的人，咋办？

之前说了，供给层面的错配，造成结构性的供过于求局面，找到那些结构性矛盾中供不应求的地方，那些大概率就是楼市下行趋势中的 " 避风港 "。