- 1 -
股市不好玩，聊点好玩的事吧。
楼市。
楼市最近挺好玩的。
当初看到河南少林寺拿地的时候，我也没想多，只觉得它钱多为地方接个盘，然后重操一下买房置地的旧业罢了。
随着今年各地首轮土拍开始，我才发现其中的套路，之前关注楼市多于地市，后知后觉了。
看下最近的几场土拍。
第一个是南京，2022 年首场土拍爆冷：
6 宗流拍，8 宗底价成交。
值得观察的是，拍得土地的除了央企就是国企，央企拿地，国企托底。
和少林寺的做法其实没什么区别，就是接盘。
第二个是天津，供地 30 宗，停牌 15 宗、流拍 9 宗、底价成交 5 宗。
从新闻的表述中看到，拿地的几乎都是城投公司。
这就有的说道了。
- 2 -
在我们的认知里，城投公司可不是干这个活儿的。
简单说一下土地财政和土地金融。
土地财政是这样：
主要是地方政府和开发商一起玩，基本的套路就是地方政府卖地 + 收税，开发商盖房子卖钱。
这个是分税制之后地方的小金库，之前一直不纳入一般预算管理的，所以地方政府卖地的动力很大。
具体怎么搞呢？
政府想抬升地价，开发商想抬高房价，一拍即合，开发商拍地王，面粉贵了面包自然要涨价，有时候开发商嫌太贵，地方还会返还土地出让金。
然后炒房的赚钱了，开发商赚钱了，地方卖地 + 收税也赚钱了。
土地金融就更厉害了：
地方发现土地财政来钱也太慢，既然土地这么值钱，卖多麻烦啊，直接拿土地使用权抵押给银行，用政府财政做担保，这不就快多了？
想一下地有多少，天量的资金一下就被撬动起来了。
而且城市是越开发越有钱，越有钱越开发，各地新城如雨后春笋，千万级大城市也出来了，当然天天量的隐性债务也出现了。
那总有个部门干这件事啊，所以城投就出现了。
说白了，一句话：
城投就是地方政府用地换钱的金融通道。
所以，你就看出来问题所在了吧，拿地根本就不是它的活儿。
本来城投公司用土地向银行抵押，获得资金之后用于城市建设，拿地是开发商的活儿。
现在变成了开发商不拿地了，政府把地卖给了城投公司。
相当于爹把地卖给亲儿子，这不就是土地空转吗？
之前这种情况也有，但是主要还是卖给开发商，偶尔有一两块拍不掉，怕老爹脸上挂不住，儿子城投就给托底了，哄大家开心，咱家楼市还是坚挺的。
天津这一次，停牌流拍这么多，剩下的基本就是全卖给亲儿子了。
还是蛮严峻的。
因为城投公司拿地，相当于政府负债而不是赚钱了。
拿了地的城投公司怎么办？
自己开发？和开发商合作开发？如果砸手里又是一笔坏账。
- 3 -
结语
这几年，房地产，从金融空转到土地空转，成本越来越高，收益越来越小。
今年的楼市小阳春果然没有到来，但是各地楼市调控还是在松绑。
最新的消息是，湖州取消限购限售了，看到这种消息已经有点激动不起来了。
如果国家层面不大力刺激，地方小打小闹没有效果，而且这种左手倒右手的玩法也玩不了多久。
国家会放松吗？
外部环境、内部疫情、美元加息、居民杠杆，谁也不敢轻言启动房地产。
但是不启动房地产，消费没动力，股市跌不停，出口也下滑，这么下去不是办法。
昨天开的重要会议说了：
全面加强基础设施建设构建现代化基础设施体系。
还是基建、基建、基建。
靠基建能 5.5 吗？
看来，又到了考验定力和智慧的时候了。
风险提示及免责声明
文章来源于ZAKE新闻，转载注明原文出处，此文观点与指股网无关，理性阅读，版权属于原作者若无意侵犯媒体或个人知识产权，请联系我们，本站将在第一时间删掉 ，指股网仅提供信息存储空间服务。
