跌掉南山一套首付！开发商“报复性”推盘，是收割还是助燃？

跌掉南山一套首付，股市里的魔幻你想不到！

昨天股市暴跌 3000 点，有人哀嚎，本来准备了 160 万作为鸿荣源尚璟公馆的首付款，却因为迟迟不开盘，放入股市，现在变成了 98 万。

虽然消息的真实性有待考究，但是南山尚璟公馆 160 万的首付，还是让市场小小兴奋了一把。

在当下南山新盘动辄千万起步的情况下，鸿荣源确实拿捏住了市场上刚需们的心理。

而最近，鸿荣源的推盘节奏明显加快，半个月内已经连拿了两张预售证，4 月中旬的龙华壹成中心十区，4 月底的南山尚璟公馆。

另外根据案场销售透露，预计未来两周之内，鸿荣源博誉府二期也将拿证入市。

一个月内连推 3 次，鸿荣源是想赶在楼市情绪修复之际，狠狠地 " 收割 " 一波？

4 月 15 日，龙华壹成中心十区拿证，推售 1056 套住宅，精装均价 7.18 万 / 平，户型为 85-94 平 3 房，主打刚需。

然而认筹结果出来，让人出乎意料，仅 359 批客户认筹。这个认筹比，注定最后的去化必将拉胯，排除弃选客户，当天去化不足 3 成。

对比过往的成绩，壹成中心十区实实在在地栽了跟头。

2021 年 4 月，壹成中心二区入市，推售 1210 套住宅，户型 72-95 平，毛坯均价 6.8 万 / 平，当日去化 90%+；

2021 年 5 月，壹成中心十一区入市，推售 129 套住宅，户型 143-296 平，毛坯均价 7.36 万 / 平，当日售罄。

为什么会产生这么大的反差，除了市场大环境的因素之外，壹成中心十区本身有两个无法回避的现实问题。

1、户型实用性降低。

壹成中心前几期卖得好，户型是一个很大的因素，之前75 平做 3 房，88 平做 4 房，115 平做 5 房，超高的户型实用率，让刚需趋之若鹜。

而现在，十区 85 平只能做 2+1 房，对比之前的五六区户型，直接少了一个房间，户型实用性重度缩水。

十区 85 平户型

2、价格不便宜。

壹成中心十区的均价为 7.18 万 / 平，在前面几区的基础上加了 4 千 / 平的装修，实际在户型缩水的情况下，这个价格是不便宜的。

以六区为例，88 平 4 房最新成交价 689 万，折算单价约 7.8 万 / 平，而十区 85-94 平 3 房均价要去到约 7.2 万 / 平。

六区 88 平户型

两者看似有 6 千 / 平的价差，但实际相差并没有这么多，六区户型是高赠送，十区低赠送，一般来讲，高赠送户型的价格大于低赠送是正常的。

所以，十区的价格严格来讲不算便宜，或者说，并不存在多少价差。

户型缩水，价格不便宜，壹成中心十区卖不好是有道理的。

4 月 25 日，南山尚璟公馆拿证，虽说位于南山，但身处的位置是同乐片区，属于南山弱势片区，常年无地铁、无强势学校，因此在南山的存在感非常低。

但好在地铁 12 号线今年即将通车，项目靠近同乐南站，有地铁开通利好，加上户型做得紧凑实用，59-82 平 2-3 房，总价低，刚需勉强上车。

除此外，真没啥亮点了，花园面积小、密集的高压线、高速噪音等，每一条都是实在的硬伤。

简而言之，500 多万买两房，对于那些想留在南山的个人或家庭，是一线希望。

鸿荣源在龙华的另一个项目 ，博誉府，二期即将推出。打着红山的招牌，实际距离民治更近。

红山的核心配套资源，距离博誉府都在 1 公里开外，比如项目距离 4、6 号线交汇的红山站约 1.3 公里；距离红山美术馆与图书馆约 1.6 公里；距离红山 6979 商业中心约 1.3 公里 ......

在整体面貌上，与红山核心区楼盘也存在明显差距，博誉府基本是被城中村环绕，以后的外围景观，是村景。

目前一期还有少许户型在售，二期将于一到两周内拿证，推售 988 套住宅，户型为 85-126 平 3-4 房，价格可参考之前的 7.58 万 / 平，但根据案场销售透露，二期价格有可能上涨。

以最小 85 平 3 房，装修均价 7.58 万 / 平计算，总价 644 万。

相比于一期，二期在户型上做了一些改进，比如之前是 94 平 3 房，二期最小 85 平做 3 房，户型实用高了一些，总价也稍有优势，但这不是主要的。

关键要看片区内同等总价有没有更好的替代品，如果没有，那就买博誉府；如果有，与之相比，谁更优。

事实是，红山有两大限价地，比博誉府位置更好，配套更优。

一是中海学仕里，此项目最大的优点就是学区，处于深高北学区范围内，周边带此学区的楼盘都是 12-15 万 / 平，比如金亨利首府、汇龙湾，指导价 9.05 万 / 平。

真实成交，去年 4 月金亨利首府 87 平成交价 1230 万，折算单价 14 万 / 平，而学仕里毛坯限价 7.82 万 / 平，加上 4 千 / 平的装修，约 8.2 万 / 平，倒挂力度之大。

另外，学仕里距离红山地铁、商业等配套也更近，优势明显。

根据流出的户型，学仕里最小户型 83 平 3 房，以装修均价 8.2 万 / 平计算，总价 680 万，与博誉府的总价相差不大。

二是中海闻华里，此项目是去年拍出的另外一块限价地，毛坯限价 6.98 万 / 平。

闻华里与博誉府比较，胜在综合优势。

距离红山地铁站 900 米左右；靠近天虹购物中心、以及在建的星河 costco；一路之隔是龙华实验学校，算不上强势，在龙华属于中等偏上。

再就是价格，闻华里毛坯限价 6.98 万 / 平，加上 4 千 / 平的装修，达到 7.38 万 / 平，与博誉府上一期的价格比较（7.58 万 / 平），也有 2 千 / 平的价差。

所以综合分析比较，红山打新价值排序：学仕里 > 闻华里 > 博誉府。