潮水退去的时候，才知道谁在裸泳。
昨天两场土拍，太戏剧了。
一边是天津，30 宗地块一半突发停牌，剩下的一半又有 6 成流拍，彻底扑街，卖了个寂寞。
另一边是杭州，红红火火，一下子揽金 826.76 亿，是天津的 19 倍之多。
杭州还顺手创下一串记录：
出让宗数最多（59 宗）、房企参与度最高（超 70 家）、民企拿地最多（45 宗）
如果说有什么遗憾，那就是没能实现 ALL KILL，有 1 宗流拍。
冰火两重天。一场无情的楼市大洗牌，开始了！
政府开始出手，给房企让利了。杭州，相当舍得。
好地研究院测算，本轮杭州土拍地块普遍起价利润率能够基本在 11% 以上，即使达到中止价，也有 7% 左右。
这就相当不错了。
滨江董事长说，杭州开发楼盘利润率只有 1%-2%。难怪滨江这次豪迈出手，买个不停。
最终结果显示，整体宅地的预期利润率 8.8%，与去年三批基本持平，远高于去年二批的 4.85%。
以本轮单价最高的钱江新城二期的四堡七堡单元 JG1402-22 地块为例，该地块平均楼板价达 45321 元 / 平方米，精装限价约 6.6 万元 / 平方米，房地价差高达 2 万元 / 平方米，利润空间十分充裕。
思想比较解放，敢于让利的政府，很快就激发了开发商的兴趣。
比如合肥，大部分地块不再要求配建保障性租赁用房，代建要求也有所减少，地块面积缩减或被分割出售；另外，地块本身较为优质。
又比如重庆，不惜 7 折 6 折卖地，地价一举回到 2020 年地价水平。
科学城西永片区，2021 年首轮土拍中成交楼面价已经突破 12000 元 /㎡，而本次相邻地块的起拍楼面价不到 8000 元 /㎡，溢价率限制在 15%，降价幅度达到近 40%。
效果立竿见影，15 宗地块全部出让，并且有 1/3 被民企摘走。
比起提高限价，对于资金普遍不宽裕的房企而言，降低地价可以说是最直接的好处。
行业低空飞行的时期，最需要这样霸道的爱。
相比之下，天津就显得有些不懂变通。限地价 + 摇号、溢价率上限 15% 都是老一套，仅仅给几块回炉地打了降价标签，诚意显得有些不足。
嗅不到肉味，又有谁肯咬钩呢？
现在房企敢于拿地的，往往是核心地段。
" 从近期房企的心态看，更多的还是体现在防范债务违约风险出现、积极促进企业资金面稳定等方面。" 易居研究院智库中心研究总监严跃进如此表示。
目前房企心态依旧是谨慎，要能看得到良好预期，不用 " 赌 " 未来。
这一点反映到土地市场上，便是回归核心。区域分化愈发明显。
23 宗触顶成交地块，均分布在钱江新城二期、奥体、未来科技城、运河新城、三墩、南部新城、宁围等热门成交板块。
位于奥体板块的奥体博览中心单元 BJ1707-06、07 地块，甚至在开拍前就已触顶。
而底价成交的，大多是萧山、余杭、临平、钱塘等区域的乡镇板块或临安、富阳等距离主城较远的区域，卖房去化普遍不理想。
新房限价 3 万以上的宅地，22 宗达 15 宗封顶，占比 68.2%；而 3 万以下的仅 6 宗封顶，占比仅 23.1%，而底价占比达 53.8%。
这也是个信号。毕竟，回暖总是先从核心区域开始的。
实际上，让核心区域的优质地块先打头阵，是不少城市的选择。宁波、合肥、北京皆是如此。
天津却偏偏反其道而行之，拿出的地块大多位于西青、北辰、武清等环城和远郊区域。主城仅有的两宗地，结果还在起拍前停牌了。
同样是土地质量不高的青岛，也没什么回暖迹象。
从去化数据来看，截止 2022 年 3 月底，杭州全市商品住宅去化周期仅为 4.2 个月。
而且，杭州去年常住人口净流入 23.9 万人，仅次于成都，需求源源不断涌入。
反观天津，当前去化周期长达 28 个月，甚至还有放慢的趋势，深陷高库存危机。随着人口持续流失，购买力正在下降，预期非常不乐观。
哪里有机遇，哪里是天坑，再直白不过了。
这次土拍的最大惊喜，还是民企的回归。
自去年中土地市场 " 急冻 " 以来，国资央企出手托底，民企纷纷出逃，至今都没能得到彻底扭转。
今次杭州土拍中，民企共竞得 35 宗地块，占比近六成，也是目前完成首轮土拍的十余座城市中，唯一一个不是国央企 " 控场 " 的城市，似乎不那么需要兜底。
这也跟杭州房企 " 家底厚 " 有关。也难怪有业内人士感叹：" 今天的土拍结果，从侧面印证了杭州的城市地位。"
" 杭州地产一哥 " 滨江集团是最大赢家，一举拿下 11 宗地块，以 184 亿元的总金额荣登榜一。紧随其后的绿城集团以 146.4 亿元夺得 7 宗地块；众安集团以 39.09 亿元斩获 5 宗地块。
据克尔瑞数据，绿城中国、滨江集团的全口径销售额分别为 2666 亿元、1691 亿元，同比增幅均达到 24%，众安房产的销售增幅超过 30%。
同为本土民企的德信、兴耀、坤和、金帝也各有斩获。
来自本土强有力的购买力，正是天津的弱项。
过往土拍的参与者多为外来民企和国央企，在土地市场不热，大家兜里没钱的 2022 年，愿意接盘的，几乎只剩本地城投了。
地市是楼市的风向标。土拍兴旺，民企回流，其实在传达一个重要信号：
楼市正在回暖。
当然，不是每一个城市都有这样好的势头。比如天津，依然惨兮兮。
除了杭州，重庆、南京、合肥等城市的部分区域和板块，也蕴藏着一定机会。
开发商的选地思路，值得购房者参考。
简单来说就是：抱紧核心区域，不要盲加杠杆，谨慎并乐观走向未来。
在股市再度探底，跌破 2900 点的当下，信心比黄金更贵重。
◎本文作者 | 瓜片
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