长沙楼市为什么现在会放松

最近有一条消息：

被誉为楼市调控标杆城市的长沙，也突然开始放松了

（来源：湖南省政府官网）

4 月 20 日，湖南省政府发布了《关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见》

单从这个意见名字上看，是支持长沙建设强省会的文件，但我们细究其中发现了一些东西

里面的第 15 条意见是这样写的：

放宽人才落户限制，具有大专及以上学历在长沙就业人员可即时申报落户，享受在长沙购房资格

放宽落户，其实侧面上就是对楼市的一种小幅度的放松

房价低洼的长沙，为什么在此时突然开始放松

01

对于长沙放松，大部分人是不肯相信的

就在前段时间，有多位长沙市民在网上提出了建议：

比如要求放开三胎家庭限购限售，又比如修改限购限售政策等等，一看就是看到了其他城市松动后，内心蠢蠢欲动，有备而来

而长沙市委办公厅回答的是：严格执行，精准落实；不仅没有答应，言辞还很硬气

（来源：百度）

媒体们纷纷用霸气回应来描述长沙，认为长沙是绝对不会放松调控的，虽然现在来看，多少有些尴尬

不过，我们要说的是，不怪媒体这么形容长沙，因为这已经不是第一次长沙市民向政府抱怨限售限购政策了

每一次，长沙政府对市民抱怨限售、限价的回复都很硬气

在之前，也有过长沙市民抱怨房价过低的情况，同样得到了部门对限售政策严格的回复

无论是反应房价低，还是反应限售限购严格，都说明了这个城市有些不同寻常，长沙可能是全国唯一一个市民去留言抱怨房价低的城市了

一直以来，长沙的限购政策也执行得比较好，在长沙购买首套房需要：

落户长沙满两年；

落户满 1 年并缴纳 1 年社保或者个税；

不落户但是缴纳两年的社保或者个税

限售则是牢牢控制在了四年之久

这种严格的措施，是不多见的，所以无论是媒体，还是人们，都不太相信，此时此刻长沙居然松了

而另一个不相信的理由，则是长沙一直以来是楼市调控优等生

02

在过去，长沙一直以来都是房住不炒的优等生

与其他城市的一刀切政策不同，长沙的楼市一直很平稳，我们可以看它的房价走势，几乎就是一条直线

（来源：房天下）

不是现在如此，长沙房价保持这样稳定的趋势已经很久了

（来源：野天鹅网）

除了 17 年有过一次比较大的增幅外，基本上整体保持平稳，即使涨，也涨不了多少

因此，长沙的均价很低，作为一个二线城市，它的房子均价仅仅为 1 万出头，甚至比一些三四线城市都要低

而且，即使在这样的情况下，长沙依旧在不停地对楼市进行限制

3 月 1 日，长沙出台了 " 强化房价地价联动 "，直接给长沙的房价涨幅定下了明确的标准：

刚需型住房按每年指数不超过5%；

改需型住房按照长沙城镇居民收入增长水平，从 5% 的涨幅上限上调至 8% 到 10%。

按照长沙人的收入水平，来决定房价，这调控可以说是非常灵活，又适宜了；不像是很多城市的调控是一刀切政策，这个是可以根据每年情况进行变化的

收入增长了，允许房价高一点，收入没增长，那就不要涨了

不仅如此，长沙也是个对开发商比较友好的城市，它的地价同样很低

2022 年第一次集中土拍，一共出让了 22 宗地块，其中 19 宗都是底价成交的，只有 3 宗溢价，而且溢价率也很低，查了一下是约为 2.6%

全国楼市都不太景气的时候，长沙地块无一流拍，就说明了在它这里拿地真的很实惠

长沙房价常年低位、地价也低，难道说这是因为经济不够好才这样吗？恰恰相反，长沙经济非常出色

长沙是万亿俱乐部中的一员，GDP 排名全国第十五名

在这样好的经济环境下，以长沙人的收入来看，负担起这样的房价可以说要比其他城市要轻松一些

（来源：全长沙）

在 2020 年，全国 50 个典型大中城市的房价收入比排行中，长沙以 6.2 的房价收入比，排名倒数第一

经济又好，房价又低，所以长沙一直被称为楼市调控中的优等生

这也是人们不太相信长沙放松的理由，连具有竞争力的长沙都放松的话，那岂不是说明了一些不好的信号？

03

二线都在抢人，长沙也急

按照省政府的这份文件，只要在长沙落户，就享受长沙的购房资格，这无疑成为了众人羡慕的对象

但是按照长沙的口风，目前长沙楼市限购政策暂时还没有改变

（来源：财联社）

就财联社和多家媒体报道，目前为止，虽然湖南省下达的通知是放开落户，但是他们还没有接到取消限购的通知

这有两种可能，一种就是放开落户，但是落户了还是需要 1 年的社保；另一种可能是后续具体措施还没有跟上，还没有反馈到长沙市的层面

不过，放开落户本身让更多的人进入后，一两年内这个短期是会对楼市造成影响的

湖南的口风开头已经给出了，将长沙市的落户人才范围扩大到了大专以上学历

我们来看看去掉了什么：

去掉了一个年龄条件：45 周岁以下；去掉了一个区域条件：自由贸易试验区

将范围扩大到了全市、全年龄段，可以说是真正的抢人了

与其说长沙是在突然放松楼市，不如说长沙是在抢人

长沙这么急着抢人，其实是因为逼不得已，本身长沙的人口就已经不少了

我们来看看长沙市的常住人口

根据湖南省的统计，长沙的人口在千万以上，也是符合二线城市标准的

并且长沙每年的人口流入的数量都很高

按照长沙统计局的数据显示，从 2010 年到 2020 年，长沙十年间增加了差不多三百万人；而 2020 年到 2021 年，一年的时间，也增加了 19.14 万人

这个人口流入数量，在全国都名列前十

但是，即使作为人口不断流入的城市，不意味着长沙不需要抢人

现在位于一个特殊的时间点，此时此刻，有不少城市都在抢人，前有石家庄、哈尔滨等多个省会城市，后又开始蔓延到了长三角强市

如果自己不抢人，人迟早都落入到其他城市

比如苏州代管的常熟市，长三角经济非常好的地方，也同样是放开了大专以上人才的落户，并且还给了购房补贴

（来源：凤凰网）

再比如，上海原本就对重点学校的本科生放开了门槛，现在临港也放开了购房限制，在这种条件下，高层次人才肯定优先去这种能级更高的城市

也因此，现在的抢人大战中，让长沙即使有着低房价的优势，但也很难说能够竞争过长三角城市

不管其他城市是不是为了促进楼市的发展，在这种轰轰烈烈的抢人环境下，长沙仅凭过去的人才政策来吸引人口是不够的

它只能将自己的门槛一步一步地降低，才能抢来人

这也是为什么长沙会选择突然放松的原因，眼看着苏州、南京、上海这几天不断出政策，再不放松，长沙就不用放松了，人都被长三角等好地方抢走了

对于楼市放松，反而是次要因素，虽然放松落户会吸引人过来购房，消化库存，但是如果城市不够吸引人，压根没人去，那也就谈不上楼市放松了

不管怎么说，我们得承认的是，长沙落户放开后，对当地楼市已经是一个微放松的信号

04

长沙今年开始推进非住宅的去化，也是一种信号

4 月 21 日，长沙市住建局、市发改委、市资规局、市财政局、市金融办 5 部门联合印发《关于落实〈关于推进非住宅商品房去库存的若干意见〉的通知》

其中有交易补贴、存量用地允许 " 商改住 "、居住在商住公寓的居民可以使用民用水电气价格标准等等

这件事倒不新鲜，省里在去年 10 月就说过了推进非住宅商品房去库存，时隔半年落实到了长沙

之所以这么着急去除商业库存，是因为长沙的商业用房近两年去化特别慢，而且库存量很大

（来源：克而瑞）

按照克而瑞的数据，截止到 2022 年 3 月，长沙商办库存有 487 万方，拥有近 10 年的去化周期

即使有茶颜悦色等多个消费品牌而闻名的长沙，也难以承载太多的商办去化，需要一定的政策刺激，帮助去化

这其实也是一种楼市放松政策，只不过面对的是商住而已

两者相结合，我们可以看出，长沙楼市，还是迈出了松绑的第一步，未来具体政策如何，还要看后续

连最不喜欢放松楼市的城市都开始放松了，不得不说，现在的全国放松潮已经在路上了

下一个放开的城市，又会是谁？

以上为正文，来自初晓