9月住房数据集体走弱，多项指标触及阶段低位
全美房地产经纪人协会数据显示，反映未来成交情况的成屋待售签约量在9月降至2001年有统计以来的最低点，当月环比下滑7.3%，同比减少11.3%，大幅弱于市场此前预计的0.4%跌幅。美国商务部同期公布的数据也不理想：按季节调整后的年化口径，私人住宅新开工环比下滑5.2%，市场原本预期仅回落0.4%；建筑许可环比小幅下降0.2%，而市场原本预计增长2%。其中，独栋住宅许可数量仅为84.5万套，较8月减少4%，为2023年以来的低点。
全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）指出，9月市场降温主要受抵押贷款利率快速攀升拖累。他认为，就业和收入增长本可为购房需求提供支撑，但真正决定购房能力的，仍是房贷利率的波动。Fwdbonds首席经济学家克里斯·鲁普基（Chris Rupkey）则表示，若华盛顿不出台政策减轻新房购置成本，房地产市场可能陷入深度停滞。眼下尚未入冬，楼市却已经像是被冻住了。
高房贷利率持续压制购房需求
9月大部分时间里，30年期固定抵押贷款利率都在7%以上，月末一度逼近7.6%，而五年前这一利率仅约3%。正是低利率推动了疫情期间的楼市热潮。目前，除签约数据低迷外，住宅开发商的信心也已跌至14年来的低点。从理论上看，房市疲软本可以成为货币政策转向宽松的依据，降息能够降低融资成本、提振需求，但美联储当下的首要任务依然是压制通胀。
上周公布的消费者和生产者物价数据并未释放利好信号。批发环节商品价格同比上涨2.6%，为该统计序列自2009年12月以来的最大涨幅。美联储官员密切关注人工智能投资对物价的传导作用，芯片和电子产品价格因此被推高。与此同时，官员们也期望人工智能产业带来的红利，能够抵消住房等领域的疲软。高盛经济学家罗尼·沃克（Ronnie Walker）在客户研报中认为，住房市场大概率还要继续走弱一段时间，之后才有望企稳。
锁定效应拖累楼市，中长期前景偏弱
当前楼市的利率锁定效应十分明显：超过95%的存量房贷借款人，其利率低于现行房贷水平；约65%的借款人利率比当前水平低2个百分点以上。房主不愿为换房而承担更高的借贷成本，市场流动性因此受到限制。
高盛预测，未来三个季度住宅投资将分别下降2.5%、4%和1%，若房贷利率持续处于高位，降幅可能进一步扩大。机构预计，2027年独栋住宅新开工量将维持在87.5万套，成屋成交量约390万套，与2026年基本持平，但仍比2019年疫情前的水平低26%。罗尼·沃克指出，近年来楼市受购买力拖累，涨幅有限，主要依靠长期住房短缺来托底，而2027年购买力压力将更为突出，将进一步抑制地产交易。
利率预期与一丝乐观信号
市场普遍认为，美联储将在下周议息会议上维持基准利率不变，但利率期货定价显示，12月及2027年3月再次加息25个基点的概率偏高。不过，劳伦斯·云的看法相对积极。他认为，房贷利率的涨幅已明显超过美联储短期政策利率的上调幅度，房贷利率或许已经接近高点。目前买卖双方都在观望，等待利率出现利好走向后再采取行动。
结语
一边是难以消退的通胀制约着降息空间，一边是房地产在高利率冲击下持续降温，美联储的货币政策正处于两难境地。
后续房贷利率走向、通胀数据变化，以及住房市场能否扛住压力，将成为判断美联储加息路径的关键线索。
