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【独家财报】中国：房地产市场结构性问题

2025-03-11 16:43:33PRC Broker官网PRC Broker

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2025-03-11 16:43:33

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■在中国，商业房地产的调整速度放缓，而住宅销售低迷和价格下跌持续存在。
■过剩的住房存量尚未消化，从人口动态的角度看，中期内住房需求增长面临困难。

根据上周公布的中国1-2月主要经济指标，工业增加值（同比增长7.0％）、固定资产投资（不含农村，同比增长4.2％）增速加快，制造业活动保持强劲。然而，零售销售额（同比增长5.5％）、服务业生产指数（同比上升5.8％）增势减弱，表明实体和服务需求增长乏力。
即便在零COVID政策解除后，中国家庭消费的相对缓慢恢复部分原因在于房地产市场的调整，债务偿还和未来预期的降低抑制了内需。在1-2月的房地产相关指标中，房地产销售（按建筑面积计，年初至今同比下降20.5％）和房地产开发企业融资规模（同比下降21.4％）的降幅扩大，主要70个城市新建住宅价格指数（路透社计算，同比下降1.4％，环比下降0.3％），尽管政策支持得到加强，但房地产市场调整仍在持续。不过，房地产开发投资（同比下降9.0％）的降幅收窄至一年来的最低水平，房地产销售（按建筑面积计）中的办公和商业部分超过了去年水平，商业用地产的调整速度正在放缓。中国房地产市场的大部分问题在于住宅价格下跌和销售低迷。中国人民银行于2月20日将住房贷款利率的期限为5年的最优惠贷款利率（LPR）最多下调0.25个百分点，引发市场对于此举对刺激住房需求和支撑房价的程度的关注。然而，住房市场低迷的本质是供需失衡，尽管政策支持可以抑制急剧调整，但在过剩存量消化不良的情况下，很难期待住房市场的早期好转。
3月5日的政府经济报告主要从金融风险控制的角度提到了房地产政策。除了整合和重组等调整政策外，具体措施仅限于应对房地产开发企业的合理资金需求，推进城市化政策，促进保障性住房市场发展等供给端的应对措施，几乎没有针对家庭部门作为住房最终需求者的支持措施。中国目前正逐渐进入80年代末出生的第三次人口高峰时期，这个年龄段的人即将步入购房年龄，短期内可望有一定的住房需求。然而，这个年龄段以下的人口数量较少，中期内预计住房购买年龄人口将减少。此外，年轻人的失业率（不包括学生，2月为15.3％）处于较高水平，这也可能制约未来的住房购买，从结构上看，住房需求不太可能出现增长。

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