•房地产复苏昙花一现，更多中国房企陷入困境
•万达惊险兑付美元债，碧桂园担忧再起股债暴跌
•居民资产负债表收缩中，政策有心无力
•房企继续被动降杠杆，苦熬等待黎明
苦苦支撑后远洋境内债协商展期、万达勉强兑付美元债、碧桂园在负面传闻中股债暴跌，中国房地产回暖昙花一现，在上轮债务风暴中幸存的部分房企再次迎来危急时刻。
业内人士指出，一方面债务不断到期，融资渠道始终无法实质性恢复，而销售复苏进程戛然而止，更多房企陷入泥潭也是必然结果。而居民资产负债表收缩势头尚未扭转，政策端亦难见扭转乾坤之手段，房企被动降杠杆压力还将持续，行业漫漫长夜仍未尽。
“中国房地产行业进入过去20年来最长的下行趋势，最糟糕的时期可能还没有结束。”澳新银行称。
该投行并指出，房企的美元债券偿还压力在下半年依然很高，到期金额达128亿美元。需要采取其他措施来提振购房者对房地产市场长期走势的信心。
据一位知情的消息人士透露，中国最大的商业地产开发商大连万达集团旗下的大连万达商业管理有限公司(万达商管)将利用股权处置交易所得偿还周一到期的4亿美元债券。万达惊险躲过一劫，上周对于该期债能否按期足额兑付的担忧一波三折。
而碧桂园上周起亦因负面传闻以及即将迎来偿债高峰，债券陷入暴跌的同时股价也承受重压，恐慌情绪开始有进一步蔓延之势。
“去年熟悉的感觉又回来了，一个出了问题，就要担心下一个是谁。”上海一私募基金人士称。
房企境内债周一稍有分化，其中碧桂园债券整体仍弱势，多只被沪深交易所临停，多数个券上周以来成交价已腰斩，而兑付了境外债的万达债则暂获喘息上涨。金地集团、龙湖集团债券近日亦受拖累走弱。
民营房企云集的香港内房板块周一重挫，恒生中国内地地产指数大挫逾6%。碧桂园股债继续双杀打压了板块情绪。碧桂园再挫逾8%，至逾八个月低位。
房企苦熬
经济颓势之下房地产亦难阻二次探底，在上轮违约风暴中勉强自保的民营房企首当其冲。而近期央国企改制而来的远洋、绿地相继“陷落”，若行业不见起色，更多房企的债务接续将难以为继。
房地产研究机构克而瑞统计数据显示，三季度典型房企境内外债券合计到期规模约1,599亿元人民币，其中民营房企合计共有1,064亿元债券即将到期，占比较高。二季度疲软的房地产销售市场，加速了越来越多的房企爆发流动性危机的进程。
以处于“风口浪尖”的万达和碧桂园为例，万达在偿还4亿美元债后，接下来还有一只境内中票20大连万达MTN004将于7月29日到期，该期债发行规模35亿元，余额为5.58亿元。下一笔离岸债券到期日为2024年1月，规模为6亿美元。
2023年5月碧桂园发行了两期中期票据，总金额17亿元，期限两年，这两期都是在中债信用增进的担保下发行。随后中债信用增进公司暂缓了对房企的担保增信，直到本月才重新启动。
在没有外部担保后，碧桂园的债券融资停滞。而其今年到期的债券超过10笔，总金额近170亿，其中两个月内到期的就有近百亿。
一位资深投行人士指出，碧桂园年内最关键的就是8-9月，“如果努力一下，今年就挺过去了，但远洋和万达的事儿一出，难度明显更大了，可能需要一些外力支持。”
一券商人士则预计，如果行业形势进一步恶化，更多房企难逃债务“展期”的命运，“现在（未出险的）民企没剩几家了，混合所有制甚至地方国企也靠不住，大势难逆，救是救不过来的。”
最早由央企改制而来的远洋集团在苦苦支撑后境内债仍难逃展期，尽管其主要股东包括中国人寿保险集团等。消息人士此前透露，将于8月初到期的20亿元境内债“18远洋01”初步展期方案已浮出水面，主要内容为到期仅付息、本金一年内分期偿还。
Debtwire上周援引受托人的通知报导称，绿地控股因一笔分期还款逾期，其价值4.32亿美元的美元债券出现违约。中国房地产行业于2021年年中陷入债务危机后，绿地控股是去年第一家延期支付美元债券的国有开发商。
澳新银行指出，恒大披露的总负债达2.4万亿元人民币，以及几家大型开发商面临的偿债问题再次引燃政策预期，憧憬政府推出进一步的救助措施。
在业绩“跳票”逾一年后，恒大集团上市主体--中国恒大财报“姗姗来迟”。该公司在2021年录得4,760亿元人民币净亏损的基础上，2022年再度录得千亿元量级巨亏，两个年度累计净亏损超过5,800亿元。
政策托底有心无力
出生率下滑、消费信心低迷，中国居民资产负债表收缩仍在持续中。在此背景下，不仅供给端政策难以奏效，即便是可列入选项的需求端政策，市场对其效果的预期也不断下调。
评级机构标普的中国分支--标普信评指出，当下内需不足仍是房地产复苏的瓶颈。需求偏弱的迹象反映在传统旺季6月的销售疲软，库存周期持续较长，价格环比指标已出现弱化。
标普信评认为，在融资政策保持定力的情况下，房企外部融资仍然偏紧，与销售回款相关的资金来源亦出现回落，进一步制约房企的开工投资意愿。预计当下的需求状况以及融资环境难以支撑行业销售出现大幅度反弹，行业或将延续“L型”筑底。
中国央行、国家金融监督管理总局此前发文称，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，对去年11月发布的“16条楼市支持政策”有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。其他不涉及适用期限的有关政策长期有效。
“信心回不来了，京沪（房价）也开跌了，现在就算一线（城市）解除限购都不一定有用，更不用说城中村改造了，”上述券商人士称。
6月中国各线城市二手房价环比降幅均扩大，其中一线城市房价降幅扩大最为明显，较上月扩0.3个百分点；北上广深四大城市均下降。
彭博上周报导，中国正在考虑放宽房贷政策，以刺激一线城市的购房。巴克莱银行则指出，即便如此，考虑到一线城市的房地产销售仅占全国的3%左右，对全国房地产销售的影响将非常有限。
国务院总理李强上周五主持召开常务会议，审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见。分析人士认为，本轮城中村改造和历史上的棚改，不同点其实多于相同点，并不能指望其改变当前房地产行业当前的困境。
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