作者：子非鱼
01
最新住房库存排名
当下一线之外的城市，成交量低迷，库存高企，是最棘手的两个难题。
克而瑞最新披露了 7 月份住房库存排名。库存量位居前 20 的城市分别是：
青岛，武汉，沈阳，惠州，成都，太原，天津、临沂，佛山、长春，广州、北京，郑州，烟台，昆明，兰州，大连，呼和浩特，徐州，长沙。
青岛库存量依旧位居全国第一，已经连续 11 个月。武汉依旧全国第二，沈阳依旧全国第三。
这三个城市狭义库存量均超 2000 万平方米，其中青岛 2441 万平方米，武汉 2125 万平方米，沈阳 2117 万平方米。
国家统计局今年发布了《中国人口普查年鉴 -2020》，在这份资料中披露了全国和各省市人均住房面积，其中山东人均住房面积 37.68 平方米，湖北 41.18 平方米，辽宁 35.24 平方米。
以此计算三个城市狭义库存面积可以容纳的人口分别是，青岛 64.78 万人，武汉 51.6 万人，沈阳 60.07 万人。
这还只是狭义库存，狭义库存只计算了现房库存，也即已经建好尚未卖出的房子，被称之为狭义库存。
各城市的广义库存远高于狭义库存，广义库存包含现房库存以及正在建设尚未卖出、已经拿地还未开建的房子。
狭义库存与广义库存差距有多大？克而瑞披露了一组数据显示，当下全国的狭义库存总量为 5.98 亿平方米，而广义库存达到惊人的 38.47 亿平方米。
后者是前者的 6.4 倍。如果按照广义库存计算，当下除了个别城市外，几乎没有缺房子的城市。遍地都是房子，已经成为了普遍现象。
02
去库存成为头等大事
库存量的高企和销量的下降有直接关系，其风险性销量直接相关。如果销量好，库存高就不是什么问题。
然而一旦卖不出去，积压的库存便会呈现排山倒海般的压力，大大增加了城市的房价下行压力。
今年前 7 个月，青岛新房累计成交面积同比下跌 24%，武汉同比下跌 57%。
但是，正如我在多篇文章中说到的，当下阻碍成交量复苏的因素，不是利率，也不是限购门槛，而是干瘪的口袋，不明朗的预期，不确定的收入与工作，以及如鲠在喉的问题楼盘。
当下楼市预期缺失，房企出清仍在继续，市场调整还没有到位，最关键的是，个人的工作与收入不确定性仍在。
这些因素才是阻碍成交量复苏的关键。正因如此，上半年纷至沓来的各种复苏措施，比如降首付、降息、降税，乃至于放开限购，都没能产生多大效果。
国家统计局披露的数据，房地产开发投资、商品房销量与销售额仍在探底，房价下跌面积仍在扩大。
但各城市由于过度依赖房地产，尽管措施效果不明显，他们还是会乐此不疲继续出台，只要楼市一天没有复苏，新的奇招就不会间断。
去库存，是当下楼市的头等大事。
然而，即便假以时日解决了以上这些问题，楼市实现了复苏，也难再回到鼎盛时代。因为，人口即将转向。
在结婚率不断下降、新生儿人口不断下降的背景下，2021 年内地 31 个省市自治区中，已有 16 个人口出现负增长，1 个零增长。负增长省市超过一半。
同时，本号之前梳理过当下已经公布数据的 261 个地级以上城市人口数据，其中 131 个人口在减少，减少城市数量比例也超过了一半。
过去二十年的人口红利，成就了所有城市的房价。当人口转向，短期内三四线城市的人口红利会终结，长期来看，中心城市的人口红利也会打折扣。
从库存和人口两个角度来看，中国城市楼市分化未来会愈演愈烈。
大多数三四线城市的房价会持续调整，楼市会褪去金融属性，只剩下居住属性。
至于中心城市，要分区域而定。
03
分化之下的买房
以青岛、武汉来说。
青岛方面，库存虽高，主要积压在外围区，而人口却主要集中在核心区，因此就青岛而言，核心区买房还是比较放心，外围区需要谨慎。
青岛目前全市整体去化周期 21 个月，去化周期最长的是莱西市，长达 28.42 个月。其次是黄岛区（西海岸新区）。
核心三区中的市北区略超警戒线，为 13.72 个月，而市南区、李沧区都低于 12 个月，李沧区只有 7.99 个月，在所有区中最短。
同时，核心区人口密度最高。市南区、市北区人口密度超过 1 万人 / 平方公里，李沧区也达到了 7400 人 / 平方公里。
结合人口密度和去化周期来看，青岛楼市调整压力，主要集中在外围县级市，其次是次外围区。而核心三区，较为稳妥。
武汉方面，亦是如此。
人口密度，主城区的江汉、硚口、武昌、江岸人口密度有大于 1 万人 / 平方公里，江汉更是大于 2 万人 / 平方公里。
武汉当下去化周期分布中，主城区中的洪山区去化周期最短，只有 7.69 个月，同处主城区江岸在 12 个月以下。武昌、汉阳、硚口略高于 12 个月。
外围区的黄陂区、经开区（功能区）、新洲区、蔡甸区都在 20 个月以上。
简单概括便是，主城区人口密度大，去化周期短，外围区人口密度小，去化周期长。也即主城区抗跌，外围区风险较大。
楼市分化的背景下，其他中心城市，大体亦是如此。
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