刚刚，央妈又又又降息了。
五年期 LPR 利率爆降 15bp，加上之前针对首套房定向降息 20bp，最新房贷利率已低至：
4.1%
楼市反攻的号角，吹响了！
后者降幅高于前者，是典型的" 非对称降息 "。
央妈用心良苦，倾向性很明显，就是在偏袒买房人啊。
这已经是年内第三次降息，外加针对首套房 "LPR-20" 的定向降息，首套房贷利率最低已经可以做到 4.1%。
你已经找不到比这还低的时候了。
2009 年首套房贷利率是基准利 5.94% 率的 7 折，算下来是 4.158%。也没有现在的利率低。
我们来算一笔账。200 万商贷，30 年期等额本息——
一年前买，房贷利率 6.1%，利息 236.3 万元，月供 12119.9 元，本息合计 436.3 万元
半年前买，房贷利率 5.1%，利息 190.9 万元，月供 10859 元，本息合计 390.9 万元
上个月买，房贷利率 4.25%，利息 154.2 万元，月供 9838.8 元，本息合计 354.2 万元
现在买入，房贷利率 4.1%，利息 147.9 万元，月供 9664 元，本息合计 347.9 万元
贷款总额不变的情况下，现在买房——
月供比一年前少了 2455.9 元，总利息少了 88.4 万元，约等于一台奥迪 Q7
月供比半年前少了 1195 元，总利息少了 43 万元，约等于一台宝马 3 系
月供比上个月少了 174.8 元，总利息 6.3 万元，约等于一个爱马仕入门款包包
买房就要贷款，贷款就要还贷。房贷利率降了，对没买房的人来说，其实相当于降房价了。
而且买得房子越贵，贷款越多，省下的月供和利息就越多。
对去年买房的人来说，也快要 LPR 换锚的时候了，房贷压力能小一点。
比如我拿来反复举（bian）例（shi）的那个朋友，LPR 4.65%+130bp，下个月就能转为 4.3%+130bp，省下的钱能多吃一顿海底捞。
顺带还拉动了一波消费。
今年上半年，住户贷款仅新增 2.18 万亿，还不到去年同期的一半。
去年住户贷款还是增速最快的部门，今年直接从第一变成了倒数第一，从领头羊变成了吊车尾。
原本应该坐在签约室里的客户，也差不多跑光了。他们之中，有一半人手里没钱了，另一半人想买不敢买。
有人收入没了，有人预期没了，有人收入和预期都没了。
降息，就像一只有形的手，在推着这部分 " 想买不敢买 " 的人抓紧时间进场。
房贷降息，本来就是针对少部分人的 " 定向降息 "。
对于不想买房的人来说，利率升降，房价涨跌，本来也没多大关系。大不了回家盖房子。
那句话怎么说得来着？只要我躺平了，割韭菜的镰刀就割不到我。他们的态度，并不会影响房地产市场。
而对于真正想买房，并且为此筹集资金的人，或者有钱但是缺房票的人来说，看到这么低的利率，反而是有紧迫感的。
房贷利率 =LPR+ 银行加点。加点的这部分，就是银行赚的钱。
现在钱贷不出去，为了刺激需求，银行只能减少加点，甚至取消加点，于是出现了房贷利率 =LPR。
降利率是为了刺激需求的短期策略，银行也是要吃饭的，所以不会一直维持 0 加点。
更何况，宽松的信贷环境，总是房价起涨的开始。利率和房价的走势，总是负相关的。
核心地段的好房子，早就开始涨了。
但很多人没注意到，前两次降息，都发生在楼市的关键转折点。
降息，不单纯是月供少了几十块钱的问题，而是重要的楼市风向标。
随后，一场声势浩大的救市潮开始席卷全国：提高公积金贷款额度、下调房贷利率、发放住房补贴、降低首付比例 ……
说实话，实际政策力度不是很大，顶多算是热身暖场。
第二次降息是 4 月份，强二线城市开始加入救市大军，成都、苏州、杭州、南京、武汉 ……
松绑力度更大了，已经开始动用取消限购、限售 "5 改 2"、重启棚改货币化安置这类猛招。救市进入了白热化阶段。
至少有一年多没松动的一线城市，最近有点过于活跃了。北京三住宅项目试点支持老年家庭购房，上海三价就低政策和广州的入户门槛放松。
上个周末，上海临港年内第二次松绑：在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满 1 年及以上，在临港新片区限购 1 套住房。
一线城市拧个小火，环一线楼市直接沸腾了。环京的廊坊、环沪的昆山太仓海宁，相继放开限购，惠州宣布首付两成，玩起了低价抢客的老把戏。
二线城市，基本只剩下限购和限贷没松，穿得比比基尼还少，又开始频频试探调控的 " 底线 "。
松绑了十几次的南京，听说打算全面取消限购了，同在长三角的宁波也跃跃欲试。
楼市反攻的号角已经吹响，年度救市这场大戏，终于来到了高潮部分。
①一线城市还会继续松绑，不排除部分去化困难的区域放开限购。比如广州的花都南沙。
②越来越多强二线城市会彻底放开限购，救市内卷严重，抢人愈发激烈的长三角，库存压力大的武汉、郑州和青岛，都有可能。
③取消 " 认房又认贷 "、限售年限 "5 改 2" 等调控手段，也会暂缓执行，以期释放更多购买力。
④针对楼市的定向降息还会持续，4.1% 很可能不是最低利率。甚至有分析师称，至少可以降至 3.6% 甚至以下。
看似能买的城市越来越多了，其实是不能买的房子越来越多了。
即便房贷利率已经低到离谱，购房门槛也几乎等同于零，也千万不要凭着一股热情冲进去。
一线城市太贵了，只买得起环一线，能不能买环一线？
市区新房太贵了，只买得起老破小，能不能买买老破小？
远郊区的房子还在跌，卖掉有点亏，能不能等涨回来再卖？
……
不要，不要，不要。
说实话，每天都要 " 纠正 " 这些抱有错误想法的朋友，我嘴皮子已经磨破了。
守住核心，抛掉老破，不买远郊。
这一轮行情你哪怕吃不到，也不至于被套牢。
除了选筹，时机也很重要。既然还有救市大招，要不要继续等？
我觉得，一二线城市的核心资产，现在可以出手了！
资格放松，意味着有钱没房票的人可以进场了；利率下调，有资金没信心的人也开始进场了。低于市场成交价的优质笋盘，正在快速消失。
市场，跑得比新闻更快一步。
◎本文作者 | 瓜片
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