数据涨了，感觉没涨，这个一线城市的房价有点意思

广州房价一直在涨？

8 月 15 日，国家统计局公布了今年 1-7 月全国 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况，广州表现极为亮眼，新房、二手房均实现环比上涨，今年 4 月以来第 4 个月保持 " 双涨 "，是为数不多保持连续上涨的城市。

但很多人为什么都没感觉？

" 目前广州楼市整体分化较为严重，卖得较好的项目还是以越秀、天河、海珠等热门区域的改善型楼盘为主，整体价格也较高。" 海珠区房产中介高鹏 8 月 16 日上午通过微信告诉《每日经济新闻》记者，广州目前新房市场主要是部分改善型新盘在 " 托盘 "，成交火热。

记者翻阅国家统计局数据发现，广州的新房、二手房房价今年 4 月以来一直维持着小幅环比上涨态势，其中新房环比涨幅分别为 0.1%、0.5%、0.3% 和 0.3%；二手房环比涨幅为 0.5%、0.2%、0.5% 和 0.1%。

但事实上，目前广州房地产市场整体分化仍然严重，部分高价改善房源的热销，在一定程度掩盖多片区的 " 冷淡 "。

今年 1-7 月销售位居前列的项目，多数为典型的改善型项目。比如排名第一的越秀 · 和樾府项目，销售均价 10 万元 / 平方米，主打 100 平方米以上大户型；琶洲南 TOD 项目同样 10 万元 / 平方米起售，主打也是 142-210 平方米、265-310 平方米大户型。

" 主要是高净值人群的改善型需求导致的。"8 月 15 日晚，地产经济学家邓浩志通过微信向《每日经济新闻》记者表示，他们可能原本手上就至少有一套房，只需要补 20%-30% 资金就可以完成置换，最直观的体现就是核心区域大户型高价房源受追捧。" 目前广州的改善型需求释放了出来，但初次置业以及投资需求还未充分释放。"

事实上，广州多数项目去化率仍然不如人意。

据易居企业集团广东区域数据，7 月超半数楼盘去化率不到 25%，甚至在增城、南沙、花都等偏外围区域，有楼盘去化率低于 10%。

" 广州市场确实是分化的。整体来看，目前仍能维持较好去化的楼盘，基本都在主城区范畴 "，8 月 16 日上午，克而瑞广佛首席分析师肖文晓通过微信向《每日经济新闻》记者表示，这些楼盘往往在地段上有一定优势，板块货量不多，定位也多以刚改和改善为主，与当前广州 " 改善兴起 " 的需求趋势较为吻合。

克而瑞数据显示，今年 1-7 月，广州四房户型延续了去年向上的势头，占比从去年的 21% 提高到 27%。

在此背景下，开发商应对市场的策略也出现出了极大反差。一边是部分改善型高价项目压根不愁卖，另一边则是有项目不得不通过降价促销的方式来吸引客源。

近期的广州市场，推出价格优惠的项目，似乎也肉眼可见地多了起来。

从周伟发来的宣传海报看，比如位于知识城板块的越秀 · 星汇城项目，有 5 套特惠房源售价约 2.3 万元 / 平方米，而据房天下数据，星汇城的销售均价为 2.7 万元 / 平方米；位于荔湾区的万科 · 金域曦府项目，在近期推出的 " 嗨购 818" 购房活动中，一口价格房源优惠 40 万元；位于黄埔鱼珠片区的中鼎君和名城珺合府，宣传海报显示，一套 99.18 平方米的房源，总价为 50X 万元，若以 509 万元计算，折合单价约 5.13 万元 / 平方米，房天下数据显示，该项目销售均价为 5.4 万元 / 平方米。

记者从多位业内人士处了解到，在广州新房市场，开发商通常对新房的降价策略较为保守，比较忌讳提新房降价。一般来说，签约价不能低于备案价的 10%。也正因此，绝大多数开发商更习惯以推出局部特惠房的手段去吸引客源。

广州整体库存相比过往也有所攀升。广东中原数据显示，截至 7 月末，广州库存量已达到 1155.3 万平方米，去化周期 17.5 个月，均为近两年新高。其中，花都、南沙、从化、增城四区库存消化周期超过 20 个月，除黄埔外，余下 6 区的消化周期均在 10 个月以上。

在邓浩志看来，下半年广州房企选择降价促销，仍然会是一个比较重要的选项，尤其是今年 " 金九银十 "，或者今年年底，市场上可能会出现两波较为显著的 " 降价潮 "。

" 当然，开发商所谓的降价，并不是说价格一定会比去年年底要低，而是指房源在阶段成交的价格低位，通常在关键时期，房企的让利优惠幅度会更大。"

而肖文晓在复盘今年广州房企的营销节奏后指出，从营销动作来看，房企结束了 5、6 月的年中冲刺，7 月份供求两端环比出现明显回落，部分楼盘也暂时回收了年中冲刺折扣，为接下来的 " 金九银十 " 蓄力。

肖文晓也提到，预计 " 金九银十 " 又会有新一波促销潮，对刚需购房者而言，今年是个比较友好的窗口期。

撰文 | 陈荣浩

编辑 | 陈梦妤

封面图源 | 每日经济新闻资料图