作者 | 林石 角爷
编辑 | 角爷
都说全世界有三大硬资产：美股、中房和日债。
2022 年，这三大硬资产的日子都不好过，而中国的房子尤其难过。
以前的新闻多是 " 为了买房能有多拼 "，现在却变成 " 为了卖房能有多拼 "。
这两天，河南商丘一则广告 " 拼 " 出了新境界：
2 元／斤，小麦换房。
海报信息显示，购房人可用小麦来付首付款，价格按照 2 元 / 斤，最高可抵 16 万元。
据当地房企销售人员表示，该小麦收购价已经超出了市场价——目前当地小麦的市场价为 1.5 元／斤，相当于每斤补贴 5 毛。
作为中国最大的小麦产地，河南房企的这招也算是地方特色，只是不知效果如何。
同在河南的开封杞县，" 大蒜换房 " 的活动或许可以作为参考。
5 月底，开封建邺城的销售人员已在短视频平台上 " 吆喝 "：5 元／斤，大蒜换房。
平均下来就是一套 2.87 万斤，可以抵大约 14 万的首付。
按照目前该楼盘 5500 元的均价来算，14 万的首付已经能买 120 平的房子。
不得不说，我看不懂，但大受震撼。
没有做不到，只有想不到，比河南房企更狠的还在后头。
只是花样百出的救市措施，真的有用吗？
又是河南
以上两个如出一辙的销售 " 套路 "，来自同一家房企产企业——建业地产。
今年 3 月，建业地产的物业合同销售额 31.02 亿元，同比减少为 63.2%；合同销售建筑面积约 38.25 万平方米，同比减少为 65%。
整个一季度，物业合同销售总额 62.67 亿元，同比减少为 41.8%；总合同销售建筑面积约 79.23 万平方米，同比减少为 43.1%。
堪称惨不忍睹。
建业地产最先找到的，是国资的支持。
儿童节这天，建业地产发布公告表示，正计划将 29.01% 股权作价 6.88 亿港元出售予河南同晟置业有限公司。
同时，河南同晟置业将认购建业地产发行的本金额不高于 7.08 亿港元的 2024 年到期的票息 5%、到期收益率 9% 可换股债券。
河南同晟置业，由河南省铁路建设投资集团有限公司全资控股。
根据换算，协议一旦达成，河南同晟置业最终拥有建业地产的 45.61% 股权。
接近一半的股权，作价不到 14 亿，很难想象这是一家去年还有百亿市值的房企。
但建业也不是第一次找政府了。
作为河南地产龙头企业，业务也集中在河南的建业地产，去年极受冲击。网传一封建业地产发给河南省政府的《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》显示：
由于灾情、疫情的影响，大量项目、建筑工厂、文旅项目、商场、酒店、直接管理的小区车库等设施严重受损，直接损失达 5.5 亿元。
此外，还包括了正在销售的 300 多个项目中，超过 50 个销售案场关闭，超 20 个商场、酒店停业，带来的经营性损失 8 亿元、运营性损失 3 亿元、销售及回款较原计划减少近 30 亿元。
各种经济损失加起来超过 50 亿，要知道建业地产 2021 年归母净利润才 6.05 亿。
建业地产的遭遇，是河南房地产现状的缩影。
今年前 4 个月，河南的商品房销售面积为 3038.18 万㎡，同比下降 8.2%；商品房销售额为 1846.45 亿元，下降 17.4%。其中，住宅销售额下降达到了 19.2%。
谁都不好过。
还有啥招
这两天最出圈的莫过于青岛。
6 月 17 日，青岛市西海岸新区薛家岛街道办事处发布《关于做好促进居民购买新建商品房的通知》。通知的亮点是，把促进居民买房变成了 kpi ——"6 月底，每个合作社完成网签不少于 2 个 "、" 该项工作纳入 2022 年度工作考核 "。
按照当地工作人员的说法，这是因为最近 " 青岛西海岸新区管委办公室 " 和 " 青岛市黄岛区人民政府办公室 " 联合发布了一个购房优惠政策，可以为购房者提供 24%-40% 的契税补贴，街道则是为了推广这个优惠政策而发布的通知。
该街道的社区工作人员在回应媒体采访时确认了这一通知的真实性，" 完不成的话，我们社区是要扣分的，社区书记也是有可能要被扣钱的。"
尽管 " 连带责任 " 有点过分，但也不难理解。
毕竟，青岛的商品房库存实在太高。
据克而瑞数据显示，截至 2022 年 4 月，青岛商品住宅狭义库存高达 2500 万平方米，排名全国第一，比第二名的武汉还多了 400 万平方米。
当然，今天这种局面，想要努力卖房的又何止青岛呢？全国上下各地政府都在努力卖房。
最常见的救市 " 三板斧 "：降首付、开放限购、提高贷款额度。
温州算比较狠的，联合银行推出了前三年只需要还利息的房贷产品，号称 " 先息后本第一城 "。
珠海打响 " 一人买房全家还贷 "，父母的公积金既可以子女购房的用作首付，也能帮助子女还贷。
开放限购政策还时常和 " 开放三胎 " 的政策绑在了一起，生娃买房加纳税，称得上模范市民了。
其中有一个值得关注的，就是" 房票 "政策。
所谓房票，就是政府提供给拆迁户的、具有一定面额的凭证，拆迁户可以拿着 " 房票 " 去找指定的开放商买到现房。
对政府来说，不需要立马出一笔钱，还能给房地产去库存；对开发商来说，多了一个卖房的渠道；对于拆迁户来说，想要赶紧住上房子的人还是不少的。
2016 年，最早提出 " 房票 " 政策的安徽安庆，选择房票安置的拆迁户比例就达到了 85%。
过去了 6 年，房票重出江湖。
不完全统计显示，今年 3 月以来，包括信阳、宜宾、常熟、江阴、温州、南京市溧水区、郑州等 15 个城市，陆续推出房票安置政策，或以征求意见稿形式发布房票政策，或已公布政策细则并实施，而较早启动的城市则已开始发放房票。
就在昨天，河南郑州发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，办法给予了选择房票安置的被征收人多个福利：给予安置补偿权益金额 8% 的奖励，以现金方式奖励被征收人 3 个月的过渡费，不计入家庭限购套数，免征部分契税。
中信证券研报认为，房票模式之下，地方政府在拆迁补偿方面的支付压力大幅下降，启动资金的问题得到了解决，而土地出让的回款时间则没有明显变化。" 可能加速推进旧改和棚改，释放居民自住和改善性住房需求，拉动房地产开发投资。"
未必完全没问题，但好歹是多了一条路。
据中指研究院不完全统计，今年以来，全国已有 100 多个城市共计出台各类楼市松绑政策超过 300 次。尤其是 4 月以来，越来越多的二线城市也加入到楼市 " 松绑 " 行列，4 月和 5 月各地发布的楼市松绑政策均超过 100 次，且松绑力度在不断加大。
持续下行
为了把房子卖出去，各地政府和房企真的是绞尽脑汁，那么效果如何呢？
根据华创证券的数据，6 月中旬（6 月 11 日 -18 日），30 城地产销售数据出现快速攀升，同比高达 25.9%。
看似确有效果，但仔细一看，这里的 30 城数据实际是 21 个城市每日地产成交数据的汇总。包括一线城市 4 个、二线城市 9 个、三线城市 8 个。
根据克而瑞的监测数据，5 月份房子卖得多的城市，都是因为热点网红盘集中入市，或是之前基数较低，从而拉高了平均去化率。
比如郑州，华润幸福里一个楼盘，首开去化率达到 99%，助推郑州去化率攀升到 65%。刨除该楼盘影响，单项目月均到访量下滑 3 成以上，客户观望情绪依旧浓厚。
再比如无锡，由于之前 4 月份基数较低去化率只有 3%，5 月去化率 17% 显得比较高，但依然不足 20%，最多算是编辑复苏，远不足以说向好。
而上文提到的一些政策凶猛的城市，去化率甚至不涨反跌。比如南京，5 月去化率环比 4 月还下降了 12%，5 月房价继续下跌，新房库存量 7.7 万套，二手房库存量已经超过 13 万套。
实际上，国家统计局的数据更加一目了然。
5 月份，70 个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，同比涨幅均有回落或降幅扩大，同比下降城市个数增加。
无论是商品房销售面积和销售额，还是房地产开发增速和景气指数，依然处于下降趋势，唯一值得欣慰的是，下降趋势有所放缓。
不管怎么看，虽然有政策不断加码，但楼市确实没有触底，更别提全面回暖的拐点。
那么问题来了：楼市什么时候才能止住下跌的势头呢？
根据招商证券的研究，要稳住楼市不下行，房贷利率还得继续下降。
参考过去几次地产周期下行时房贷利率下降的幅度，2008 年利率下降 1.8%，2014-2015 年利率下降 2.5%，2018 年利率下降 0.3%，而本轮到目前为止，利率下降 0.31%。
2018 年和 2014 年，房贷利率下降 0.3% 时，地产销售同比已经转正，而本轮房贷利率下降已经达到同等水平，但是地产销售还在继续下滑。
从这个角度来看，目前楼市的困境趋向 2008 年，换句话就是房贷利率还得继续降。
但是，正如广大网友所说：买房我缺的是月供吗？我缺的是首付！
今年 1-5 月份，社会消费品零售总额同比下降 1.5%，其中 5 月同比下降 6.7%。
说白了，大家没钱消费了，一方面可能是真的没钱了，另一方面可能是不敢花钱，那谁还敢买房呢？
前不久，经济日报发表文章呼吁加强房地产市场预期引导，尽早消除其可能对整体投资增速产生的不利影响，确保全年经济社会发展预期目标的实现。
根据国家统计局数据，近 5 年房地产行业对 GDP 的贡献率稳定在 7% 左右，可见房地产的回暖对于全年 5.5% 的经济目标有多重要。
每当经济不好时，总有一句话回荡在耳边：信心比黄金还重要，中国房地产的信心还有多久才能恢复？
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