央企地产龙头董事长发声：已进入峰值时代！

中国基金报记者 南深

4 月 21 日上午，央企地产龙头保利发展举行 2021 年度业绩说明会。在去年行业泥沙俱下背景下，保利发展净利润仅轻微负增长，股价自去年 8 月以来更是翻倍，因而此次说明会备受市场关注。

与万科郁亮提出 " 黑铁时代 " 相对，保利发展董事长刘平在说明会上对未来地产行业提出了一个判断：峰值时代！ 而对于市场关注的 " 进三争一 "，刘平称房地产行业未来依然是一个好行业，公司提出该目标是有信心和底气的，但保利希望实现的更多是综合实力的领先，而非规模排名。

2021 年，保利地产负债总额首破万亿达到 1.1 万亿，对此公司回应称有息负债为 3382 亿元，其他经营性负债为 7588 亿元（其中预收房款为 4534 亿元）。关于并购，保利发展财务总监表示更多关注项目层面的机会，并且会 " 非常谨慎 "。

" 进三争一 " 不止是榜单排名

在地产行业尤其民营房企出险不断，纷纷收缩之际，今年初保利发展在内部提出了 " 进三争一 " 的目标。根据克尔瑞的数据，2021 年保利发展不管是全口径还是权益口径，销售排名都只排在行业第四。

又如何来理解这一目标？

刘平表示，房地产市场已进入峰值时代，但在未来一段时间仍然看好房地产市场。

首先，目前行业的长效机制已经基本形成，行业发展基础依然存在。作为国民经济的支柱产业，行业基本面依然没有改变，" 我们依然对房地产行业保持信心，房地产行业未来依然是一个好行业 "。

" 另一方面，在行业波动中，作为行业领军企业，公司的资源、资金、品牌实力都更具优势，更能捕捉市场机会 "，刘平表示。刘平进一步解释道，" 基于对行业和公司自身竞争力的信心，公司提出的 " 进三争一 " 目标，是有信心和底气的 "。" 同时，对于这一目标的理解，也不能简单的、片面的理解成一个榜单上的排名，而是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一，目标要做到一流的核心竞争力、一流的行业引领力和一流的企业影响力。"

2022 年以销定产

计划投资 3650 亿

对当期的房地产市场状况，刘平称行业受流动性和调控影响，仍在缓慢筑底过程中，叠加疫情影响，预计全年市场规模同比下降，" 尽管公司主要以核心城市为主，但同样受到一定影响 "。

保利发展总经理周东利也称，当前销售市场热度仍处于低位，购房者信心仍待修复，市场回暖需要过程。

那么保利 2022 年业绩会否出现负增长？

刘平给出的答案是，房地产行业作为国民经济支柱产业，仍然是宏观经济稳增长的关键，目前政策面已经有所改善，市场信心有所修复，" 公司将及时关注市场及政策变化，努力把握窗口期，力争保持全年经营业绩平稳 "。

其进一步表示，公司拥有充足的可售资源储备，今年投资及开工计划是结合当前行业形势、考虑疫情对部分地区影响铺排的，2022 年的开竣工策略是 " 以销定产 "，将结合不同能级市场、不同产品接受度动态调整开竣工计划。

因为一季度保利拿地的速度相比去年明显慢了下来，有投资者关注公司是否全年投拓都会相对收缩。

保利发展财务总监王一夫透露，今年公司全年投资计划是 3650 亿元，整体的拓展逻辑还是质量重于数量，确保持续稳定发展的同时能够有更好的业绩和利润。

而投资策略上，保利将回归一二线核心城市，且主要会集中于这些城市的成熟区域。公司称，由于 " 双集中供地 " 政策，这些核心城市的供地在第一季度是相对有限的，所以基于这样的判断，随着第二季度的中心城市陆续进行供地，公司将会严格按照立项标准，适当提升拓展力度。

有息负债 3382 亿

收并购更多是项目层面

2021 年年报显示，保利地产负债总额首破万亿，接近 1.1 万亿元。

在行业出清过程中将出现大量的并购机会，保利又是如何研判的呢？

刘平表示，收并购一直是公司项目拓展的重要来源之一，对各种拓展方式持开放态度，公司不简单追求收并购的金额或数量目标，而是从补充优质资源储备的角度开展项目投资，严格按照项目立项标准对各类项目机会进行研判。

据悉，保利发展目前阶段的收并购基本都是基于项目层面，本质上对于收并购项目的立项标准和招拍挂项目的立项标准是相对一致的，" 只是由于历史原因存在若干或有风险，所以在项目研判上公司会更加谨慎，也期待这些项目比一般招拍挂项目能有更高的项目收益 "。

关于前几年热度比较高的城市更新业务，周东利称，近两年形势发生了明显的变化，政策法规也出现了一些调整。

" 我们对于城市更新业务的整体逻辑没有改变，即投资中心城市最有价值的一些区域。在风险防控和进度推进上面公司也形成了自己一套相对成熟的管理体系，不做没有切实收益的 " 形象工程 ""，周东利表示。历史来看，保利发展对广州琶洲村的旧改已经成为全国城市更新的标杆项目之一。