救市大潮，终于从三四线席卷至一二线城市。
昨天晚上（4 月 13 日），上海出台新政，表示将进一步松绑临港片区落户、购房政策。
不管是苏州、南京、东莞这些高能级城市，还是秦皇岛、菏泽、兰州这些低能级城市，无一不加入了救市大军。
第三轮楼市大周期，已经箭在弦上。
接下来，我们还会重新回到火热的 2015 年吗？大涨，会不会来？
现在的楼市，越来越有 2015 年的样子了——
楼市下行，政策筑底，救市潮一波高过一波。
这轮大救市，是从去年 9 月底开始，央行针对楼市提出 " 两个维护 "（维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益）这个新提法开始的。
然而，四个月过去了，第四季度我们获得了——
-2.9% 的房地产行业增速，以及十年来除疫情爆发以来最低的 4%。
还有部分城市试探性地做了降低利率、补贴税费等小打小闹的放松，和一发力就变成 " 一日游 " 的政策。
除此之外，楼市依旧一片死寂。
今年 1 月份，央行某位领导急吼吼地呼吁，要 "把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方"。
所谓 " 信贷塌方 "，就是信贷需求不足，想借都借不出去，只能在金融机构空转。
然而，十几天后，一组数据的公布，让他一语成谶：
2 月份，居民中长期贷款减少 459 亿元，同比多减 4572 亿。
这是自 2007 年有数据以来，中国居民中长贷首次出现负增长。
不仅如此，2021 年的百强房企销售，也首次出现了负增长 -3.2%，低于全国商品房销售增速。
谁曾料想，几乎把房地产奉为 " 信仰 " 的中国人，扛住了金融危机，顶住了 2015 年的最严调控，偏偏在信贷宽松的 2022 年初，开始不敢买房了。
事情的真正转机，是从 3 月中旬，领导发话开始的。
金融委会议后，风向大变。
及时研究防范化解房地产风险应对方案。
其中一个方案，或许就是把悬在房地产上空的 " 达摩克里斯之剑 " 房地产税，暂时收进剑鞘里。
3 月 18 日，财政部正式宣布，今年内房地产税将不会进行试点。
维稳之意，呼之欲出。
阳光底下无新事，房地产更是如此。
更具有标志性的救市措施，开始连连出现。
山东菏泽，打响了 2022 降首付第一炮，宣布对无房无贷的购房者，最低首付比例可执行 20%。
随后，降首付在全国各地遍地开花：
重庆、南宁、福州、佛山、驻马店、蚌埠、南通、北海、自贡、赣州、......
不管是省会城市还是万亿城市，统统加入了这一场自救行动。
这一幕多么熟悉，总能把人带回那几年。
毕竟，从 2006 年以来，房贷首付比例下调至 20% 只有两次。
一次，是08 年金融危机爆发，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，宣布将首付比例从 30% 降到 20%。
另一次，是2014 年 -2016 年第二轮大周期，央行多次下调最低首付比例，从 30% 降至 25%，再降至 20%。
除了降首付，另一个救市样本郑州，也跳了出来，使出了 "棚改货币化安置" 这个核武器。
救市潮演变至今，可以发现两个特征：
1. 救市的城市能级，正在不断变高。
从打响降首付第一枪的三线城市菏泽，到干脆使出棚改大招的二线城市郑州，再到松绑限购的上海，以及传言中要提高指导价的深圳、广州。
几乎没有什么城市能够完全置身事外。
2. 力度越来越大，工具越来越多
通常而言，按照救市的力度从弱到强排序，地方的工具箱有这些东西：
降低交易税费→人才 / 人口购房鼓励政策→限售放松→提高限价→下调房贷利率→下调首付比例→限购放松
而上述的所有政策，我们都能从近期一小时三条的新闻中看到熟悉的脸庞。
然而，即使是在这么用力，这么没有底线的救市动作下，依旧没有几个地方的楼市能够起来。
数据显示，今年一季度，百强房企操盘金额同比大跌 47%，业绩甚至不及 2020 年的同期水平。
楼市低迷，土地市场更是惨不忍睹。
据克而瑞数据，一季度全国招拍挂宅地成交环比暴跌 79%，同比降幅也高达 62%。
而在其监测的 1200 家集团房企中，仅 82 家房企拿地。
这意味着，在多地下调拿地条件的当下，仅有 6.8% 的房企有底气拿地。
这是一个极为可怕的数据。
上述种种数据，都告诉我们一个真相：
或许表象类似，但 2022，绝对不会是下一个 2015。
因为，楼市基本面，已经全然不同。
第一，是出生率大跌，老龄化人口比例显著增加的人口基本面。
2021 年，我国人口净增长 48 万人，创下了近 60 年来（1962 年以来）新低。
楼市的购买力，已经从增量，变成人口存量腾挪。
留不住人的地方，如广大的县城和部分弱二线城市，青壮年劳动力争相流出。人都走了，更遑论购买力？
况且，今年的居民杠杆率已经与 2015 年的 39% 不同，上涨到了 62%，是相对高位。
楼市普涨，将会绝迹。
第二，行业的基本面也已经完全不同。
引发这轮楼市下行的一大原因，是信贷上 " 三条红线 " 等调控下的房企去杠杆，即 " 供给侧结构改革 "。
而此前的两轮大周期，都是从提高首付比例、提高交易税率等需求侧开始的。
两者之间，截然不同。
一边是 " 三条红线 " 毫不动摇，一边是行业的高杠杆之路已经走到尽头——
据国海证券测算，相比起十年前动辄过 15% 的净利润水平，房地产在十年来持之以恒的挨锤下，日渐萎靡，利润水平成功腰斩。
早在去年二季度，房地产利润已经跌破 5%。
从房企的资金流来看，今年也远远不是 2014 年的负债水平能比的——
根据克而瑞监测的 98 家样本房企数据，2021 年与 2022 年债务到期规模分别约 13.8 万亿元、12.6 万亿元人民币，为近十年来的小高峰。
今年 4 月，是今年房企偿债的高峰期，到期债务规模超过 1000 亿元，海外债规模约 491 亿元。
2021 年 7 月以来，房企暴雷事件频出，百亿房企，说倒就倒。
就连胆敢使出 " 棚改货币化安置 " 手段的郑州，也是因为迫不得已。
毕竟，这座城市历经涝疫两大灾，面临的已经不仅仅是土地财政的问题，更是涉及社会稳定的大问题——
由于房企资金链断裂，全市共有 25249 套房子面临停工和延期交付的风险，这已经占去年成交套数的 28%。
这意味着，几乎每三个郑州人买房，就会有一个人可能买到烂尾楼。
多家房企，已经开始缩表。
广大三四线城市，被接连抛弃。
正如前几天发布的保利白皮书写的那样：
地产的商业底层逻辑彻底改变，我们已迈向 " 峰值右肩 " 时代。3 个关键词：减量、分化、结构性机会已经出现。
是的，房地产还有机会。
应当认识到，" 房住不炒 " 并没有动摇房地产 " 支柱产业 " 的地位，其仍是稳增长、扩内需的关键力量。
在疫情拖累下，今年 GDP 增速要求 5.5%（2015 年 GDP 增速仍高达 6.9%，而 2020 年 GDP 增速只有 2.3%），地产投资增速起码要达到 2.1% 以上。
房地产投资的压力非常之大。
正如住建部部长王蒙徽所说，住房依旧是我国居民最大的内需市场。
这个同时带动了家具、家电、纺织、装修装饰等一系列相关消费，对 GDP 增长的贡献率接近 20% 的行业，不会轻言消失。
事实上，对比发达国家，我国房地产业增加值占 GDP 比重并不算突出。
如果以人均 GDP 突破 1 万美元为时间节点，我国房地产业占比较美国、日本等分别低 2% 和 1.7%。
（全球主要国家房地产业增加值占 GDP 比重）
此外，普涨行情消失，为数不少的结构性行情还在。
人口保持流入的优质城市，需求依旧强劲。
最近，北京楼市没有放松，但成交却迎来了大涨：
今年 3 月，北京二手房网签 17085 套，环比激增 106.8%，虽同比仍下降超过 20%，但与 2019 年同期比有所上涨。
就连新房也成交 3657 套，环比上升 97%，同比下降 30%。
小城市的人均住房饱和，但是大城市还需要满足新市民的 " 合理住房需求 "。
选择核心城市的优质地段，是必须坚守的投资策略。
这一次，要是再买错房，将是终生套牢。
◎本文作者 | 夏虫
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