中原建业 (09982.HK)
招股价：2.40-3.20港币
总市值：79.09亿-105.45亿港币
发售股数：328,172,000股（164,086手） 其中：公开发售股数32,818,000股（16,409手，可予重新分配最大为82,043手）
募资总额范围：约7.88亿-10.51亿港币
公开发售募资额：约1.05亿港币
联席保荐人：工银国际融资有限公司、建银国际金融有限公司
稳定价格操作人：法国巴黎证券（亚洲）有限公司
一手入场费：6,464.49港币
申购日期：2021年05月18日——2021年05月24日 09:29:59
交易日期：2021年05月31日 09:00:00
绿鞋机制：有（绿鞋金额：1.58亿港币）
同行业新股首日上市情况对比
2016年04月12日，宏安地产，主板上市，最新市值15.2亿，开盘涨幅+11.96%，收盘涨幅+14.13%！
2020年07月10日，绿城管理控股，主板上市，最新市值99.7亿，开盘涨幅+6.00%，收盘涨幅+30.00%！
利弗莫尔证券承销分析
2019年06月19日，日照港裕廊，开盘涨幅+6.67%，收盘涨幅+166.67%！
2019年10月16日，华营建筑，开盘涨幅+127.00%，收盘涨幅+15.00%！
一、公司简介
公司官网：http://www.centralchinamgt.com/
中原建业有限公司，根据中指研究院的数据，按在管项目于2020年已售总建筑面积以及2017年至2020年总合约销售金额的复合年增长率角度而言，为中国领先且快速发展的房地产代建公司。作为房地产代建服务供应商，项目拥有人委托于整个房地产开发过程中管理房地产开发项目，并采用轻资产业务模式运营，从而无须承担土地取得及建设的成本。2020年，在管项目的已售建筑总面积约为5.7百万平方米，市场份额为29.2%，及2017年至2020年总合约销售金额的复合年增长率为71.5%，两者均在中国所有同行中排名第一。此外，根据中指研究院的数据，于2020年的新增合约建筑面积达8.6百万平方米，在中国所有房地产代建公司中排名第二及市场份额为10.6%.在快速增长的中国房地产代建行业中处于有利地位并从中获益，该增长源自中国的快速城镇化、对优质房地产开发项目的需求及中国房地产市场的发展。于往绩记录期间，业务快速增长，在管项目数量及建筑面积由2018年1月1日的67个及11.5百万平方米增加至2020年12月31日的206个及25.5百万平方米。
二、公司竞争力
（1）中国领先的房地产代建公司，以河南省为战略重点；（2）获得广泛认可的「建业」品牌，为项目拥有人创造更高的价值；（3）独特的轻资产业务模式在降低风险的同时，推动快速增长及进一步提高盈利能力；（4）标准化产品及运营体系确保强大的执行能力，并提高运营效率；及（5）管理团队富有远见且经验丰富，并获得大量尽职敬业人才支持。
三、基本面分析
1.财务状况：截至2018年、2019年以及2020年12月31日止年度，收入逐年递增至人民币11.52亿元，主要由于在管项目数量及综合约建筑面积增加所致；净利润保持稳定上升态势；资产净值增加；流动负债小幅上升；年末现金及现金等价物增长至人民币3.85亿元；流动比率稳定；股本回报率先增加后减小；净利率保持相对稳定。
2.业务策略：（1）进一步加深集团在河南省的渗透并扩展至「大中原」地区，以保持集团的领导地位；（2）丰富服务种类，以成为综合型房地产代建平台；（3）继续提升产品及服务质量，以满足日益变化的市场需求及偏好并增强竞争力；（4）透过多个营销渠道增强「建业」品牌的市场认可度，以增强吸引项目拥有人及赢取新项目的能力；及（5）继续吸引、培训及保留人才，以支持长期及可持续增长。
3.行业概况：房地产市场于过往二十年受惠于经济攀升及庞大市场内需而快速增长。品牌影响力高的房地产开发商已逐渐参与低投资高回报的房地产代建业务，房地产代建目前因受到中国房地产行业的广泛接纳而得以快速增长。根据中指研究院的数据，于2020年中国有28间大型房地产代建公司，其中8间主要从事房地产政府代建及20间主要从事房地产商业代建。自2010年至2020年，中国房地产代建市场新签合约项目数量及建筑面积的复合年增长率均分别超过24%.房地产代建业务的净利率远高于传统房地产开发业务，近年来传统房地产开发业务的利润率下降尤为显现。此外，房地产代建可充分发挥轻资产业务模式及品牌授权的优势。房地产代建行业的净利率自2015年至2018年稳定增长，及2019年由于更多房地产代建公司涉足该市场，从而使业内竞争加剧导致净利率略微下降。尽管中国房地产代建行业于2019年的整体净利率略微下降，于2019年的净利率仍有所提高，乃主要由于（i）集团的市场领导地位，原因为项目拥有人通常偏好与信誉良好且具有良好往绩记录及品牌获广泛认可的房地产代建公司合作（尤其是河南省），及（ii）规模经济，其令集团能够提高营运效率及利润率。根据发展趋势，房地产代建行业整体具备高盈利能力且于未来极具发展潜质。河南省房地产代建行业的总收入由2015年的人民币60百万元增加至2019年的人民币14亿元，复合年增长率为119.4%，原因为该市场处于基础较低的早期发展阶段，预计于2025年进一步增加至人民币49亿元，复合年增长率为23.5%.
4.所得款项用途：（1）扩展至「大中原」地区的新市场并丰富服务种类；（2）潜在收购房地产代建价值链的其他产业参与者；（3）进一步提升信息技术系统及基础设施；（4）一般公司及营运资金用途。
5.风险因素：（1）房地产代建业务的未来发展及前景倚赖中国的经济状况及中国（尤其是河南省）房地产市场表现，并可能受其不利影响；（2）中国及河南省房地产代建市场的竞争不断加剧，可能会对业务及财务状况造成不利影响；（3）可能无法维持往绩记录期间相同的业务增长及净利率水平；（4）倘集团的项目拥有人未能履行彼等对集团的合约义务，声誉、业务、财务状况及经营业绩可能受到不利影响；（5）于房地产代建过程中或会受到第三方承包商及供应商履约能力的重大不利影响；（6）「建业」相关商标的任何不当使用及「建业」品牌形像的恶化可能对集团的业务造成不利影响；及（7）管理的项目可能并未根据集团的规划开发时间表或预算进展，可能导致声誉受损以及亏损或延迟确认收入而对经营业绩造成不利影响。
6.最高市值105.45亿港币，主板上市。
7.按招股价的最高价3.20港币计算，市盈率为11.23！
四、基石投资者
祥来
五、保荐人分析
工银国际融资有限公司
2019年11月06日，银城生活服务，开盘涨幅+13.76%，收盘涨幅+15.60%！
2016年01月13日，融信中国，开盘涨幅+4.48%，收盘涨幅+4.85%！
建银国际金融有限公司
2020年12月09日，华润万象生活，开盘涨幅+38.12%，收盘涨幅+25.56%！
2020年07月10日，永泰生物-B，开盘涨幅+21.82%，收盘涨幅+40.73%！
