“跌过头”的中国楼市盼来政策“王炸”，摸黑房企有望看清未来

•“跌过头”的中国房地产迎重磅政策大礼包•冀带动销售、助力行业扭转乾坤•中港上市房企上半年整体盈利性持续走弱•房企分化愈加显著，“债务炸弹”悬顶“跌过头”的中国楼市终于盼来利好政策“王炸”。中国央行周四晚间宣布降首付、调利率，有望带动销售复苏，对于囊中羞涩的各大房企，可谓是及时雨，有助其改善现金流、排雷债务风险并逐步“看清未来”。刚刚交出半年报的中港上市房企整体盈利性持续走弱，除个别央企外，上半年多经历了盈利和销售下滑、毛利率回落，龙头民营房企碧桂园(2007.HK)的“惊天大雷”更是引发市场对新一轮房企债务危机的担忧。中金公司认为，本次政策对最低首付比例下限和新发房贷利率下限的调整超预期，或将有效带动销售复苏。“目前我国一、二线城市销售面积占比超三成，金额占比超五成，我们认为其中相当比例城市的销售或将在本轮政策调整后有积极表现。”该投行并指出，8月百强房企销售面积和金额环比分别微降3.6%和0.9%，初现筑底趋势。中国央行周四宣布降低存量首套住房贷款利率，同时，将全国首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为分别不低于20%和30%，二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。相比中金，花旗则相对谨慎，认为在9月销量上冲后仍需要待11月方可评估政策有效性。花旗称，考虑到7-8月需求受抑制，预计9月会出现一波改善需求的边际放量，但11月才是评估地产宽松政策是否有效的“真实”时间；需求持续复苏取决于工作/收入预期、稳定房价以及交付问题。中国指数研究院数据显示，前八月中国百强房企销售总额为4.4万亿元人民币，同比下降8.6%，降幅相比上月扩大4个百分点；其中8月单月销售额同比降39.2%，环比下降8.9%。“目前我们判断，市场已经显然是跌过头了。”房企龙头--万科(2202.HK、000002.SZ)董事会主席郁亮在周四的业绩会上表示，整体市场处在“胶着”状态，低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到一定影响，容易出现各种各样的过度反应。他并称，可以看到当前政策已经在发力，希望这些已经出台的政策能尽快落实到位，来推动市场恢复到健康合理的水平，“今天确实所有的行业从业人员都感到前所未有的压力，看不清未来。”中指院监测的上市公司半年报数据显示，97家A+H股房企营业收入均值同比降1.3%，净利润均值扭亏为盈，主要受恒大(3333.HK)亏损额减少影响。剔除恒大后的营业收入均值同比降4.8%，净利润均值降19.3%。其中，50家企业营收同比下降，68家企业净利润同比下降，行业整体盈利性持续走弱。

惨淡经营大半年

从近期公布的主要房企半年报来看，除保利发展(600048.SS)等个别房企保持了净利和营收双增外，多数净利和营收录得两位数同比降幅，碧桂园更是步恒大后尘，巨亏百亿元。万科上半年净利润同比降近两成，因开发业务结算规模及利润率下滑拖累；此外，基于其A股股价处于低位，该公司决定终止向特定对象发行A股的计划。而龙湖集团(0960.HK)在民营房企中一枝独秀，营收降逾三成的同时核心净利微增，并在一众取消派息的内房股中独树一帜，坚持派发中期股息；管理层在随后的媒体会中强调，明年有充分资源偿还债务。从销售额看，保利发展、中海外(0688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)等国企上半年依然有两位数的同比增长，而统计的主要民企中，仅有龙湖录得正增。毛利率则分化剧烈，高如保利、中海外和龙湖均超20%，而碧桂园、新城控股(601155.SS)、绿地控股(600606.SS)仅在10%出头的水准；不过房企毛利率普遍较上年回落。“展望下半年，政策层面对行业的支持力度不断加大，...为行业复苏提供了良好的政策环境，有利于行业的稳定发展。”保利发展在半年报中称，短期内，行业修复仍取决于宏观经济的企稳回升、居民信心提升和预期转好，市场企稳仍需时间。路透统计的主要房企半年报显示，碧桂园、中国恒大、远洋集团(3377.HK)和融创中国(1918.HK)上半年亏损均超百亿元，出险房企的债务问题，依然是市场密切跟踪的潜在“大雷”。随着中国推出更多房地产支持措施，碧桂园境内债“16碧园05”展期表决二度延期，截止时间推迟至周五晚。尽管在手现金相对于有息负债捉襟见肘，碧桂园仍表示“坚决不躺平”，强调外部困难不会成为止步不前的理由。受利好政策提振，中国股市沪深300地产指数周五早盘收升2.3%；房企债亦多数上涨，其中远洋集团旗下公司债“19远洋02”升近20%涨幅居前。“常识告诉我们，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。”郁亮指出，目前整体低迷时，向阳的一面就格外引人注意，比如有些市场更有韧性，也有新的业务机会正在出现；但房地产市场要脱胎换骨，还需要较长时间，需要保持定力、不懈努力。

文章来源：路透