•中国地产救市“金融16条”适用期限延长至2024年底
•政策延续意在防风险，而非“翻转”周期
•楼市政策定力足，短期景气恐螺旋下滑
•中港地产股以高开呼应，然涨势乏力
在危重病房苦撑的中国房地产业终于等来了一剂药方：支持房企融资的“金融16条”延期一年半，至2024年底，这在一定程度利于房企“续命”，平稳度过三季度的偿债高峰期，但就政策力度而言，更多侧重于防风险，而非“翻转”房地产周期。
行业利好落地，中港股市的房地产板块均以高开回应，但并未迎来如虹涨势，分析人士指出，楼市政策仍然保持定力，若非外力干预，三季度房地产市场仍有螺旋下行的压力。
“政策的重点从逆周期调节转向防风险。”中信证券房地产团队的陈聪等点评称，此次政策延期不是为了“翻转”房地产周期，不是在房地产周期向下时试图推动周期向上，而是适当对冲房地产周期下行所带来的风险，避免风险持续集聚。
中港地产板块开市对此做出积极反应，恒生中国内地地产指数和沪深300地产指数分别一度升逾3%和1.7%，但之后后劲不足，早盘分别收高1.4%和0.1%，两者今年迄今已跌去27%和19%。
港股内房股中，龙湖集团、碧桂园、富力地产和融创中国涨幅介于1.7-3.9%；A股的保利发展、金地集团微涨，万科持平，新城控股、招商蛇口等则小跌。
投行花旗研报称，该政策只是原有支持性政策的期限延长，而非新政策；这可帮助促进银行/信托贷款再融资以及支持地产交付。
花旗不认为该政策能让游戏规则有所改变，因融资支持主要令国企或者资产负债表安全的公司受益，而非那些真正需要融资的企业；从PMI到CPI显示普遍信心不足也拖累了地产销量，健康的地产销售也需要宏观/收入预期改善。
一位地产行业资深分析人士则认为此次政策力度显不足，“已经癌症晚期了，天天给吃金嗓子喉宝。”
瑞银财富管理亚太区投资总监及宏观经济主管胡一帆上日指出，今后中国的房地产只要不拖累经济，就是利好，不认为房地产会有一个快速的反弹、再做一个增长；最近政策上面对房地产也有温和的放松，政策方面最主要是稳市场，而不是直接救房地产商。
去年11月发布的市场称作地产救市“金融16条”的通知，要求金融机构对房地产行业展开全面支持。包括鼓励金融机构对房地产贷款进行展期或调整还款安排、鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求、延长房地产贷款集中度监管要求过渡期安排等。
楼市下行螺旋
尽管利好如约而至，但分析人士多认为，政策力度有限，短期内不足以止住楼市下行之势，三季度基本面可能进一步走弱。
“根据目前的政策，我们预计7月至8月的销售将保持疲软（低于6月）。”花旗报告称。
中信证券的陈聪等亦预计7月份房地产景气进一步下滑，维持2023年房地产基本面两头高中间低的判断，2023年三季度有可能是全年基本面最为低落的时间点。“除非外力干预，房地产基本面下行有螺旋强化效应。一旦市场明确了下行趋势，二手挂牌可能增加，企业融资可能更加困难，房价可能因此进一步下行。”
但他们同时称，当前的基本面下行预计既是行业面临长期压力的有序释放，也料成为行业在2023年底销售再次上行之前的必要调整，并维持对全年行业销售正增长的预测不变。
龙头房企最新公布的6月销售额数据显示，保利发展、中国海外发展、万科企业、招商蛇口等同比跌幅均超两成，金地集团、碧桂园、旭辉控股更是腰斩。
中信证券报告指出，7月1-8日，跟踪的样本城市新房网签套数同比下降36%，降幅环比扩大2.1个百分点，样本城市二手房套数同比下降23%，降幅扩大21.4个百分点，新房和二手房降幅均比6月环比扩大。
“以前有房子出来，客户们会追着卖家，但现在，都是我们在群里追着中介帮我们推房子。”急于改善住房的北京胡女士刚以小区最低价甩卖了她的小户型热门学区房，较其三个月前的首次报价几乎降价近100万元。
政策定力足
近几月来，市场上关于中国房地产政策放松的小作文不断，预期持续升温，但政策却未见落地。分析人士认为，楼市政策仍然保持定力，目标是防范风险，不是逆周期调节，不过若基本面持续下行，可以出手的政策储备依然丰富。
“回首向来萧瑟处，也无风雨也无晴。”中信证券的陈聪等称，不建议将任何一次政策视为房价上涨的号角，坚信政策具备很强的定力，目标是防范风险，不是逆周期调节。
但是他们并指出，当前政策工具箱储备依然十分丰富，特别是在一些核心城市，限购、限贷、限价和按揭利率（特别是二套房）还有进一步的调整空间。随着基本面持续下行，尤其是一线核心城市确认房价下跌，2023年四季度有望是政策进一步放开的季度。
中指研究院表示，房企偿债压力仍较大，需要加大融资支持。目前，房企存量债券近三万亿：当前房企债券存量余额约2.9万亿人民币，海外债占比38.1%。三季度为偿债高峰，一年内到期余额为9277.4亿，其中海外债占比35.7%。
他们认为，市场重新平衡还需要一年半的时间。此次延期至2024年底，表明监管部门认为房企经营及融资正常化还需要一年半的时间，市场调整及房企风险超出了预期。
中信证券指出，在行业走向稳定的过程中，具备融资优势，开发优势，资产运营优势的企业将显著占据上风。尤其是资产运营优势一项，在历史上重要性可能微不足道，今天则变得越发重要。房地产企业的策略逐渐走向趋同，“微操”就成为了决定企业胜败的重要指标。
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