降息！房价，再也回不去了？

文 | 凯风

又降息了。

01

逆势降息

这是今年以来第三次降息。

日前，央行公布 8 月份贷款市场报价利率（LPR），将一年期 LPR 从 3.70% 下调至 3.65%，五年期 LPR 从 4.45% 下调至 4.3%。

一般而言，一年期 LPR 可视为实体经济利率，五年期 LPR 则是房贷基准利率。

这是典型的非对称降息，也是连续第二次房贷利率降息幅度超过了实体利率，对于楼市的呵护可见一斑。

可资对比的是，美国则已经累计加息 4 次，中美经济与货币政策走上了完全不同的道路。

本轮降息之后，我国房贷基准利率创下 20 多年来新低，实际房贷利率则创下 2009 年以来新低。

众所周知，房贷利率以 5 年期 LPR 利率为基准，加上之前针对首套房定向降息 20bp，最新房贷利率已低至 4.1%。

与之对比，2009 年时我国房贷基准利率为 5.95%，考虑到最低 7 折的打折因素，当时最低房贷利率仅为 4.156%。

而在去年，首套房贷利率最高触及 6% 的高位，山顶的风可谓寒彻入骨。

房贷利率大降的背后，正是房地产从万人抢房的黄金时代到无人问津的黑铁时代的转向。

而这，仅仅用了一年时间。

02

房价再也回不去了？

房贷利率回到 2009 年，但房价却永远回不去了。

根据《中国城市大趋势》一书分析，自 1998 年住房商品化改革以来，我国房地产经历了三次全国性的上涨浪潮：

第一次是 2004 年到 2007 年；

第二次是 2009 年到 2011 年；

第三次是 2016 年到 2019 年。

正是这三次上涨，将全国房价一步一步推向历史高峰，一线城市更是与纽伦港等世界级城市看齐。

根据最新发布的统计数据测算，2022 年 7 月，全国商品房均价为 10319 元 / 平，而 2008 年全年均价仅为 3800 元。

以此来看，2008 年到 2022 年，全国房价平均涨幅为 172%。

注意，这还只是平均涨幅。考虑到城市发展水平不一，高能级城市房价涨幅普遍是全国的 2 倍以上，而少部分收缩型城市房价回到了 10 多年前。

前者的代表是深圳和厦门。

2022 年，深圳二手房均价超过 7 万元，而 2008 年时深圳房价约为 1.2 万元，14 年间整体涨幅超过 480%。

厦门则是另一个典型。

虽然经济总量仅与三线城市相当，但厦门是不折不扣的房价第四城。2022 年，厦门二手房均价超过 5 万元，而 2008 年厦门房价仅为 8000 元左右，14 年间涨幅超过 500%。

对于二线城市来说，房价涨幅普遍在 2-3 倍。

以中西部强省会成都为例，2008 年，成都住房约为 5000 元左右，到 2022 年攀升到 1.8 万元以上，14 年涨幅为 260%。

合肥是另一个典型。作为过去 10 年 GDP 增长最快的城市，合肥房价从 2008 年的 4000 元左右涨到 2022 年的 1.85 万元，整体涨幅高达 362%。

后者的代表是牡丹江。

作为黑龙江第 5 大城市，牡丹江市房价已跌回 2007 年水平，目前市面上有不少总价在 10 万元以下的房源，有的总价甚至低到 5 万元以下。（参阅《房价跌回 15 年前！又一个鹤岗诞生？》）

与牡丹江一样的城市，还有鹤岗、铁岭等地。这些城市共同的特色，都是经济增长放缓、主导产业衰退、人口持续流失，因此被称为" 收缩型城市 "。

据不完全统计，2010 年 -2020 年，全国共有 266 个城市、1500 多个县区出现人口收缩，未来这一数据还会不断放大。（参阅《中央文件首提 " 人口流失县城 "！这些城市要注意》）

不管怎样，过去 20 年，全国房价几乎为普涨走势，最高的涨了 5-6 倍，最低的也基本翻倍，这被视为中国房地产的黄金时代。

而地方政府、开发商和买房一族，成了房地产时代的最大受益者。

03

住房过剩？

经历 20 多年的狂飙突进，一个问题横亘在所有人的头上：未来房价还能不能继续大涨？

答案很简单：中国房地产已经趋于见顶，全国性的普涨，几乎没有希望了。

对于这个观点，在一两年前，许多人还嗤之以鼻，如今却几乎成了共识。

这背后的原因，正如《中国城市大趋势》所分析的：

全国住房整体性过剩，人口基本盘见顶，城镇化率很快触及高增长上限区间，居民杠杆率处于历史高位 …… 最关键的是，对未来的预期完全不同了。

先看全国住房整体过剩，只有中心城市还存在结构性短缺现象。

根据泽平宏观发布的报告，2020 年中国城镇住房套户比为 1.09，一线、二线、三四线城市分别为 0.97、1.08、1.12，所谓的住房短缺早已不复存在。

另据吴璟等专家估测，2001-2010 年 , 我国年均住房需求量约为 812 万套 ,2011-2015 年约为 974 万套 , 而在 2021-2025 年 , 则会降为 656 万套 ;2026-2030 年 , 会进一步降低到 455 万套。

那么，目前每年全国的商品房供应量有多少？

2019 年 -2021 年，全国商品房销售面积分别为 17.1 亿、17.6 亿和 17.9 亿平方米，约合 1400 万套左右。

如此庞大的销量，撑起了世界第一大房地产市场，也撑起了近 10 万家房地产企业的巨大体量。

然而，未来一旦需求减弱，房地产销售面积大幅腰斩，房企不可避免面临收缩，未来或将只剩下 2-3 万家房地产企业。

这意味着，楼市在城市间也将出现分化。

未来只有强中心城市以及高能级城市的中心城区，仍有持续上涨的可能。

04

何以加杠杆？

与住房整体均衡相比，居民杠杆率则是更大的制约因素。

所谓居民杠杆率，指的是居民债务与 GDP 之比，衡量的是居民的债务规模以及未来加杠杆的空间。

根据国家金融与发展实验室发布的杠杆率报告，2022 年我国居民杠杆率达 62.3%，超过国际平均水平。

虽然我国居民杠杆率与发达国家仍有一定差距，但论增长之猛，却无出其右者。

1998 年住房商品化改革之初，全国居民杠杆率仅为 10% 左右，到 2008 年进一步攀升到 17.9%，2011 年攀升到 28.2%，2014 年升到 36%。

2015 年之后，随着新一轮涨价去库存的推动，全国房价迎来史无前例的普涨，居民杠杆率开始一路上行，2020 年首次突破 60%，2022 年达到 62% 以上。

随着房价上涨及居民杠杆率水涨船高，我国居民财富基本都集中在了房子上。

央行此前发布的报告显示，中国城镇居民家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的 75.9%。

这说明，我国家庭居民 70% 的财富都是房产，70% 以上的负债都是房贷。

一旦房价出现大幅下行波动，将会影响几乎所有人，这也是全力保房地产的核心原因之一。

05

人口基本盘见顶，影响有多大？

人口是房地产的长期之锚。

人口老龄化 + 少子化，所带来的双重压力，将对房价的长远走势形成更大力度的制约。

日前，国家卫健委党组在《求是》杂志刊文指出，随着长期累积的人口负增长势能进一步释放，总人口增速明显放缓，" 十四五 " 期间将进入负增长阶段。

虽然人口负增长是难以逆转的趋势，但这是官方首次公开予以确认，足见生育形势之严峻。

根据《总人口将负增长》一文提供的数据，2021 年，全国人口出生率仅为 7.52 ‰，创下了有数据记录以来的历史新低。当年，全国新增人口仅 48 万，离负增长只有一步之遥。

少子化只是问题的一方面，人口老龄化的压力同样迫在眉睫。2021 年，全国 65 岁以上人口首次超过 2 亿人，占比达 14.2%，首次突破深度老龄化门槛。

众所周知，一个国家年轻人口越多，越容易形成资产泡沫。

而老年人增多之后，当初的资产泡沫没有这么多人来接盘，资产回报率可能会下降，这对房地产的影响可想而知。

届时，没有人口虹吸能力的三四线城市、收缩型城市，将会迎来新的挑战。

06

预期，才是核心

当然，房地产最核心的还是预期。

人们之所以愿意超前消费、疯狂加杠杆，自然是因为对未来的收入增长充满信心，对未来随着经济增长而助推的资产价格膨胀充满期待。

然而，经济、人口、城镇化等基本面正在不断弱化这一逻辑，疫情更成了最后一根稻草。

面对种种不确定性，消费降级、谨慎加杠杆已经成为共识。

当对疫情迟迟难以终结的预期，对经济未来增速放缓的预期，对各种黑天鹅事件的担忧 …… 自然就难以刺激需求扩张和信用扩张。

更关键的是，即使这些不确定性迅速消失，房地产能像 2015 年涨价去库存一样力挽狂澜，新的问题又会随之而来：

未来，又靠什么支撑？