前段时间，城叔去到东部地区一个人口大县。
开车在县城中心城区穿梭，白天惊讶于城区的天际线，一幢幢商住楼拔地而起；夜晚惊讶于楼盘的入住率，一栋楼就只有几户人家开灯而已，整个小区没有亮灯的新盘更比比皆是。
有空置的，也有烂尾的。
遇到一位当地人，甲子上下。他告诉我们，他家用种地的积蓄到县城贷款买了第一套房，开发商来自邻省，" 还贷还了三年，早过了交房期限，楼盘至今也没修完 "。
走进当地新盘的售楼部、房产中介门店，看到的是顾自刷着手机的店员，迎来的是 " 来做什么？" 的疑问目光。在表明咨询房产的来意后，一家地产中介的店长解释了刚才的 " 防备 "：" 还以为你们又是来推销信用卡的。"
不管是期房、现房还是二手房，县城房地产的冷清与当地太阳炙热到发白的高温，形成了鲜明的反差。
这样的县城，在全国并不罕见。如今，" 大蒜买房、小麦换房、买房送猪 "，各地开发商不断翻新促销花样；" 买房纳入社区考核 "，政府也希望用考核指挥棒刺激房产成交量昂扬向上。让人苦笑的新闻背后，县城的房子正在露出焦虑的一面。
1
谁在买
城叔在县城的房产中介和售楼处了解的情况是，县城中心城区的买房客主要分为几种情形：
县城城区的人换房，下辖乡镇的人到县城买房，返乡创业就业的人回到县一级置业，当然也有少量来自邻县邻省的投资客。
乡镇的人和返乡的人，是目前县城购房的主力军。这两类人，无论是离开农村，还是返回老家，县城是他们会重点考虑的落脚点。
大蒜、小麦、猪，房地产商营销出了一些新的 " 货币 "，与之关联度最高的就是乡镇里的农户们。这些农民 " 离开 " 农村到县城买房的理由很多，方便亲朋人情往来、追求县城的生活方式、公共服务配套以及就业机会，都是可能的因素。
城叔去到的东部县城还有一个特点，即乡镇企业发达，当地出现了一批农民 " 上班族 " ——白天开车回村里的工厂或农田工作，晚上返回县城居住。近年来，随着乡村产业的发展，这种 " 双栖 " 现象也在西部地区出现。
回到老家的理由也很多，一些从北京、上海、西安等地返回到这个东部县城的人说，老家牵绊他们的大多是因为家有老小。
有人告诉城叔：" 过去外出打工，因为觉得老家与大城市的差距太大，现在老家也发展起来了，尤其是县城与大城市的差距在缩小，返乡创业、就业也能找到机会。"
关键是，老家的物价便宜。2021 年底全国房价过万的县城 103 个，占 1866 个县城的 5%。通常而言，县城的房价以 3000-8000 元 / 平的水平居多，户型则以三房、四房为主，百万以内就能住进百平以上的大户型。
城叔此前盘点过自 2010 年以来的 "农民工监测调查报告"。
从数据来看，2021 年，留在自己乡镇的农民工又增加了，达到 1.21 亿人，占四成有余；外出农民工虽然是主流，为 1.72 亿人，不过占比一直在下降，从 2010 年的 63.31% 下滑至 2021 年的 58.71%。
县域经过近几年的发展，其医疗条件、教育水平、居住环境普遍上升了几个水平，" 宁要小城一套房 " 成为更多人多方权衡之后的现实选择。
售楼部销售人员也紧紧抓住这些需求，优先介绍楼盘周围的教育资源，其次介绍 " 离医院有多远 "" 附近有没有可以逛的商场、公园 "" 道路有多宽，开车几分钟可以穿城 "。
2
谁在卖
市场是灵敏的，县城既然出现了买房的需求，供给自然得跟上。近几年，大大小小的开发商加大了下沉三四线市场的力度，与本地开发商一起瓜分县城城镇化的红利。
县城房地产开发可谓如火如荼。塔吊、工地是县城城区的一道风景，走在路上，大的十字路口立着楼盘的广告，小的十字路口则给销售中心安排了显眼的位置。
虽然去年 6 月，国家住建部出台文件给出了 " 县城新建住宅以 6 层为主，占比应不低于 70%" 的限制要求，但城叔近期去过的几个县城，新楼盘虽不是高耸入云，但也往往修到了 20 层左右。
在一座县城内，房产中介门店内挂着一张当地 2021 年的城区楼盘示意图：在售项目 56 个，售罄项目或暂未退新的楼盘有 39 个，新入审项目 5 个。
然而，县城新增的人口却跟不上新盘供应的量。
十年前，" 警惕县城房地产泡沫 " 的报道就见诸报端。当时，有媒体探访了湖北 7 个县的房地产滞销状况，待售商品房甚至超过 50%。
近几年，县城依旧未改人口流失的现状。又以东部某县为例，2018 年当地保障性安居工程供给 15000 套房；该县 2020 年迁出人口 15258 人，迁入人口仅 7996 人。
所以，眼下河南房企建业地产在民权县和杞县，推出用农作物抵首付的营销方式，也就不足为奇。
根据建业地产的年报数据，截至 2021 年 12 月 31 日，建业地产分布在商丘市的土储为 469 万平米，占公司总土储的 8.78%，在其所布局的河南各地市中排第 3。分布在开封市的土储为 211.88 万平米，占总土储的 3.96%，排第 11 位。
储地多，成交却不足。根据河南楼市网数据，河南 18 个地级市中，2021 年 1-11 月商丘和开封两个市的商品房销售增速位次分别在第 9 位和第 16 位，商丘还是负增长，为 -11.8%。
为了促进楼市平稳健康，河南当地也不断推出楼市政策。6 月初，商丘市出台 22 条楼市新政，推出了包括降首付、下调利率、给买房补贴、提高公积金贷款额度等等在内的刺激手段。
3
谁的焦虑
客观来讲，无论开发商的营销噱头有多奇葩，都可以理解为商业行为。民众焦虑的是期房能不能按时保质地交付，开发商焦虑的是手里的库存何时能够销掉。
而在买卖双方之外，与房地产紧密相连的，还有县级财政。
《中国县级财政压力研究》一书中介绍，目前中国与土地相关收入主要包括三个部分。
其一是与土地相关的税费收入，包括城镇土地使用税、房产税、土地增值税、房屋拆迁费等；
其二是国有土地使用权出让收入，俗称 " 土地出让金 "，在地方整体的土地收入中占比往往最大；
其三则是以土地使用权和收益权获得的土地融资。
与土地相关收入占财政比例较高，助推了近年来一些地方对 " 土地财政 " 的依赖。城叔以民权县和杞县为例，对比两县 2020 年的财政数据。
从与地方土地财政关系最为密切的 " 五税 "（房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税）情况来看，2020 年民权县 " 五税 " 收入合计 3.74 亿元，占地方一般预算收入比重的 32.98%；杞县 " 五税 " 收入合计 4.03 亿元，占地方一般预算收入比重为 21.72%。
在近年来房地产开发活跃的背景下，县城与土地相关的收入水涨船高，也支撑着地方基础设施和公共服务体系的建设。翻看两地的财政支出，一般公共预算支出的 " 大头 " 都给了全县的民生，杞县 2020 年的民生支出占比为 88.8%。
近期，各地楼市松绑政策频繁出现、开发商的营销手段也花样百出，县城房地产市场也出现了去化的难题。如此一来，那些倚靠土地财政的县城，也将开始焦虑：推进以县城为重要载体的城镇化建设，如何解决钱的问题？
文字 | 吴林静
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