本文来源：时代财经 作者：刘新歌
4 月 29 日，中共中央政治局召开会议，提及房地产市场时指出，" 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。"
下午 3 点，深圳就迎来今年首批集中供地，尽管只有 8 宗土地，但总起拍价高达 168.11 亿元，并吸引了 20 多家房企参与角逐，包括中海、金地、华润置地、招商蛇口、保利发展、深业集团、华侨城、中国金茂、天健地产、万科、越秀地产等。
经过 4 个多小时竞价，最终 8 宗土地全部达到最高溢价，揽金 193.3 亿元，总体溢价率达 14.98%，是目前完成首批土地集中供应的 14 个城市中溢价率最高的城市。此前，北京、天津、厦门、成都等 13 座城市已完成首轮集中土拍，平均溢价率仅为 4.61%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，没有流拍是不错的结果，这与出让地块较少、土地区位较为优越有关，但更与政策 " 暖风 " 有关，预计后期土地市场成交情况会更好。
8 宗地全部摇号，房企拿地全凭运气
本次出让的 8 宗土地分布于宝安、龙华、龙岗、光明、坪山、深汕等 6 区，土地总面积 32.1 万平方米，总建筑规模约 107.1 万平方米。除龙岗区宝龙街道 G02310-0001 宗地全部用于建设企业自持的保障性租赁住房，其余 7 宗地均建设 " 普通商品住房 + 保障性租赁住房 "。
土拍规则方面，除上述龙岗区宝龙街道地块采取 " 单限单竞 + 摇号 " 外，其余 7 宗地块则全是 " 三限双竞 + 摇号 "，即限地价、限售价、限保障性租赁住房面积，竞地价、竞自持保障性租赁住房面积，且最高溢价率仍控制在 15% 以内。值得一提的是，深圳此次供地的保证金比例仍旧为 50%，对企业的资金要求较高。
与去年底深圳第三次集中供地中，多宗土地底价成交不同，本次土拍的所有地块均达到最高溢价率，并通过摇号确定成交企业。
也就是说，又到了房企拼手气的时刻。
从结果来看，华润置地的运气不错，通过摇号拿下了拿下光明两宗地，其中光明玉塘地块价格为 19.04 亿元，光明凤凰地块成交价为 22.27 亿元。
深圳人才安居集团也收获两宗地块，其中联合深业集团拿下了最为抢手的龙华民治宅地。时代财经了解到，该地块开拍没多久就触顶进入摇号环节，共 8 家房企参与摇号。
目前，地块周边有星河传奇花园、中城宴华府、龙光玖悦台等昔日网红盘。值得一提的是，距离该地块不远有中海的两个项目，一个是由中海去年拍下、目前正在建设中的中海闻华里，另一个是靠近深圳北站的中海学仕里，前者限价 6.98 万 / 平方米，后者限价 7.82 万 / 平方米。而龙华民治宅地的限售价则比中海闻华里高出 2350/ 平方米，属于龙华红山片区的优质地块。
此外，坪山城投、深汕投、龙岗人才安居公司分别拿下位于坪山龙田、深汕合作区、龙岗区宝龙街道的土地。
限价提升或许也是此次土拍全部顶格成交的重要原因之一。与 2021 年同区位地块的最高限价相比，本次出让的土地限价均有不同程度的提升，其中光明凤凰街道地块限售价提升最多，每平方米提高了 4500 元。
中指研究院深圳分院研究总监童晓玲认为，限售价有一定幅度的上调，让开发商可以有更多的利润空间，有助于提高开发商的拿地积极性；另外，放松限价也给深圳新房释放了相对积极的市场信号，对后续合理引导楼市预期、提振市场信心将起到积极的作用。
据时代财经此前报道，3 月以来，关于 " 深圳楼市小阳春来了 " 的说法愈来愈多。深圳市房地产中介协会数据显示，3 月，深圳全市一手住宅共成交 2859 套，环比增长 49.9%，二手房网签 1355 套，环比增长 25.5%，较此前环比下降的数据有较大扭转。
时隔 17 个月，万科 " 杀回 " 深圳
竞拍过程中，宝安区新安地块的出让最为漫长，拍了三个小时才由深圳人才安居集团与万科联合体拿下。这是此次供地中用时最长的一宗地，也是成交价最高的一宗地。
据了解，报名竞拍该地块的 6 家房企均为国企、央企，包括中海、华润置地、保利发展、招商蛇口、华发及安居集团 & 万科联合体。直到竞拍举牌环节，仍有华润置地、招商蛇口和安居集团 & 万科联合体三家房企在争夺。
由于深圳的土拍仍然是现场举牌的方式，现场还出现了一个有趣的插曲。据悉，该地块开拍后，房企就开启了 " 拼手速 " 模式。有知情人士称，" 开发商一顿举，大家都蒙圈了，眼睛跟不上手速。" 竞价开始一个多小时后，地块本已落锤安居集团 & 万科联合体，但由于华润置地提出异议，直到土拍开始近 3 个小时才确定归属，仍然由万科联合体获得。
根据出让公告，该宗地位于宝安尖岗山片区，占地面积 9.8 万平方米，建筑面积 21.55 万平方米，起拍价为 61.3 亿元，最终以 70.51 亿元 + 配建 2.6 万平方米成交。该宗地毛坯最高限价为 87494 元 / 平方米，与周边楼盘相比存在一定的价格优势。目前，该宗地周边在售项目均价约为 9-10 万元 / 平方米。
与去年活跃在深圳土地市场的华润置地不同，2021 年全年，万科都未在深圳大本营拿地。其最近一次在深圳拿地是 2020 年 11 月，至今已有 17 个月。
2020 年 11 月 23 日，经过 130 多轮竞价，万科以最高限制地价 59.98 亿元、配建 6.6 万平方米人才房竞得深圳宝安西乡地块，溢价率 45%。这是万科首次进入尖岗山片区，拿地的当天下午，该项目就传出进场动工的消息。2021 年 3 月，项目获得备案名 " 万科都会四季花园 "。2021 年 5 月 10 日，项目开放展示中心。2021 年 6 月 20 日，项目获得 856 套住宅房源预售证，开启线上选房。
不过，受去年下半年深圳整体行情的影响，项目的去化并未十分理想。此前，时代财经从一名中介处了解到，2021 年 9 月底，包括宝安区的万科大都会、万科都会四季等项目纷纷进入促销阶段，优惠力度约在 8.5 折。
另据克而瑞数据，2021 年万科在深圳的流量销售金额为 304.87 亿元，位列华润置地和招商蛇口之后，排名第三，较 2020 年下降一位；操盘销售金额为 244.35 亿元，位列华润置地之后，排名第二。
显然，在销售表现平淡，缺席土拍市场的 2021 年后，万科亟需从拿地和销售上提振其在大本营的存在感。
而在李宇嘉看来，未来一段时间深圳新盘去化情况可期。" 深圳新房的库存消化周期在热点城市里是比较低的，今年 3 月以来一些新盘的去化表现也还不错。由于新房限价，深圳新房的受欢迎程度高于二手房；因为尽管二手房有指导价，但仍然高于周边的新房。"
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