中国楼市的这个秘密，藏不住了

4 月 25 日，天津和杭州同时进行今年第一轮土拍，南北两大城市呈现出 " 冰火两重天 " 的奇异走势，什么原因导致完全不同的结果？又对楼市有着怎样的指引？

2022 年的土拍是在市场一片看空之声拉开帷幕的，时间刚刚进入 2022，恰逢中国房地产市场正在经历历史上最严的调控，一场面对房地产开发企业、商业银行、购房者的全面政策收紧正在一步一步推进。

从历史上第一次的 " 三条红线 "" 两道红线 "，到 " 二手房指导价 "，再到房地产税的高度预期，房地产市场正在经历 8 年来最低迷的阶段。

在这种大环境下，重点 22 城市中已经土拍的城市，整体看市场处于低位运行。

先看看最先开始土拍的五个城市情况。

2 月 16 日，北京打响 2022 年集中供地 " 第一枪 "，首轮集中土拍溢价率不足 8%，一批次供出的 18 块地，底价成交的占 50%，其余的 9 块还有一块流拍的。与去年火热场面相比，今年真的是比较冷。

此后，福州、厦门、青岛、合肥 4 城也陆续完成了首轮集中供地。

从土拍热度来看，5 个城市整体热度仍未回归，土拍热度虽较 2021 年第三轮收官时有所回升，但整体溢价率仍处于低位，表现最佳的合肥首轮溢价率 11% 仍较 2021 年首轮 27% 的溢价率低 16 个百分点。

而除了合肥、厦门热度有所回温，福州、青岛等地土拍热度仍充满凉意。

不过 2022 年首次土拍与去年最低迷的第三次土拍相比，整体上却有所回升。溢价率最低的青岛也在 2% 以上，合肥明显回温至 11%。

但是这究竟是市场回暖所致，还是政府应对所致尚有待观察。

例如青岛 2022 年一批次是自实行 " 两集中 " 以来供应和成交最少的一批次，无论是从面积还是总价，成交总价不及去年第一批次的四分之一。

由于去年土拍持续走冷，多地政府限制土拍地块数量，放出更多优质地块供市场选择，是导致溢价率提升的一个因素。

热度明显回升的合肥、厦门就有政府调控的痕迹。合肥放出了滨湖科学城，成为最热门板块，5 宗地块参拍房企数量均达到 10 家以上，部分地块更是达到 20 家。

厦门拿出了岛内的地块，而岛内地块均溢价成交，其中 2 宗触顶摇号。各个城市好的地块显然拉高了溢价率。

从流拍率看，分别出现了不同程度的下降，厦门、北京降幅明显，而福州则维持不变。这也与地块数量和质量息息相关，应该说政府吸取了去年的一些经验。

从各个城市来看，合肥出现了高溢价和流拍共存的态势，市区和外围地块冷热严重分化。厦门优质地块推出较多，市场热度有回升。此次推出地块整体较优质，岛内地块供应明显增加，半数地块位于岛内。

而青岛则市场冷清，供求量大幅缩减。3 月 18 日，青岛市 2022 年第一轮集中供地落幕。最终实际出让 15 宗地块，1 宗地块流拍。

在成交的 15 宗地块中，3 宗地块溢价成交，12 宗地块底价成交，福州热度较去年三批次进一步降低。

北京虽然供应大幅缩减，只推出了 18 个地块，但仅有 9 个地块成交，市场热度仍较去年三批次只是略有回升。

3 月以来，各地陆续开始放松的房地产政策终见成效，到 3 月底本年度第一个未出现流拍的城市出炉。

3 月 30 日，重庆中心城区 2022 年第一批次集中土拍共计推出 13 宗商住类地块，涉及重庆主城 7 个区域，经过 2 个多小时的激烈竞拍，13 宗地块全部成交，平均成交楼面价约 7254 元 /㎡，成功夺地的房企共 13 家。

进入 4 月以来，22 个重点城市又迎来密集土拍。

4 月 8 日成都共 50 宗涉宅用地，44 宗地块成功出让，其中 28 宗地底价成交，6 宗地达到最高限价进入 " 抽签竞拍 "，6 宗地块流拍。在微妙的外部环境下，成都房企拿地更为谨慎，主城优质地块被追捧，近郊不太热门或是操作起来有困难的地块被舍弃。

6 宗触及最高限价的地块位于主城的成华区、武侯区、高新南区以及天府新区，均为生活氛围成熟、城市配套完善的优质地块。

而此前被看好的三圣乡 108.8 亩地块因无人应价流拍。该宗地是此次土拍中清水房限定价最高的一宗，达 32000 元 /㎡。主要原因是价格与周边相比没有优势，且总价较高。

4 月 12 日，长沙在多轮宽松政策刺激之下，本轮土拍所有土地全部成交，总体热度有所回暖。22 宗地块全部成交（或熔断），总面积约 1788.48 亩，其中滨江、洋湖 2 宗熔断，共 3 宗溢价，19 宗底价成交，溢价率 2.6%。

但是市场从来都是 " 几家欢喜几家愁 "，并非政策宽松就能取得满意的结果。

4 月 22 日南京迎来 2022 年首场集中性土拍。共推出 20 宗地块（包含 2 宗商办用地、1 宗商住混合用地），最终成功出让 14 幅地块，6 幅地块因无房企报名而流拍。

而 2022 年天津首场集中土拍更是以 " 透心凉 " 的姿态落下帷幕。

4 月 25 日第一轮集中土拍推了 30 宗，未曾想土拍前，尚未等到保证金截止时间，官方就发布了 15 宗停牌地块公告。剩余的 15 宗地中流拍 9 宗，成交 6 宗，5 宗地均为底价成交，只有 1 宗溢价，溢价率为 15%。

与天津相映成趣的是同一天土拍的杭州，可谓市场火热。2022 年 4 月 25 日杭州首轮集中供地结束，总共揽金 826.75 亿元。60 宗地块中，除 1 宗流拍外，36 宗直接成交，23 宗封顶转线下竞价。最热门的地块奥体博览中心单元共有 34 家房企参与竞价，其中 24 家进入摇号。最终中签率只有 4.2%。

综合土拍的溢价和流拍情况来看，杭州的一级市场最为健康，长沙和重庆做到了全部地块无一流拍，其市场表现要好于其他城市。

土拍除了要看溢价率，流拍率外，还要看到底是什么性质的开发商在拿地，国企、央企拿地，多少都有托底的意味，民企拿地则说明市场更为健康。

北京土拍是清一色的国企兄弟们，在土拍现场甚至出现互相谦让的现象，福州的土拍更完全是国央企托底为主。

而成都从去年 " 双限地 " 集中土拍开始，国企、央企已经开始接力民企成为了拿地的主力军。此次成都土拍虽然吸引了众多房企参与，但大型国企、央企才是这场 " 角逐 " 的主要参与者，其中中海拿下 3 宗地，保利拿下 2 宗地。

重庆土拍，从企业角度，拿地的房企除了清一色的央企、国企等开发商外，龙湖是拿地最积极的民企。

长沙本次土拍，华润、中海、旭辉、招商等知名房企继续深耕长沙，还有多宗地块由本土国企、城投公司、平台公司拿地。

主城区的熔断地块吸引了保利、建发、龙湖等品牌房企，本土房企润和也有参与。本土企业中，湖南梦想置业拿下 2 宗岳麓区地块，总价 27.4 亿元，顺舟地产、雨花城投以及红星实业均有所斩获。

可以看出，与其他城市不同，虽然央企、国企仍是主角，但是民企、本土企业也不甘示弱。

杭州土拍与其他城市有所不同，杭州的民营房企十分活跃，" 国进民退 " 未能上演。

杭州民企仍拿地占比 38%，本土房企坚定深耕，滨江、绿城、大家、众安等房企表现亮眼。这也说明杭州的房地产市场活跃度很高。反而是外来房企的 " 声音 " 少了不少。

回看这 4 个月来不同城市的土拍，可以看出哪些趋势？

1. 各个城市纷纷拿出核心区域的 " 好货 " 来吸引买家。但是成绩仍然不尽人意，未来 " 好货 " 只会越来越多。

2. 鉴于目前状况，有可能会参拍门槛降低，多重举措降低房企压力。接下来，地价调整将成为聚焦热点。

3. 大部分城市土地市场持续萎缩，地方财政受压。尽管一批次已采取了更为积极和灵活的土地出让政策，市场依然难见起色。

4." 国进民退 " 仍是房地产市场的主流。国央企才是最大的赢家，从侧面说明民企在资金层面，并没有完全解困，并且短期市场看，仍有压力。

5. 南热北冷的现象延续，城市间冷热分化较为严重。

6. 房企未来拿地对资金实力、市场预判、决策能力的要求大大提高，企业之间也会出现分化。

7. 地价遇冷、土地交易遇冷的情况大概率还会继续，土拍市场受到楼市影响，全面进入存量竞争时代。

8. 随着市场的回暖，国企、央企一家独大局面可能会被打破，由于财政需求的原因，未来土地市场可能形成 " 国央企 + 品牌民企 + 本地平台企业 " 三足鼎立的格局。

9. 土拍如果持续走弱，会对房价的走势产生不利影响。目前的房价是阴跌态势，即房价长期持平或涨幅微弱，市场感觉不到下跌的痛苦和恐慌，但实际价值在不断缩水。土拍走弱会强化这一走势。