为什么有的动迁房比较贵

在上海，如果要买第一套房

作为刚需，有种产品是怎么都绕不过去的，那就是被认为性价比很高的动迁房

这些形态介于老破小和商品房之间，房龄大概在十几年，品质还算过得去

之前我在网上看到一份榜单，关于上海前十热门的动迁板块，观点各抒己见

而嘉定江桥排在了榜单的第一位，不仅是上海六大动迁基地之一，也是妥妥的刚需圣地

但却被不少网友诟病有点像 ...城乡结合部

上海这两年最火的动迁基地，我在疫情封控前实地调研了其中四个

以江桥为重点研究案例，和大家说说自己看完几个动迁板块之后的感受

01

上海应该没有比这地段更好的动迁基地了吧

江桥最吸引人的地方，就是它离市区超近的距离，以我从大虹桥出发为例子，打车只需要 15 分钟

这对一大批在虹桥上班的年轻置业者来说，无疑是最大的竞争优势

百度地图上实测，直线距离只有 18 公里，开车半小时就能到市中心，人民广场

而这还只是直线距离，离市区近的最大优势是地铁出行

江桥通过目前的 13 号线从金运路站出发，到市中心南京西路的时间，只需要 36 分钟

刚开通的 14 号线也经过江桥封浜地区，还有未来联通东西方向的嘉闵线

且在江桥的动迁小区附近未来还将规划有地铁 13 号线西延伸段，直达大虹桥

当你一想到在上海 400 万总价我们还能买哪里的时候，在哪里能买到一个有电梯，市中心出行三十五分钟，三轨环绕的板块呢

所以江桥一定是很多刚需无法避开的备选项

这是为什么它可以排名在热度首位，成为外环外最热的板块的原因

02

我实地看了江桥 5 个动迁小区

在南江桥，有九成小区是动迁，只有两个商品房小区，其中一个是万达，两房产品的价格已经卖到 600 万左右，也是江桥目前最贵的二手房

而万达旁边动迁房大军里，距离拉开短短 1km，同类产品价格就降到了 400 万以内

这次在江桥我看了共有 5 个小区

从 2008 年到 2014 年的楼梯房和电梯房，户型多在 70-80 平之间，总价从 370-420 万不等

其中最有名的要数江桥动迁房里的明星楼盘，绿地新江桥城

这个楼盘为什么火，主要原因有三点，10 年以内的动迁房房龄，以及距离地铁和江桥唯一的商场万达都在 1km 范围内，各方面没有短板，综合性价比最高

在江桥最老的动迁房大概是在 2008 年左右建成，六层没有电梯的动迁房，水岸金桥苑就是其中之一

而最年轻的动迁小区金沙鼎苑，我有同事住在里面

虽然距离地铁远，但是小区环境，就连电梯档次都高过其他社区一筹

动迁房嘛，从建设之初就是保障性住房基地，社区环境基本上大同小异，没有多少绿化，比较少社区公共配套

个人感觉最大的差别来自于房龄，因为建成年代的不同，外立面、电梯楼道、物业管理等等

从我看的几个小区的户型来看，那个年代的 70 平两房，依然也有当年的时代印记

两个超大南向卧室，基本占据了户型里最好的位置

客厅和厨房被压缩的很小，和现在商品房设计的思路是逆向行驶的，毕竟是十年前的住房需求

厨房无需太大，能做好菜就行

客厅很少阳光，最好的位置让给卧室

动迁小区还有非常明显的特质就是，这里从户型开始就是纯刚需的天下，比如在绿地新江桥城里，有且只有一个户型：75 平两房

当整个小区都是这样的小户型

居住密度，物业管理，将来房源的流动速度，可想而知这里基本上和品质改善没有什么搭旮的地方了

从产品来看，动迁房是大部分刚需过渡的最好选择，来到江桥的人几乎都是冲着性价比而来，仅仅只是过渡

我相信在大部分刚需的选择里，动迁房以后肯定是置换出去的

03

真的像城乡结合部吗

先给大家看下，我在江桥某个小区，从高处往下俯瞰整个板块的时候

映入眼帘的是这样的画面

上海最热门的动迁基地，江桥的名号不是白叫的

再来说说关于江桥这个动迁板块，真如网友说的那样像城乡结合部吗

先来回答网上一直在说的江桥板块，飞机噪音的问题

我实地看盘，和中介了解了情况是，江桥实际每周只有 2-3 天有航班经过，且飞行高度较高，晚上十点以后就不会有噪音了

这里的小区几乎都装了双层真空玻璃，所以不论是在室外还是室内，噪音影响并不大

但是抢手的江桥就没有自己的硬伤吗，让人有点纠结的就是，县级的商业和遥远的医院

甚至这个刚开业的万达，商业街也有种县城里步行街的感觉

走进内部，再华丽的装饰也掩饰不了引进品牌的中低端，如果和隔壁南翔印象城一比的话，实在是差了不少档次

即便是和像宝山顾村这样更郊区的动迁基地相比，万达和龙湖的品质感，也是高下立现

除此以外更多的就是由各个动迁房的社区底商组成

商业部分，实在让真的刚需同时又很爱逛街的我，有点提不起劲来

江桥依托大虹桥发展，房价是这两年里猛就涨了 1 万 / 平，动迁房的价格也从 4 万 / 平出头到了 5 万 / 平，年涨幅 10%

涨过一波后的江桥，还有性价比吗，我们接下来和同类板块对比看看，就知道这里为什么是动迁基地里的战斗机

04

作为对比，我又去了顾村、周浦、金桥

宝山顾村是所有动迁基地里，房价涨的最慢的一个，还是在顾村被上海 2035 规划进入主城区之后，依旧还是价格洼地

如果纯粹和江桥对比，顾村在距离和交通便利程度上完全没有优势的，毕竟只有两条地铁，15 号线和 7 号线

其中 15 号线这条线路是贴着外环走，不过市中心，7 号线到市中心的静安寺需要五十分钟，距离人民广场直线距离近 20 公里，各方面都逊色顾村一筹

但是顾村也不是没有它吸引人的地方

比如更好的城市界面和自然环境，还有商业上刚开业的龙湖天街也给这里带来了商业档次和活力，不仅如此还拥有个三甲医院华山北院

嗯，如果说养老的话，顾村还真蛮适合的

浦东周浦，同样也是上海鼎鼎有名的动迁板块，我看了共有 4 个小区，从九几年到零几年的楼梯房和电梯房，小户型全部在 70-80 平之间，总价从 300-500 万不等

刚来到周浦的时候，第一印象是街道上有点荒芜，除了车辆

没想到的是，在外环线外还有一条小上海步行街。这条街上从建筑形态到各类商铺，就像在豫园一样。它也是周浦最热闹的街区

有万达商场日常购物，还有菜场像万达乐购，康沈路梓康路菜场等。周浦板块是比较成熟的板块，生活配套齐全，二手房挂牌价在6 万/ 平左右

金桥很大一部分购房者来自张江，虽然周浦板块在外环外，但在浦东靠的还是产业外溢带来板块价值

所以这里即便是动迁房，这里的价格也相当高了

金桥、张江两个板块产业居多，只凭这一点，购买力就够了

来自张江的高薪产业人群购买住房还是会考虑周围板块，金桥板块显然地段更好

金桥有的动迁房还带学区。板块二手房倒挂严重，新房供应很少，动迁二手房成交价达到6 万 / 平

但也有一定的短板，因为整个片区的动迁房都以 90 年代的老房子为主，近几年拆迁的次新房不多

金桥板块价值还在学校资源上，像竹园小学、长岛中学等重点学校，也是很多人看好这个板块的原因之一

05

实地走过这几个动迁板块后，我心里也有自己的排名

板块的性价比，江桥更胜一筹，但宜居属性不高，后续升值潜力更高，适合浦西上班的刚需作为首套上车

顾村同样是动迁板块里的洼地，非常宜居，就是上班就有点痛苦，去市区太远啦，这样看还不如选更远郊区的商品房比如安亭，未来跑赢大盘的可能性不高，只能等着慢慢涨

金桥和周浦两个动迁基地因为受到张江的辐射利好，放在全上海来看，已经不是价格洼地了，但在浦东依旧吃香

即便同一个板块的动迁房，也有鄙视链

房龄、地铁、户型都是需要综合考虑的因素，因为以后还要置换

房龄越年轻的动迁小区越值钱，同时作为郊区板块，距离地铁更近更具溢价性和流通性，如果户型没有大硬伤，性价比就很高了

就像我在江桥看到的那样，流动性决定它的价值，动迁房最终还是一个过渡产品，一定要想着以后能否在置换赛道上更有竞争力，去做出判断

你在上海的第一套房，是不是动迁房

欢迎大家在评论区和我们交流，你对这几个热门动迁板块的看法

以上为正文，来自乔不丝