本文来源：时代财经 作者：林心林
编者按：压抑了一年的楼市，开始吹进了 " 春风 "，1 月五年期 LPR 降低，发改委表示要 " 促进房地产合理消费 "，2 月地方政策调整频频，3 月 " 全国两会 " 定调，" 房住不炒 " 大前提下，要 " 满足合理住房需求 "。最近各地楼市也一摆去年的颓势，但局部市场的回暖，并不能掩盖传统旺季 " 金三银四 " 的失色。
" 去年 12 月到现在，就开了一单。" 在深圳罗湖从事房产中介工作的王鹏近日终于结束了 " 开单荒 "。
2021 年下半年以来，深圳楼市转冷，加上二手指导价逐渐发挥作用，让主攻二手房交易的王鹏陷入无单可开的局面。王鹏清晰记得，去年 7 月他所在的中介门店很少人开单，随后一批同事离职，还有不少认识的同行兼职送起了外卖。
据深圳房地产信息网数据，2021 年深圳共成交 40699 套二手房住宅，同比 2020 年减少 57.3%，创下近 15 年来新低，其中上半年成交 28442 套，占到全年总量的近 70%。
不过，3 月以来，关于 " 深圳楼市小阳春来了 " 的说法愈来愈多。
深圳市房地产中介协会数据显示，3 月，深圳全市一手住宅共成交 2859 套，环比增长 49.9%，二手房网签 1355 套，环比增长 25.5%，较此前环比下降的数据有较大扭转。
仅从 3 月份的网签数据来看，市场确实有回暖迹象。但在价格上，受指导价政策和新房供应加大影响，甚至有观点指出 " 深圳楼市回到 2019 了！"
业主自降 230 万，顶级学区房低于指导价成交
罗湖笋岗的一个业主令中介王鹏印象深刻。去年年中，该业主挂牌一套 130 平的房源，标价 1200 万元，随后有买家出价 1050 万元，但业主 " 理都不理 "。
最近，随着同小区同户型业主挂牌 1000 万元无人问津后，这名业主打电话给王鹏，让他调价到 970 万元。
" 今年好多业主还是扛不住了，部分缺钱的、急于换房的都躺平了。" 王鹏透露，去年不少业主都是以高于指导价 20% 到 50% 挂牌，但今年 3 月以来，接近指导价成交的房子越来越多。
" 深圳楼市目前肯定还处于一个比较低迷的阶段。" 深职院房地产研究所所长邓志旺对时代财经指出，以往 " 金三银四 " 盛况出现的可能性比较小，目前深圳楼市只能说是市场有所回暖和恢复。
至于 3 月以来二手房成交有所好转，邓志旺认为，主要原因是二手房的业主在价格方面有所松动。
从 2021 年下半年就一直奔波在看房路上的王玲，对此深有感触。
去年 7 月，王玲想换个大点的房子，于是把预算内的宝安楼盘基本都看了个遍；后来因为贷款政策、预算紧张等，也在龙华、坂田、光明看了一些楼盘，但是仍没有特别满意的房子。
" 今年春节前，我发现能够得着的笋盘多起来了。" 春节一过，王玲开始密集地收到业主降价的消息，且价格可谈的空间也大了不少，" 显然大家的心态都发生了变化 "。
据乐有家研究中心数据显示，2021 年 2 月二手房参考价出台后，3 月开始接近参考价成交的房源占比提升，9 月，接近参考价成交房源占比接近 40%，12 月将近一半的房源以接近参考价成交。2022 年 3 月，过半房源接近参考价成交。
其中，学位房业主降价幅度比较大。" 以前价格炒得太高了，所以现在对于老业主来说相当于少赚了一些。" 王鹏指出。
在号称深圳顶级学区的百花片区，百花小学和深圳实验中学的学区房项目金茂礼都在 2021 年 1 月曾以 850 万元成交了一套 37 平方米的学区房，单价在 22.9 万元 / 平方米左右。
" 到了今年 3 月底有金茂礼都业主挂牌，一套 46 平方米房源挂牌 630 万元，成交单价跌至 13.7 万 / 平方米。与去年 1 月成交的那套相比，单价降了近四成。" 一位百花片区的中介李鑫透露，目前百花片区接近五成的房源为参考价成交，部分甚至低于参考价。
王鹏称，最近他所在的区域二手房基本每天都有成交，但多数是接近指导价。" 笋盘已经消化得差不多了，现在只要有好的二手房，都是几十个中介抢。"
邓志旺也指出，今年深圳部分楼盘价格确实下降幅度较大，下降以后与 2019 年基本持平，或者说与官方指导价接近。据时代财经了解，目前南山、福田的豪宅片区，龙岗中心区，盐田区，确实有部分楼盘出现房价重回三年前的现象。
乐有家盘点了深圳 86 个片区房价涨跌情况，结果显示，有 25 个片区价格在今年一季度同比下跌幅度超过 10%，最高的甚至达到 30%。
不过，随着市场回温，加上近期关于参考价上调传言，也有观点认为深圳房价可能正处于涨价前夜。
买房不再送大奔、特斯拉，中介深夜还在开单
尽管处于低潮期，但在房贷利率走低等各类利好因素作用下，目前深圳楼市的颓势已有所扭转。深圳市房地产中介协会就表示，目前深圳市场 " 触底 " 回暖的趋势已逐渐清晰。
据时代财经了解，在 4 月清明小长假期间，深圳迎来 " 报复性买房 " 热潮，各大售楼处人气爆棚。随后，多个楼盘开发商都发布了成交喜报，如南山后海的恒裕深圳湾项目假期三天的成交金额高达 1.3 亿元。
乐有家研究中心的数据显示，4 月仅 6 天时间，深圳新房住宅网签量达到了 764 套；而深圳乐有家二手市场的成交量环比节前一周也上涨了六成，门店带看量明显攀升。
" 最近大金额交易成交增多，华侨城新玺深夜都卖出五六单。" 南山区中介沈明告诉时代财经，当新玺这种四千万起步的公寓销量都明显增加的时候，那就说明市场变好了。
而开发商也加快了推盘步伐。据深圳市房地产中介协会统计，3 月深圳共挂盘出售房源 60423 套（存重复房源），对比 2 月 41262 套在售房源增加近 2 万套，挂盘量明显上涨；此外 4 月份将集中入市 140 余个新盘项目。
伴随市场情绪的变化，开发商也暂停了过去的优惠政策。沈明称，随着成交回升，4 月以来宝安、龙岗等区的一些刚需楼盘已经收回折扣了，" 龙华龙澜大道去年底买房还送大奔和特斯拉，现在没有了，目前刚需盘价格不会再下调了。"
市场的变化，也催促王玲最终在 3 月底签下了一套二手房。
王玲称，自己其实早在 2021 年初就看过了这套房所在的小区，" 那时候同户型的成交价比我现在买的高了一百多万，甚至有挂牌价高两百万的，属于我够不到的。" 最终，王玲这套房的成交总价为 600 多万元，与指导价相差不远。
" 可能价格不是最笋的，但我看房一年多，心态也好了很多，毕竟普通人也很难买在真正的底价。我的判断是目前下降空间不多了，这也就足够了。" 王玲告诉时代财经，她并不认同买房群里购房者唱空市场的看法，她认为市场不好的时候反而才是买房的机会。" 我也不怕它不涨，就算亏一点利息我也无所谓的，我得到的是居住价值，是稳定的家庭生活，而且就深圳来说，长线我不担心。"
（文内受访者均为化名）
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