楼市迷雾，快散了！

文 / 子木

刚刚，楼市发生了一件趣事。

长沙发布政策：具有大专及以上学历在长沙就业人员可即时申报落户，享受在长沙购房资格。

没过几个小时，全国楼市开始沸腾，中介朋友圈传遍，中国房地产大利好降临。

因为很多 " 专业人士 " 把 " 享受长沙够房资格 " 解读为 " 放松限购 "，认为楼市红利就在眼前，随后舆论发酵，越传越夸张。

以至于长沙市房屋交易管理中心，不得不出来辟谣：

长沙限购政策暂未调整，大专以上学历在长沙就业人员落户满 1 年且在长沙已连续缴纳 12 个月社保或个税才能在限购区域内购买首套住房。

言外之意，我们就是抢个人，又不是救楼市。

楼市就是这样，在转折时期，迷雾漫漫，各种求利者每天都在散播谣言，市场变得一惊一乍。有意思吗？没有意思。

楼市讲究真实，而真实的基础是客观逻辑，而子木就是解谜者。

长沙事件，为何能掀起如此巨浪？

身份太特殊了。

这几年，长沙一直都是楼市三好学生，在 " 房住不炒 " 学习班里任职课代表，奖状勋章贴满全身。

连深圳、成都、杭州这样的强市，都要排队学习，如何管控房价。

前段时间，在全国纷纷放松调控时，长沙还站出来，义愤填膺地说：

我坚决不松。

长沙是房住不炒的底线，调控的平衡杆，放与不放是上面说了算的，假如放开限购，那意味着全国连续 6 年的长效调控机制，一夜土崩瓦解。

于情于理，不太现实。

去年，中央下半年出台史无前例地打击楼市，是因为对自己调控节奏非常有信心，" 一揍就冷，一放就暖 "，收放自如，甚至发明出了一个词：

手术式调控。

可万万没想到，黑天鹅又来了。

我上午看到一个数据，目前全国全域或者部分封控的城市，达到 92 个，GDP 第一城上海，至今在为清零目标攻坚。

全民核酸，全域静态，封锁疫情同时也封锁了经济活力，这波疫情要比 2 年汹涌的多，预测会影响接近 4 亿人的经济收入。

这哪是时代的一粒尘，简直是时代的龙卷风。

从刚刚公布的经济运行数据就可以看出，社零售同比下降 3.5%，基本跌入负值。同时 3 月份全国城镇调查失业率为 5.8% ，马上触及 6% 的警戒线。

房地产低迷遭遇疫情打击，把人们的经济预期打入低谷。

怎么办呢？唯有货币。

央行前脚降完准，后脚和外汇局，发布了 23 条金融支持，其中强调：

要坚持 " 房子是用来住的、不是用来炒的 " 定位，围绕 " 稳地价、稳房价、稳预期 " 目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

这句话放在牛市里，就是利空，放在熊市中，绝对是大利好。

意味着央行对房地产的货币支持，还要大力持续释放。

贝壳报告显示，4 月全国房贷利率水平，已经创下自 2019 年来月度新低，放款速度也是近几年来最快的。

像苏州、南通等城市，房贷利率已经处于历史最低位，4.6%，加点归 0。

按照目前的形势，加点归 0 还会在其他城市蔓延，今年的买房人一定会遇到自 2015 年来，最舒服的购房环境。

昨天，有一个读者问我，为什么现在这么多城市放松限购，楼市还是热不起来，是不是以后也完蛋了。

我认为，还没到时候。

参考 2015 年去库存，楼市总共救了六轮，才彻底抬头起势，而现在，充其量才处于第三轮初期，真正有效果的时间，要看年中。

不过，现在基本可以看到，有些城市一救，活蹦乱跳，有些城市，彻底凉透了。

还是那四个字，供需原理。

第一个命题，" 弱二线以及三四线不靠棚改货币化，没戏 "。

棚改货币化就是抽大麻，利大弊大。现在还不好判断哪些城市允许抽，哪些又不允许。

郑州是因为去年涝疫双灾，允许抽，而刚刚云南省会昆明也提出了加大货币化安置，这就很让人诧异。

但想想，好像又行得通。云南作为旅游业大省，疫情对经济的暴击太严重了，当地房价跌得不能看，新房库存周期上升至 90 个月。

云南楼市如果救不起来，影响整个西南城市群的平衡性。

第二个命题，足够大的基数，无惧疫情。

前面我说疫情打击居民收入，而且今年产生的负面影响，可能远超于 2 年前，这些都是事实。

但要考虑的是，一个城市整体购买力的规模。

比如这个城市房子有 500 万套，人口有 2000 万人，疫情即使打击一部分人的收入，但还有源源不断的买房需求。

换句话说，疫情并没有消灭购房者需求，而是将购房者的需求延迟了。

那些不受疫情影响，甚至因为疫情赚得盆满钵满的消费者照样很多，你要考虑的是一个城市的整体财富水平。

即使是上海，这次几乎遭受史无前例的重击，甚至很多沪漂伤心欲绝，决定疫情之后，必然离开上海。

但这都用，疫情后，楼市依旧可以反弹。

为什么？

基数足够大，购买力足够多，库存足够小。

有一个很形象的比如，对于放水，富人用盆接，穷人用碗接，而对于城市来说，上海就是用湖来接。

只要信贷成本足够低，各大楼盘促销优惠足够多，就可以冲抵疫情的负面效应。

疫情后，预计离沪人很多，但毕业的大学生，进沪的同样很多，因为这个地方能赚钱，有平台。

没办法，相对性法则，其他地方太不争气了。

疫情之后，一些城市成交会迅速回暖，爬坡向上反弹，比如北京、广州、苏州、武汉、成都、合肥、厦门、长沙、宁波、无锡等等。

而现在疫情期，就是选房的时间，这句话半年后验证。

第三个命题，" 悲观者正确，乐观者赚钱 "。

这句话是近日网络名句，在买房层面，非常受用。

现在疫情当头，但一定会过去，国运还未完全爆发出来。

想想武汉，当初被蹂躏地体无完肤，八方来援，打了一场漂亮的攻坚战。

疫情后，经济复苏，楼市实现了强劲反弹，连续两年新房卖出 20 万套。

这么看，当初武汉疫情结束时，正是抄底绝佳时机。

任何时间，任何空间，大家都要心存阳光，保持乐观心态。

因为乐观者最后都站在了财富金字塔的高层，匍匐前行，等待着时机。

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