康桥悦生活 (02205.HK)
招股价：2.78-3.88港币
总市值：19.46亿-27.16亿港币
发售股数：175,000,000股（175,000手） 其中：公开发售股数17,500,000股（17,500手，可予重新分配最大为87,500手）
募资总额范围：约4.87亿-6.79亿港币
公开发售募资额：约6,790万港币
独家保荐人：建银国际金融有限公司
稳定价格操作人：建银国际金融有限公司
一手入场费：3,919.09港币
申购日期：2021年06月29日——2021年07月09日 09:29:59
交易日期：2021年07月16日 09:00:00
绿鞋机制：有（绿鞋金额：1.02亿港币）
同行业新股首日上市情况对比
2020年12月09日，华润万象生活，主板上市，最新市值1,197亿，开盘涨幅+38.12%，收盘涨幅+25.56%！
2020年07月07日，弘阳服务，主板上市，最新市值18.7亿，开盘涨幅+17.59%，收盘涨幅+6.02%！
利弗莫尔证券承销分析
2019年06月19日，日照港裕廊，开盘涨幅+6.67%，收盘涨幅+166.67%！
2021年06月28日，森松国际，开盘涨幅+100.00%，收盘涨幅+258.87%！
一、公司简介
公司官网：http://www.kqysh.com.cn/
康桥悦生活集团有限公司是全国知名的综合物业管理服务提供商，在河南省处于领先地位。历经逾10年的发展，一直深耕河南省，并逐步将业务拓展至河南以外的重点地区，包括浙江省、江苏省、湖北省、河北省、广东省、山东省及陕西省。公司获评为2019年及2020年中国华中区域物业服务领先品牌。根据中指研究院的数据，于总部设在河南省的物业服务百强企业中，按截至2020年12月31日的在管建筑面积计排名第二及按2020年的收入计排名第三。根据中指研究院的数据，在中国百强物业管理公司中，按截至2020年12月31日的在管建筑面积计，排名第78位及按2020年的收益计，排名第97位。截至2020年12月31日，拥有112个在管物业，总在管建筑面积约为15.7百万平方米，覆盖三个省的17个城市。截至同日，已签约管理238个物业，总合同建筑面积为39.0百万平方米，覆盖8个省的28个城市。此外，自2016年起连续六年被中指研究院评为中国物业服务百强企业之一，并在2021中国物业服务百强企业中综合实力排名第37位。
二、公司竞争力
（i）是全国知名的综合物业管理服务提供商，在河南处于领先地位，（ii）强大的外拓能力，助力公司建立完善的综合服务生态圈，持续深耕河南、布局全国，（iii）已建立标准化的服务体系和科技智能化服务平台以提升客户满意度和运营效率，（iv）值服务业务助力公司维系核心竞争力，（v）与康桥集团建立的长期的合作关系为我们带来显著的增长机会，及（vi）经验丰富的高管团队、完善的激励机制以及科学系统的人力资源管理体系支持长远发展。
三、基本面分析
1.财务状况：截至2018年、2019年以及2020年12月31日止，收入逐年递增至人民币5.76亿元；毛利录得大幅度增长；总权益成倍增长；净利润率稳定增长；年终现金及现金等价物于2020年末为1.35亿元；资产回报率先增加后减小；毛利率稳定增长。
2.业务策略：（i）持续深耕华中地区并扩张在全国重点城市的业务，进一步丰富公司所管理物业的业态，以巩固市场地位，（ii）继续加强公司的外拓能力，持续提升并购能力，（iii）进一步通过标准化和科技赋能提升用户满意度及运营效率，（iv）进一步为业主提升服务质量及营造生活方式，借助业主满意度及良好口碑增加品牌影响力及（v）继续打造先进企业文化和完善激励机制。
3.行业概况：近年来，随着城镇化进程加快和人均可支配收入持续增加，物业服务百强企业管理的建筑面积和物业数量快速增长。根据中指研究院的数据，物业服务百强企业所管理物业的平均总建筑面积由截至2016年12月31日的约27.3百万平方米增至截至2020年12月31日的约48.8百万平方米，复合年增长率为15.7%.物业服务百强企业所管理物业的平均数量由截至2016年12月31日的166项增至截至2020年12月31日的244项，复合年增长率为10.1%.由于在管物业的建筑面积及数量显著增长，物业服务百强企业的平均总收入由2016年的约人民币627.8百万元增至2020年的约人民币1,173.4百万元，复合年增长率为16.9%.截至2020年12月31日，物业服务百强企业开展业务的城市平均数量增至34个，自2016年起的复合年增长率为5.0%.截至2020年12月31日，河南省在管总建筑面积约17.3亿平方米，占中国在管总建筑面积的6.7%.全国物业管理行业总在管建筑面积从截至2016年12月31日的185亿平方米增长至截至2020年12月31日的259亿平方米，复合年增长率为8.8%。物业服务百强企业总在管建筑面积从截至2016年12月31日的55亿平方米增加至截至2020年12月31日的129亿平方米，复合年增长率为23.8%。预计全国物业管理行业总在管建筑面积将从截至2020年12月31日的259亿平方米增长至截至2024年12月31日的355亿平方米，而物业服务百强企业总在管建筑面积将从截至2020年12月31日的126亿平方米增长至截至2025年12月31日的222亿平方米。
4.所得款项用途：（1）将用于物色投资及收购机会以进一步发展战略合作和扩大公司的业务规模，其中（i）将用于收购及投资其他物业管理公司以进入新城市及多元化物业组合。计划在大湾区、京津冀地区及长三角的一线城市及二线城市优先物色收购或投资目标。诚如中指研究院所告知，在大湾区、京津冀地区及长三角地区有逾1,600家公司，每家公司的在管建筑面积介乎1百万平方米至3百万平方米，满足本公司标准的合适目标公司的数量应该比较充足。鉴于合适目标公司的可用性及依据我们的收购经验、研究及评价结果，公司认为分配[编纂]港元用于有关收购实属可行。在香港联交所上市的许多同业公司正在中国物色潜在目标物业管理公司。无法向阁下保证公司将能够实现中国目标物业管理公司的收购计划。（ii）将用于收购专业服务公司；及（iii）将用于与当地城市投资公司或当地物业开发商合作。截至最后实际可行日期，并无任何投资或收购目标。于厘定分配至战略投资及收购的[编纂]金额时，主要考虑（a）透过收购每年的收益及纯利增长目标，（b）各潜在收购目标的估计收益及纯利贡献，（c）估计市盈率，及（d）策略收购及投资的标准；（2）将用于投资智能化营运及内部管理系统以提升服务质量及客户体验；（3）将用于丰富及扩大公司的服务及产品种类以发展我们的多经业务；及（4）将用于营运资金及其他一般企业用途。
5.风险因素：：（i）公司的未来增长可能不会按计划实现，而公司的过往业绩未必反映未来前景及经营业绩；（ii）前期物业管理服务合同或物业管理服务合同遭终止或不获重续可能对我们的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响；（iii）公司的很大部分收入来自于康桥集团开发的项目提供的物业管理服务；（iv）人力成本及分包成本增加可能减缓我们的增长、损害公司的业务及降低我们的盈利能力；（v）依赖分包商及其他供应商向客户履行部分服务，且可能面临与分包商及其他供应商提供的产品及服务相关的争议及申索所产生或与之相关的责任；（vi）公司的收购或投资可能不会成功，及公司可能面临所收购业务与现有业务整合方面的困难，这可能会对公司的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。
6.最高市值27.16亿港币，主板上市。
7.按招股价的最高价3.88港币计算，市盈率为24.62！
四、基石投资者
碧桂园物业香港控股有限公司、郑州安图实业集团股份有限公司、58.com Holdings Inc.
五、保荐人分析
建银国际金融有限公司
2018年07月12日，弘阳地产，开盘涨幅+9.65%，收盘涨幅+12.28%！
2015年03月11日，海福德集团，开盘涨幅+33.33%，收盘涨幅+60.67%！
