越秀服务(06626.HK)
招股价：4.88-6.52港币
总市值：72.16亿-96.41亿港币
发售股数：369,660,000股（739,320手） 其中：公开发售股数36,966,000股（73,932手，可予重新分配最大为369,660手）
募资总额范围：约18.04亿-24.10亿港币
公开发售募资额：约2.41亿港币
保荐人：农银国际融资有限公司、建银国际金融有限公司、中信建投（国际）融资有限公司、越秀融资有限公司
稳定价格操作人：越秀证券有限公司
一手入场费：3,292.85港币
申购日期：2021年06月16日——2021年06月21日 09:29:59
交易日期：2021年06月28日 09:00:00
绿鞋机制：有（绿鞋金额：3.62亿港币）
同行业新股首日上市情况对比
2020年05月15日，建业新生活，主板上市，最新市值96.7亿，开盘涨幅+22.92%，收盘涨幅+22.19%！
2020年11月16日，融创服务，主板上市，最新市值726亿，开盘涨幅+0.00%，收盘涨幅+21.90%！
利弗莫尔证券承销分析
2019年06月19日，日照港裕廊，开盘涨幅+6.67%，收盘涨幅+166.67%！
2019年10月16日，华营建筑，开盘涨幅+127.00%，收盘涨幅+15.00%！
一、公司简介
公司官网：http://www.yuexiuservices.com/
越秀服务集团有限公司成立于1992年，是广州市属龙头国企越秀集团旗下、越秀地产板块下属的物业企业，是中国物业管理行业的先行者，拥有近30年的丰富经验，亦为全国首批国家一级资质物业企业，现任中国物业管理协会常务理事单位、广东省物业管理行业协会副会长单位、广州市物业管理行业协会会长单位，具备行业影响力。20201年11月，越秀服务收购了集团的战略投资者广州地铁的广州地铁环境工程与广州地铁物业管理，成为了拥有「地铁环境工程维护+地铁物业管理运营」的复合型物业管理公司。
截至2020年12月31日，越秀服务的总在管面积为32.6百万平方米，在管物业数量为215个，在管面积中有96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。根据中指研究院的统计，就综合实力而言，越秀服务于2021年在物业服务百强企业中排名第16位；而就2020年在管面积的市场份额而言，集团在提供商业运营服务的物业服务百强企业中排名第七。
二、公司竞争力
（i）中国城市运营服务商，亦是大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者；（ii）TOD综合物业管理模式，未来增长潜力巨大；（iii）专业化商业运营服务能力，中国高端写字楼物业管理引领者；（iv）提供全链条住宅物业管理，打造高品质社商品牌；（v）凭借国企背景优势，实现多业态市场拓展；（vi）以新科技赋能为核心，提升企业运营效率并为客户带来全新体验；及（vii）经验丰富的管理层和稳定专业的人才队伍。
三、基本面分析
1.财务状况：截至2018年、2019年以及2020年12月31日止年度，收入增至11.6亿元；利润稳步增长至2.04亿元；毛利维持稳步上升，毛利率2020年增至34.5%；流动资产净值减小；年末现金及现金等价物增加；股本回报率稳中有升；流动比率稳定。
2.业务策略：（i）巩固于大湾区的龙头地位，继续深化于华东、华中、北方和西南地区的一线、新一线及二线城市布局；（ii）进一步丰富多元化的增值服务体系，提升客户体验；（iii）坚持智能化和数字化战略提能增效，成为智慧城市运营商；及（iv）完善人才招揽、激励与发展体系，助力业务快速发展。
3.行业概况：中国经济迎来新跨越，二○二○年经济总量迈上人民币100万亿元新的大台阶。作为世界第二大经济体，2014年-2020年GDP复合年增长率达7.9%.伴随中国经济快速增长，中国房地产市场亦实现快速发展。中国房地产总投资由2014年的人民币9.5万亿元稳步增加至二○二○年的人民币14.1万亿元，复合年增长率为6.9%.大湾区经济实力突出，人口吸引力强劲。根据广东省统计局的数据，2019年，大湾区（不包括香港及澳门）贡献了中国国内生产总值超8%.2019年，大湾区（不包括香港及澳门）人均国内生产总值为人民币134,792元，而于2014年至2019年，大湾区（不包括香港及澳门）常住人口复合年增长率为2.3%，两者均远超全国水平。同时，大湾区房地产市场亦实现快速发展。根据广东省统计局的数据，大湾区（不包括香港及澳门）贡献了中国商品房总销售额超10%.二○一四年至二○一九年，大湾区（不包括香港及澳门）房地产开发投资额、已竣工物业总建筑面积复合年增长率分别为15.3%及5.6%，亦远超全国水平。随着中国经济及房地产市场快速发展，物业管理服务行业保持良好增长势头，规模及增长率均破记录。根据中指研究院的统计和预测，中国住宅物业管理建筑面积从二○一五年的13,192百万平方米，增加至二○二○年的19,302.4百万平方米，且受持续的城乡化进程所带动，预计将于二○二五年继续稳步提升至23,628.7百万平方米。公建物业管理建筑面积从二○一五年的2,863百万平方米，增加至二○二○年4,347.9百万平方米，并将于二○二五年继续提升至6,098.9百万平方米。于二○二○年至二○二五年，随着经济发展，物业管理服务的渗透率将会上升，未被专业管理或获专业服务的更多类别的物业或楼宇可能会被纳入物业管理服务。随着城镇化的加速和商业物业投资的增加，商业物业管理服务市场近年来快速增长。根据中指研究院的统计和预测，中国商业物业在管面积从二○一五年的14亿平方米，增加至二○二○年的23亿平方米，二○一五年至二○二○年间的复合年增长率为10.1%，并将于二○二五年继续增加至30.0亿平方米。二○一五年商业物业在管面积占总在管面积的比例为8.0%，而二○二○年该比例则提升至8.7%.随着经济发展，商业物业管理服务的渗透率有望于二○二○年至二○二四年有所上升，未被专业管理或获专业服务的更多类别的商业物业或楼宇可能会被纳入物业管理服务。
4.所得款项用途：（i）将用于为策略收购和投资提供资金，并进一步建立策略联盟，扩大业务规模，增强地域影响力并提高在住宅物业管理服务市场、公共物业管理服务市场以及商业物业管理及运营服务市场中的业务渗透率；（ii）将用于进一步发展增值服务，以将提供的服务组合多元化发展及提升盈利能力；（iii）将用于开发信息技术系统和智能社区；及（iv）将用于补充营运资金和一般公司用途。
5.风险因素：（i）可能无法以有利条款取得新订或重续现有物业管理服务合同，甚至根本无法取得或重续有关合同；（ii）未来增长可能无法按计划实现，且过往业绩可能无法反映未来前景及经营业绩；（iii）员工成本及分包成本增加可能会损害业务并影响盈利能力；（iv）按包干制向客户收费，因此可能无法有效预测或控制提供物业管理服务的成本；（v）于往绩记录期，大部分来自物业管理服务的营业收入产生自向由广州越秀、越秀地产及其各自的合营企业、联营公司或其他关联方开发或拥有的物业所提供的服务；及（vi）可就无形资产（如商誉及客户关系）确认减值亏损，此举会对财务业绩产生不利影响。
6.最高市值96.41亿港币，主板上市。
7.按招股价的最高价6.52港币计算，市盈率为35.60！
四、基石投资者
新华资产管理、Kaiser SPC、Crotona、.SensePower、升辉控股、Keltic、江先生、柯先生、华科资本、尚慧
五、保荐人分析
农银国际融资有限公司
2021年01月15日，网上车市，开盘涨幅+38.21%，收盘涨幅+21.95%！
2019年10月18日，蓝光嘉宝服务，开盘涨幅+20.00%，收盘涨+15.00%！
建银国际金融有限公司
2020年07月10日，正荣服务，开盘涨幅+6.81%，收盘涨幅+23.08%！
2020年07月10日，永泰生物-B，开盘涨幅+21.82%，收盘涨幅+40.73%！
中信建投（国际）融资有限公司
2021年01月15日，稻草熊娱乐，开盘涨幅+19.05%，收盘涨幅+83.67%！
2019年06月19日，日照港裕廊，开盘涨幅+6.67%，收盘涨幅+166.67%！
越秀融资有限公司
广州越秀融资租赁有限公司于2012年在广州南沙注册成立，历经若干次增资后目前注册资本达93.41亿港元。截止2020年三季度，公司资产总额近500亿元。公司是中国融资租赁30人论坛理事单位、中国外商投资企业协会租赁业工作委员会副会长单位、广东省融资租赁协会常务副会长单位、广州融资租赁产业联盟理事长单位、中国融资租赁（西湖）论坛副理事长单位。公司于2018年6月获AAA级主体信用评级，并于2015-2020年连续六年当选中国融资租赁年度公司。
