韩国不动产投资信托协会于2026年8月17日披露的最新行业运行数据显示，截至2026年7月末，韩国境内存续的REITs（不动产投资信托基金）产品总量已达470只，全市场总资产规模攀升至127.3万亿韩元，创下该市场设立以来的历史新高。
拉长时间维度来看，近十年韩国REITs市场的扩张速度远超行业平均预期。数据显示，2016年同期韩国REITs产品数量仅为169只，对应总资产规模为2.51万亿韩元。以此为基数计算，十年间韩国REITs产品数量增长约2.8倍，资产规模扩张幅度更是达到近5倍，无论是产品供给丰富度还是市场整体容量均实现了跨越式增长，也成为过去十年韩国资本市场增长最快的细分品类之一。
多重因素支撑韩国REITs市场十年高速扩容
业内分析指出，韩国REITs市场的快速发展首先得益于产品本身的收益特性与当前市场投资需求高度匹配。作为投向不动产领域的标准化金融产品，REITs通常要求将90%以上的可供分配利润用于现金分红，长期收益稳定且波动幅度远低于股票市场，在近年全球资本市场波动加剧、低利率环境下优质资产稀缺的背景下，成为不少稳健型投资者、养老资金、保险资金的核心配置选择。数据显示，当前韩国机构投资者持有REITs的比例超过65%，长期资金的持续入场为市场扩容提供了稳定的资金支撑。
其次，韩国监管层连续多年出台的支持政策也为REITs市场发展扫清了制度障碍。过去十年间，韩国逐步放宽REITs的设立门槛、简化发行审批流程，同时针对不同类型的不动产项目推出差异化的税收优惠政策，鼓励商业地产、工业地产、物流仓储、数据中心甚至公共基础设施类项目通过REITs实现资产证券化，进一步丰富了REITs的底层资产类型，给投资者提供了更多元的选择空间。仅2025年全年，韩国就新增发行REITs产品62只，其中近半数为持有新基建类资产的创新型REITs。
从底层资产结构来看，当前韩国470只REITs产品的底层资产已经从早年以核心商圈写字楼、零售物业为主，逐步拓展至物流仓储、产业园、数据中心、长租公寓、新能源电站等多个品类，其中近三年发行的REITs中，新基建类底层资产占比已经超过40%，紧跟产业发展趋势的产品设计也进一步吸引了不同风险偏好的投资者入场。不少REITs产品还设置了差异化的收益分配规则，进一步适配了不同投资者的收益预期。
REITs市场扩容的双重价值与潜在风险提示
对于韩国金融市场而言，REITs市场的壮大不仅丰富了资本市场的产品供给，也为居民财富配置提供了低门槛参与不动产投资的渠道。此前投资者参与不动产投资往往需要支付高额的首付款，且资产流动性极差，而REITs的投资门槛普遍仅需几万韩元，且可以在交易所公开交易，大幅降低了普通投资者参与不动产投资的门槛，也为居民财产性收入增长提供了新的路径。数据显示，近五年韩国个人投资者持有REITs的规模年复合增长率超过28%，普通民众对REITs产品的认知度和接受度正在快速提升。
对于不动产市场而言，REITs的发展也为开发企业提供了新的退出渠道，有效降低了企业的杠杆率。通过将成熟运营的不动产项目打包发行REITs，开发企业可以快速回收资金投入新项目开发，同时也推动了不动产运营行业的专业化发展，不少REITs管理人通过精细化运营提升物业价值，也带动了整个不动产行业从开发销售向持有运营的模式转型。仅2026年上半年，韩国不动产企业通过发行REITs回收的资金规模就超过12万亿韩元，有效缓解了不少企业的资金压力。
值得注意的是，尽管韩国REITs市场过去十年增长迅速，但业内也提示相关投资风险：REITs的收益表现与不动产市场景气度高度相关，若后续房地产市场下行、租金收入下滑，REITs的分红水平和净值也会出现波动，同时部分投向单一区域、单一业态的REITs产品抗风险能力相对较弱，投资者需要结合自身风险偏好理性选择，避免盲目跟风投资。
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