•央行称“指导”银行调整存量房贷利率，政策信号更明确
•但房地产“因城施策”多年，料难有全面统一调整
•居民提前还贷潮已“过峰”，利率下调影响或有限
•居民收入和就业信心仍低迷，难靠此举有力提振消费
中国央行最新明确将“指导”商业银行调整存量个人房贷利率，较之前的“鼓励”释放更明确的政策信号；不过中国房地产市场“因城施策”时日已久，不同地区房贷政策及利率差异较大，不同银行对利率下调承受度亦不同，料难有全面统一的调整。
分析人士并指出，存量房贷调整可视为银行缓解提前还款压力的可行路径之一，但当前提前还房贷情况已有所好转，政策影响或有限；同时，当前居民收入和就业信心低迷，房贷利率下调后节约的资金是否能用于提振消费也未可知。
“监管当局会综合考量存量按揭调整、银行息差承受能力、‘因城施策’的利率现状等因素，”一位头部券商分析师称。
中金公司报告指出，预计针对性下调存量按揭利率“加点”而非LPR（贷款市场报价利率）基准利率普遍下调；各城市下调幅度可能并非“整齐划一”，而是以当地市场化形成的新发放利率为基准，即存量利率下调和用新发放贷款置换效果等同。
报告称，对于新发放利率加点下调较多的三四线城市下调幅度更大，一线城市幅度相对较少；跨行转按揭（他行新发放贷款置换本行按揭）存在放开的可能性，但放开过程可能较为谨慎，避免出现银行间过度竞争。
中国曾在2008-2009年进行过一轮存量房贷利率调整。据中泰证券研究所所长戴志峰测算，当时存量利率调整，房贷利率下限幅度从85折到7折，调降约89bp（基点），初步测算约6%客户享受了存量置换，若再考虑新发价格下行，预计实际享受存量置换的比例小于6%。
他亦认为，存量房贷利率全面下调可能性较低。一方面目前住房贷款规模体量与2008-2009年差距较大，当前国内住房贷款规模近40万亿人民币，是2008年的13倍，上市银行按揭占比总贷款提升10个点至25%，是银行资产稳定的基本盘；另一方面，中国房地产市场“因城施策”实施多年，统一全面调整的难度较大。
中国央行、国家外汇管理局周二召开工作会议表示，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。而7月中旬央行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上称，对于居民按揭贷款可按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
7月下旬召开的政治局会议要求，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
提前还贷潮已“过峰”
房贷客户是银行最为优质的客户类群之一，合理的利率下调方案相较于提前还贷有助于减少该类客户的流失。不过，观测提前还房贷行为的指标--RMBS条件早偿指数自5月达峰后开始回落，显示有能力的借款人可能已经应还尽还，政策的推出对于提前还贷行为的影响或有限。
中泰证券报告援引数据称，自2023年以来RMBS条件早偿指数呈现波动上升趋势，6-7月相较5月高峰有所回落，但相较2021-2022年仍处于高位。
“我们看到人民币抵押贷款提前还款指数在5月底达到顶峰，这表明大多数有能力提前还款的按揭借款人可能已经提前还款，”花旗银行报告称。
同时，自去年以来，对公贷款定价跌至“地板价”，按揭贷款成为银行为数不多的“正息差”资产，存量按揭利率的下调也将对银行净息差产生较大影响。
中信证券报告测算，若存量按揭调整比例20%，定价调整幅度50bps，对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为1.3bps/1.7%；若存量按揭调整比例70%，定价调整幅度80bps，对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为7.3bps/9.4%。
目前银行净息差已跌至历史低点，息差继续收窄将削弱银行对实体经济的支持。投行野村称，央行可能需要通过下调存款利率和向银行提供更多可贷资金来进一步减轻银行负担，预计下半年有望进行两轮每次10BP的降息并下调存款准备金率25BP。
民生证券报告亦指出，存量房贷利率调降有序推进的关键，或在于央行为商业银行提供货币支持或激励，可能的增量政策包括设立相关结构性货币政策工具、存款利率下调、定向降准等。
能否提振消费？
中金公司报告认为，存量按揭利率下调可以降低购房者利息负担、增加消费意愿，符合政治局会议提出的“通过增加居民收入扩大消费”的政策导向。
据其测算，当前银行存量按揭利率约为4.7%左右，假设存量按揭利率下调70bp降至新发放利率4.0%左右的水平，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，估算可降低借款人月供约400元；全行业每年可减少房贷利息约3,000亿元。
该报告续称，如果全部用于消费，相当于2022年社会消费品零售额的0.7%；节约社会利息支出相当于LPR降息1.4次（14bp）。
但花旗认为，“鉴于中国的就业和收入前景仍然不明朗，我们对按揭贷款人是否会将节省下来的利息用于消费表示怀疑。”
同时，花旗预计存量按揭利率下调不会对房地产销售产生太大的推动作用。
中国国家发改委日前发布“关于恢复和扩大消费措施的通知”称，把恢复和扩大消费摆在优先位置，优化就业、收入分配和消费全链条良性循环促进机制，增强消费能力，改善消费条件。
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