澳洲200亿自助仓储市场风起云涌，多数澳洲人对这个行业却少有关注。
这个生意其实很简单：由大型企业和家族运营者构成，全澳超过2000个地点，合计有69.7万个存储单元可供出租。
Australia’s second biggest storage business is jammed between a controlling shareholder and a bid to take full control. David Rowe
据行业协会称，约90%的仓储单元已被租用，用户平均每年为每平米支付380澳元。每十个成年澳洲人中就有一个使用自助仓储服务。
自上世纪70年代自助仓库在澳大利亚兴起以来，这一行业已经发展为大生意。三大龙头企业中，National Storage REIT和Storage King在澳交所上市，另一家则是由Sam Kennard家族掌控的价值33亿澳元的仓储帝国。
这些企业已演变为高价值的地产投资项目——与仓库、写字楼类似，利润可观。
目前，三大企业之一、全国知名品牌Storage King的控股权正酝酿易手，其运营管理方——上市公司Abacus Storage King也由此成为收购战核心。
该集团共管理126家自有仓储门店及另外75家被授权或托管门店，总资产33亿澳元。两年前一次失败的公司交易使其陷入困境，流动性差、结构过时、不受市场欢迎。一个月前，其股价较净资产价值折让达28%，引来熟面孔出手“清理战场”。
Abacus Storage King started life as a separately listed company with about 130 company owned stores on its books and more under management.
提出收购的是来自美国、资产规模800亿美元的巨头Public Storage，与其联合的是Ki Corporation——由93岁的南非亿万富翁Nathan Kirsh控制，是Abacus Storage King的最大股东，自2009年以来一直持有其及前身公司的股份，目前实控股权达59.5%。
这对强势组合欲以50/50方式将Abacus Storage King私有化。
表面上，这似乎是董事会梦寐以求的交易：Public Storage是全球最具影响力的仓储运营商，而Ki Corp对公司结构及资产了如指掌。
他们的报价是1.47澳元每股，较交易日前股价溢价26.7%。Abacus Storage King成立了独立董事委员会，聘请银行与律师并对资产重新估值——这些都是标准流程。
问题是：这个价格太低。按去年12月31日的净有形资产价值计算，此报价仍打了8%的折扣。
尽管当前许多房地产信托公司（REIT）都在以折扣交易，但极少数在折价基础上进行私有化提案。虽然Abacus的资产值是否真达1.60澳元可再议，但Ki Corp自己在董事会中也有代表。
因此，Abacus的独董会正在准备与“控股股东”展开博弈，这本就不容易。
更棘手的是，Ki Corp在4月4日的报价信中公开表达了严厉批评，并明确表示在现有结构下不会再投钱，还质疑公司增长与派息能力（对REIT来说这等于“走路和呼吸”一样基本）。
“维持现状不可行。”Ki Corp主管Sir Bradley Fried在信中写道。
这使得此次并购案成为一场“强强对决”：控股股东联手全球战略巨头vs苦等救援的中小股东——后者只因有人终于出手，才稍感欣慰。
Storage King现任董事长、前瑞信澳洲区主席John O’Sullivan，正身处这场风暴中心。
意外玩家加入战局
Abacus Storage King的部分大股东这周将与公司会面。考虑到报价低于净资产，他们多半会说“坚决不同意”。
他们承认结构确实有问题，但更倾向于公司卖几处物业、回笼资金、分红给股东，而不是便宜卖掉整家公司。
更令人玩味的是，竞争对手National Storage REIT也赫然在列，它是澳洲最大的自助仓储集团，占市场约15%。过去一个月，它通过零售券商秘密扫货，上周披露持股已达5.1%。
National Storage也不愿看到Storage King被低价卖掉。
为啥？“这没那么复杂，”National Storage CEO Andrew Catsoulis说，“我们认为这批资产非常优质，市场第二大组合，管理团队强、品牌好、选址佳，当然值得在合理价格下投资。”
National Storage REIT managing director Andrew Catsoulis says his company isn’t scared to do things differently. Michelle Smith
在他看来，净资产值只是“起点”，它只反映各物业单独估值，未计入规模效应、管理权、品牌价值和网络协同效应。
他还担心，如果Abacus被低价私有化，未来同样的命运也可能降临National Storage。
“如果要卖，必须是公平合理的价格，既保护Abacus小股东，也避免为整个行业树立错误先例。我们不想对抗，但这笔交易必须反映真正的价值。”
这种举动实属罕见。澳洲地产公司虽偶有交叉持股，但少有像National Storage这样在同行私有化案中出面“护盘”的行为。
从策略看，National Storage可能是在套利，也可能想把Public Storage的注意力引向自己。毕竟五年前双方确有过谈判。
讽刺的是，如果不是National Storage率先推动自助仓储行业上市融资模式，Abacus Storage King可能也不会沦落到今天的被动地位。
Storage King原本是上市公司Abacus Group旗下业务，2023年8月被剥离独立上市，当时融资2.25亿澳元。
当时看中的是National Storage上市后依靠机构投资者与散户募集资金进行扩张的成功经验。
但Abacus浪费了早期势头。上市后半年内几乎无信息披露，最终被剔除出S&P/ASX200指数，市场关注度骤降。
自此以后，Abacus Storage King长期股价低迷、持续折价，远落后National Storage。分析师认为这与其外部管理结构、高杠杆、流动性差和规模较小等因素有关。
问题是：Abacus Storage King是否愿意奋力一搏？
Abacus boss Steven Sewell also oversees the self storage company. Luis Enrique Ascui
别忘了，它由Abacus Group管理，而后者控制者正是Ki Corp，两家公司也共用同一位CEO——Steven Sewell。
在收购公告发布后，Sewell曾在LinkedIn发帖称：“今天对Storage King来说是激动人心的一天，吸引了全球领军企业兴趣，也有我们长期投资者的持续支持。”
但现在回头看，Ki Corp的“支持”体现在以折价报价、要求彻底重构——更像是“引爆”而非“支持”。
该贴目前已删除。
现在，球在Storage King手里。它的结构失灵，投资者失望，但这或许是一次扭转局势、令各方满意的机会——最关键的是，有买家愿意出价。
对方接手资产可以争取时间，给双方一个坐下来谈判的“缓冲带”。同时，也需厘清部分税务问题，当前并购人士普遍对ATO持谨慎态度。
但归根结底，问题还是出在“价格”。大财团有时先开个低价，再“放狠话”试图压低期望值。等尘埃落定，才真正开始谈条件。
National Storage的突袭让这一切更复杂了。它声称不想制造冲突，但明显表明：在这个200亿澳元的自助仓储市场，它才是头号玩家。
如果Public Storage真想入局，就必须开出更有诚意的价格。
